Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [U]

Copie exécutoire délivrée 
à : Mme [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP requêtes
 
N° RG 25/00291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6YCM

N° MINUTE : 4/2025





JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 avril 2025


DEMANDERESSE
Madame [J] [Z]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne


DÉFENDEUR
Monsieur [O] [U]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Florence BASSOT
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Florence BASSOT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP requêtes - N° RG 25/00291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6YCM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 17 septembre 2022, Monsieur [O] [U] a donné à bail à Madame [J] [Z] un appartement situé sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 800 euros outre une provision sur charges d’un montant de 250 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 900 euros.

Par requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 2 octobre 2024, Madame [J] [Z] a sollicité la convocation de Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3 588,89 euros en principal et à celle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 5 décembre 2024.
A cette audience, une ordonnance de caducité a été rendue faute de comparution des parties.

Par lettre et courriel du 27 décembre 2024, Madame [J] [Z] a sollicité un relevé de caducité et une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 16 janvier 2025 fixant l’audience au 6 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice daté du 13 février 2025, Madame [J] [Z] a fait citer à comparaître Monsieur [O] [U] à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, les parties comparaissent en personne et tentent une conciliation avec le conciliateur de justice.

Faute de conciliation à l’audience, l’affaire est entendue par le juge des contentieux de la protection.

Madame [Z] réitère les termes de sa requête.

Au soutien de ses prétentions, elle précise que sa demande en principal a pour objet la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1 450,84 euros en rappelant que seule la somme de 449 euros lui a été restituée au titre des charges générales mais sans justificatif, le remboursement du montant des charges générales non justifiées d’un montant de 1 275 euros et celles relatives à la consommation d’un montant de 404,83 euros, le remboursement de la somme de 203,22 euros au titre des nuitées du 26 au 31 mai 2024 ainsi que le paiement de la somme de 255 euros au titre du dépassement de l’encadrement du loyer. Elle ajoute que la relation anxiogène avec les bailleurs lui a causé un préjudice moral dont elle sollicite le dédommagement à hauteur de 1 000 euros.
En réponse, Monsieur [U] soutient qu’un grand nombre de dégradations justifiait la rétention du dépôt de garantie et reconnaît ne pas être en mesure de produire les justificatifs des charges à l’audience. Il considère que le loyer correspond au prix du marché.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

Il est constant que la somme de 1 450,84 euros n’a pas été restituée à Madame [Z] et qu’elle a quitté les lieux le 26 mai 2023.
 
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté. Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d’occupation qui, en l’espèce a été de huit mois.

Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s’apprécient en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie.


En l’espèce, Monsieur [U] soutient l’existence de dégradations et verse aux débats des factures mais ne justifie ni d’un état des lieux d’entrée ni d’un état des lieux de sortie.

Dès lors, il succombe dans l’administration de la preuve qui lui incombe si bien que la rétention du dépôt de garantie est infondée.

Dès lors, il sera condamné au remboursement de la somme de 1 450,84 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts moratoires à compter du 26 juillet 2023 en application du texte susvisé.

Sur la demande de remboursement des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande le paiement au locataire.

Toute demande d’arriéré de charges au titre d’une régularisation doit faire l’objet d’une justification, à défaut il ne pourra pas être exigé.

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [U] ne justifie ni du montant des charges générales ni de celles relatives à la consommation de sorte que la demande de remboursement de la somme totale de 1 679,83 euros est parfaitement fondée.

Dès lors, Monsieur [U] sera condamné au paiement de ladite somme.

Sur le remboursement des nuitées

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
Il résulte de ce texte que le congé du bail d’habitation, qu’il soit à l’initiative du bailleur ou du locataire, doit respecter certaines conditions de forme et délai. A cet égard, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Outre que Madame [Z] ne justifie pas du paiement du loyer du mois de mai 2023, elle ne justifie pas de la date de son congé et dès lors de son préavis, si bien que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret du 12 avril 2019, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 85, 3°, de la loi 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS complète l’article III, A, de l’article 140 de la loi [Localité 4] en étendant notamment la compétence matérielle de la commission départementale de conciliation, mode non judiciaire de résolution des litiges et impose désormais au locataire de la saisir pour tout différend relatif à la fixation du loyer d’un logement, à un montant supérieur au loyer de référence majoré, alors qu’aucun complément de loyer n’a été précisé au bail.

A cet égard, Madame [Z] verse aux débats l’avis de la commission de conciliation dont il ressort un dépassement de 30 euros du loyer prévu dans le bail par rapport au plafond du loyer de référence majoré.

Cependant, en l’espèce, la nature du bien loué est un studio meublé et le loyer de référence majoré pour ce type de bien, situé [Adresse 6], est de 39,2 euros/m2 et le loyer de référence à 32,7 euros/m2.

Or, le ratio surface/montant du loyer litigieux conduit à retenir que le bien a été loué à un prix du mètre carré de 40 euros.

Il convient d’en déduire que le loyer applicable au logement aurait dû être de 784 euros et non de 800 euros.

Il en résulte un trop-perçu de 16 euros/mois.

Dès lors, la demande de restitution est justifiée dans son principe mais pas dans son montant.

Monsieur [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 128 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si Madame [Z] allègue l’existence d’un préjudice moral suite au caractère anxiogène de la relation contractuelle, elle n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dont la satisfaction vient de lui être donnée par le versement des intérêts moratoires.

Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.
 
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à restituer à Madame [J] [Z] la somme de 1 450,84 euros au titre du dépôt de garantie assortie des intérêts moratoires à compter du 26 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à restituer à Madame [J] [Z] la somme de 1 679,83 euros au titre des charges locatives ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à restituer à Madame [J] [Z] la somme de 128 euros au titre du dépassement du loyer de référence majoré ;

DÉBOUTE Madame [J] [Z] de sa demande de remboursement des nuitées ;

DÉBOUTE Madame [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux entiers dépens.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 10 avril 2025.

La Greffière, La Juge,