Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 25/00211 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RJZ

Minute : 25/00161







S.C.I. STRASBOURG
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0840

 

C/


Madame [J] [R]






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Katia DA COSTA



Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [J] [R]


Le 


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 10 Avril 2025




Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. STRASBOURG
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0840



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [J] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparante



D'AUTRE PART




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 23 août 2024 à effet du 1er août 2024, la SCI STRASBOURG a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Adresse 8], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 600 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI STRASBOURG a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 467,75 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la SCI STRASBOURG a fait assigner Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [J] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 4 197,75 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [J] [R] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SCI STRASBOURG expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 octobre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l'audience du 13 mars 2025, la SCI STRASBOURG, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 942,75 euros, selon décompte en date du 10 mars 2025. Elle précise que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi de délais d’expulsion qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignée à sa personne, Madame [J] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI STRASBOURG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 août 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 467,75 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai desix semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Madame [J] [R] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. 

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [J] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [J] [R] étant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur l’octroi de délais d’expulsion d’office

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social produit aux débats que Madame [J] [R] a la charge d’un enfant souffrant d’un handicap dont le versement de l’allocation a été suspendu sans motif, et que cette dernière ne peut pas travailler pour s’occuper de son fils, de sorte qu’elle perçoit le RSA. Il est précisé également qu’elle a formé une demande d’aide pour le logement mais que son versement n’a pu être effectué faut d’avoir une information complète sur le logement. Il convient de relever que la défenderesse n’a jamais cessé d’effectuer des règlements d’une partie du loyer.

Aussi sa situation actuelle ne lui permet pas de se reloger et sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations de locataire n’est pas rapportée.

En conséquence il lui sera octroyé un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [J] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI STRASBOURG produit un décompte démontrant que Madame [J] [R] reste lui devoir la somme de 4 942,75 euros (en ce inclus 140 euros de frais de poursuite) à la date du 10 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de rappel facturés 4 fois 35 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, alors que le contrat de bail a été signé le 23 août 2024 à effet du 1er août 2024, le décompte comprend des sommes antérieures au débit du compte sans qu’il ne soit justifié de manière évidente qu’elles soient due par la défenderesse. Ces sommes imputées antérieurement à la date d’effet du bail sont sérieusement contestables et seront rejetées.

Madame [J] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4 120 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu du caractère sérieusement contestable d’une partie des sommes réclamées dans le commandement de payer. 

Madame [J] [R] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI STRASBOURG les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,



Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2024 entre la SCI STRASBOURG et Madame [J] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Adresse 8], [Localité 7] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

Accordons un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision à Madame [J] [R] pour libérer les lieux et restituer les clés ;

Déboutons la SCI STRASBOURG de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SCI STRASBOURG pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [J] [R] à verser à la SCI STRASBOURG la somme provisionnelle de 4 120 euros (décompte arrêté au 10 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons Madame [J] [R] à verser à la SCI STRASBOURG une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 630 euros), à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [J] [R] à verser à la SCI STRASBOURG une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection