Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 8 avril 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04170 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOJB


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 08 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 04 Février 2025


ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [L], muni d’un pouvoir



ET :

Madame [C] [X] [O]
demeurant [Adresse 3]

non comparante





JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 juillet 2021, BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [C] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 213,58 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35,90 euros.

BATIR ET LOGER a fait délivrer le 9 juillet 2024 à Madame [C] [O] :
- un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation.
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 373,57 €.

Par lettre simple du 14 décembre 2023, BATIR ET LOGER a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 septembre 2024 et signifiée à étude, BATIR ET LOGER a attrait Madame [C] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [O] ;
- de supprimer le délai de deux mois postérieur au commandement de quitter les lieux ;
- de condamner Madame [C] [O] au paiement des sommes suivantes :
500,57 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 18 septembre 2024.

L'audience s'est tenue le 4 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, BATIR ET LOGER, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 244,99 € sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024 , échéance du mois de décembre 2024 incluse, en indiquant que l'attestation d'assurance n'a jamais été produite.

Madame [C] [O], bien qu'ayant été régulièrement citée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité malgré l'absence de la défenderesse.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d'une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Madame [C] [O] en date du 9 juillet 2024.

Madame [C] [O] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 août 2024.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».
En l'espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. La demande de BATIR ET LOGER sera donc rejetée.
Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [C] [O] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [O] et de dire que faute par Madame [C] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 244,99 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de BATIR ET LOGER est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [O] à payer la somme de 1 244,99 € arrêtée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.


Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [O] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la BATIR ET LOGER qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [O] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [C] [O]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 6 juillet 2021 entre la BATIR ET LOGER  et Madame [C] [O] concernant le bien sis [Adresse 2] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l'expulsion de Madame [C] [O] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la SA BATIR ET LOGER  la somme de 1 244,99 € arrêtée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [O] à un montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à BATIR ET LOGER , ladite indemnité mensuelle à compter de l'échéance du mois de janvier 2025, jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

DIT que faute par Madame [C] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA BATIR ET LOGER ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;


Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

CONDAMNE Madame [C] [O] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE