Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 2 avril 2025

Min N° 25/00323
N° RG 24/04876 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXLX

Société HABITAT 77

C/
M. [O] [S]
Mme [V] [D]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025




DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant



DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant

Madame [V] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine


DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D]


FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 10 octobre 2023, avec prise d'effet rétroactive au 14 septembre 2010, l'établissement [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 602.46 euros.

Par acte notarial d'acquisition du bien immobilier en en date du 20 décembre 2013, l'OPH de Seine et Marne est venu aux droits de l'OPH de [Localité 8] HABITAT, avec changement de dénomination sociale de l'OPH 77 en HABITAT 77 par arrêté préfectoral du 31 juillet 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 9 mai 2022, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. 

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir : 
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] au paiement de la somme de 5.446,34 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 février 2025.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7.655,89 euros arrêtée au 17 février 2025 (échéance de décembre 2024 incluse). Elle précise être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires mais s'engage à produire en cours de délibéré un décompte actualisé et la position de la demanderesse au regard des délais de paiement au regard des versements avancés par la locataire à l'audience. 

Monsieur [O] [S] n'est ni présent ni représenté à l'audience bien que cité à domicile avec remise à sa conjointe. 

Madame [V] [D] comparaît en personne, indiquant que son conjoint a quitté le domicile depuis 6 ans. Elle reconnaît le principe de la dette locative, mais pas son montant, précisant que qu'un paiement a été effectué la veille dès la perception de son salaire et qu'un second virement d'un montant de 5.660 euros va être effectué à la bailleresse du fait de la souscription d'un crédit fonctionnaire d'un montant de 5.000 euros sur 83 mois au taux de 2% avec des échéances mensuelles de moins de 100 euros par mois en remboursement. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire en règlement de l'arriéré. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe le 24 mars 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la bailleresse a transmis un décompte actualisé confirmant la perception en cours de délibéré de trois virements en date des 6 et 17 février 2025 d'un montant total de 5.684 euros. 


Elle actualise sa dette au 24 mars 2025 pour un montant de 6.498,08 euros indiquant avoir intégré le loyer de février 2025 et lui avoir appliqué un supplément de loyer SLS de 3.091,45 euros du fait de la non réception de l'absence de réponse par la locataire à la bailleresse de la requête annuelle et du défaut de transmission de l'avis d'imposition 2024 sur les revenus 2023, produisant la copie du courrier de mise en demeure de la famille de produire ces documents. 

En l'espèce, le tribunal constate qu'il y a lieu de rejeter la partie de la note en délibéré non autorisée à l'audience, à savoir l'actualisation du loyer de février 2025 contenant un SLS non évoqué contradictoirement à l'audience. En effet le tribunal a sollicité uniquement une note en délibéré de la demanderesse aux fins de confirmation des virements avancés par la locataire à l'audience et la nouvelle position de la société HABITAT 77 sur l'éventuel octroi de délais de paiement, qui n'a d'ailleurs pas été communiquée au tribunal. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] restent lui devoir, frais déduits (80,81 euros de frais de poursuite et 53,34 euros de frais de relance SLS), la somme de 2.542,61 euros à la date du 17 février 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article N°8), Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] seront tenus solidairement au paiement.
En effet, même si la locataire indique que son conjoint a quitté le domicile depuis 6 ans, aucun avenant au bail n'a été établi par la bailleresse, Monsieur [O] [S] n'ayant pas délivré de congé à la société HABITAT 77, il reste tenu des sommes dues au titre du contrat de location solidairement avec Madame [V] [D]. 

En conséquence,Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.542,61 euros euros au titre de l'arriéré locatif dû au 17 février 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 10 octobre 2023, avec prise d'effet rétroactive au 14 septembre 2010, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2022, pour la somme en principal de 843,96 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (article 6) contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2022.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

La bailleresse est opposée à l'octroi de délais de paiement. 

A l'audience, Madame [V] [D] demande le bénéfice de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, indiquant que son conjoint a quitté le domicile depuis 6 ans. Elle explique la dette locative par ses soucis de santé rencontrés et démontre de démarches en vue d'apurer sa dette locative avec le bénéfice de suivis sociaux. 

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire a effectué des virements afin de réduire de manière significative le montant de sa dette, démontrant de la volonté de s'en acquitter. Par ailleurs, elle dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [V] [D] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. la société HABITAT 77 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société HABITAT 77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2023, avec prise d'effet rétroactive au 14 septembre 2010, entre la société HABITAT 77, d'une part, et Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (appartement 9 escalier 09) à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 juillet 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 2.542,61 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

AUTORISE Madame [V] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 70 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; 


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure : 

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 10 juillet 2022 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; 
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] seront condamnés à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [V] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge