Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/08612 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z554

Minute : 25/00132







S.D.C. [Adresse 9]
Représentant : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

 

C/


Monsieur [L] [C] [R]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice le Cabinet BGSI, SAS 
dont le siège social est situé [Adresse 3] 
[Localité 5]
et l’établissment concerné par la présente procédure est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [L] [C] [R], 
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] [R] est propriétaire du lot n°28 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], a, par l'intermédiaire de son conseil, demandé à Monsieur [L] [C] [R] de payer la somme de 977,28 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic le Cabinet BSGI a fait assigner Monsieur [L] [C] [R] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir condamner Monsieur [L] [C] [R] au paiement des sommes suivantes : 
438,67 euros au titre des charges arrêtées au 2ème semestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de la sommation et pour le surplus à compter de l’assignation ; 504 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 13 décembre 2000 ;187,32 euros sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;5000 euros au titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1153 du code civil ;853 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner le défendeur en tous les dépens en vertu de dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il précise qu’il y a une augmentation de la dette et que les derniers règlements remontent aux mois de mars et avril 2024.

Au soutien de ses demandes, il expose que Monsieur [L] [C] [R], propriétaire du lot n°28 au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise lui avoir envoyé vainement des mises en demeure et relances. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de la somme de 438,67 euros au titre des charges et la somme de 504,00 euros au titre des frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que le défendeur est également tenu au paiement de la somme de 187,32 euros en application de l’article 19-2 de la loi susvisée, et ce, au titre des appels fonds et cotisation des travaux des 1er et 2ème trimestre 2025.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts de la somme de 5000 euros en application de l’article 1153, alinéa 4, du code civil.

Monsieur [L] [C] [R], cité à personne ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 19-2 de la loi 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 juin 2021, du 12 mai 2022, du 4 mai 2023 et du 23 avril 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant. 
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère exigible des provisions dues au titre du 2eme trimestre 2025, non encore appelées, par l’envoi d’une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de trente jours.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 438,67 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 2eme trimestre 2024 inclus, et la somme de 83,58 euros au titre des appels de fonds du 1er semestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts 
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat le 21 mai 2024, facturée à 180 euros.

Les frais afférents aux relances du 23 janvier 2023 et du 19 février 2024 ne constituent pas des frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 240, euros au titre des « frais de transmission du dossier à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 





Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [L] [C] [R] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 27 octobre 2022, ne s’est pas libéré de l’intégralité de causes de condamnations. Ses manquements répétés, sans justifier une raison valable, entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [C] [R] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [L] [C] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SGI, la somme de 438,67 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 2eme trimestre 2024 inclus et la somme de 83,58 euros au titre des appels de fonds du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, 
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SGI, la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SGI, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de provisions au titre du 2eme trimestre 2025,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SGI, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SGI, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [R] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



LE GREFFIER LE PRESIDENT