Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 17 avril 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025









N° RG 23/00866 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NEA6







[S] [T]



c/



Etablissement Public AQUITANIS



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/02477) suivant déclaration d'appel du 22 février 2023





APPELANTE :



[S] [T]

née le 18 Janvier 1955 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]



Représentée par Me Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Assistée de Me Frédéric TRAIN, Avocat au Barreau de BORDEAUX



INTIMÉE :



Etablissement Public AQUITANIS OPH DE [Localité 3] METROPOLE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] - [Localité 3]



Représentée par Me Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,





Greffier lors des débats : Séléna BONNET

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE 





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1- Suivant acte sous seing prive du 13 octobre 2009, la société Aquitanis a consenti à Mme [S] [T] un bail à usage d'habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 5], [Localité 2] en Jalles.



2- Par acte du 1er février 2022, la société Aquitanis a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, en référé, aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail et l'expulsion de la locataire.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l'existence d'une contestation sérieuse relevant de la compétence du juge du fond et a renvoyé la société Aquitanis à se pourvoir devant le juge du fond pour l'examen de ses demandes.



3- Par acte du 16 août 2022, la société Aquitanis a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater le non-respect des dispositions du bail et l'existence de trouble de voisinage permanent, en conséquence, obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail et son expulsion, outre le paiement d'une indemnité d'occupation. 



4- Par jugement contradictoire du 3 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le 13 octobre 2009 entre la société Aquitanis d'une part et Mme [T] d'autre part relatif au bien sis [Adresse 5], [Localité 2] en Jalles à la date de la décision ;

- condamné Mme [T] à quitter les lieux ; et à défaut d'exécution volontaire, autorisé, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial, révisable selon les dispositions contractuelles, (379,52 euros par mois à la signature du contrat), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées;

- condamné Mme [T] à payer à la société Aquitanis, à compter du 2 janvier 2023, l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné Mme [T] aux dépens ;

- condamné Mme [T] à payer à la société Aquitanis une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que le jugement est exécutoire par provision.



5- Mme [T] a relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement par déclaration du 22 février 2023.







6- Par dernières conclusions déposées le 21 mai 2023, Mme [T] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 3 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il s'est prononcé comme suit : 

* prononcé la résiliation du bail conclu le 13 octobre 2009 entre la société Aquitanis d'une part et Mme [T] d'autre part, relatif au bien sis [Adresse 5], [Localité 2] en Jalles à date de la décision ; 

* condamné Mme [T] à quitter les lieux, et à défaut d'exécution volontaire, autorise, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code de procédures civiles d'exécution ; 

* dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédures civiles d'exécution ; 

* fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial, révisable selon les dispositions contractuelles (379,52 euros par mois à la signature du contrat), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; 

* condamné Mme [T] à payer à la société Aquitanis, à compter du 2 janvier 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixées, jusqu'à libération effective des lieux ; 

* condamné Mme [T] aux dépens ; 

* condamné Mme [T] à payer à la société Aquitanis une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

En conséquence : 

- débouter la société Aquitanis de ses demandes ; 

- condamner la société Aquitanis à régler à Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

7- Par dernières conclusions déposées le 31 juillet 2023, Aquitanis demande à la cour de :

- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 janvier 2023.

Par conséquent :

- condamner Mme [T] au paiement à la société Aquitanis de la somme de 2 000 euros, application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance d'appel.



8- L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 6 mars 2025.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2025.



















MOTIFS DE LA DÉCISION 



9- Mme [T] sollicite l'infirmation du jugement entrepris, faisant valoir que la société Aquitanis ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle n'userait pas raisonnablement de la chose louée dès lors que les attestations produites par la bailleresse ne sont que des allégations de quelques résidents s'étant ligués contre elle, non corroborées par le moindre élément extérieur, par exemple un constat d'huissier ou les constatations des forces de l'ordre, ajoutant que de son côté, elle produit trois témoignages contraires dont il ressort l'absence de troubles de voisinage. Elle conclut en conséquence au débouté de la société Aquitanis de l'ensemble de ses demandes. 



10- La société Aquitanis sollicite de son côté la confirmation du jugement entrepris, maintenant que Mme [T] est à l'origine de troubles et de nuisances importants et répétés à l'égard de son voisinage, prouvés par les nombreuses pièces versées aux débats. 



Sur ce, 

11- Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 

L'article 1729 du code civil prévoit en outre que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail dans les cas où le preneur n'use pas raisonnablement de la chose louée. 

En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. 



12- En l'espèce, les débats d'appel et les pièces soumises à la cour n'apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'exacte évaluation du premier juge qui, par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu'il convient d'adopter, a, au vu des attestations de témoins établies par les résidents de l'immeuble, des sommations interpellatives établies par acte d'huissier auprès de ces derniers et des mains-courantes et plaintes enregistrées aux services de gendarmerie, estimé que la cohérence, le nombre des plaignants, la répétition et la précision de leurs déclarations sur une période de temps particulièrement longue caractérisaient la matérialité des nuisances dénoncées ainsi que leur origine, le premier juge devant en outre être approuvé lorsqu'il souligne que les troubles invoqués ne sont pas ponctuels mais bien répétés, sur plus d'une année et qu'en dépit des mises en demeure amiables adressées par le bailleur à sa locataire, ces derniers ont persisté. 



13- Dès lors c'est à bon droit que, constatant l'existence d'un manquement grave et répété à l'obligation de jouissance paisible du logement loué par Mme [T], le tribunal a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire. 



14- Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



15- Succombant en son recours, Mme [T] en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer la somme de 1.000 euros à la société Aquitanis au titre de ses frais irrépétibles d'appel. 











PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement entrepris, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [S] [T] à payer à la société Aquitanis la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [S] [T] aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Mme Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,