Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me CASALTA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le12 décembre 2024
 à M. [D]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00597 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OKO

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]
né le 21 Octobre 1979 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
comparant













EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 22 janvier 2009, l’Office Public d'aménagement et de construction (OPAC) Sud a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4], pour un loyer mensuel de 305,86 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [D] par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 820,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement à compter du 20.09.2023 ;
- condamner par provision Monsieur [D] [Z] au paiement de la somme de 1795,50 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 28.11.2023 avec intérêt au taux légal, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code Civil ;
- fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du Code Civil ;
- condamner par provision Monsieur [D] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] desdits lieux ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- condamner la partie requise au paiement de la somme de 1500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
-condamner la partie requise au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 juillet 2023 et ce, pendant plus de deux mois.
 
Le Juge du des Contentieux de la Protection, statuant avant dire droit par décision non susceptible de recours, a ainsi ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 octobre 2024, à la demande du défendeur, afin de permettre sa comparution.

Lors de cette audience, l’E.P.I.C 13 HABITAT actualise le montant de la dette à la somme de 2 619,09 euros .
 
Monsieur [Z] [D], comparaît en personne à l’audience. Il reconnaît la dette. Il indique avoir eu des difficultés financières suite à un accident. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le requérant s'en rapportant sur cette demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe..


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [Z] [D] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De surcroît, le bailleur justifie de la propriété du bien loué.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail du 22 janvier 2009 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 820,34 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [Z] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Le bailleur communique un décompte actualisé au 10 octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 2 619,09 euros, terme de septembre 2024 inclus. Il convient de déduire les frais de procédures (138,86 euros) et de dossiers (7,62 x 11 soit 83,82 euros).
Monsieur [Z] [D] reconnaît la dette dans son principe et dans son montant.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [D] reste devoir la somme de 2 399,31 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.
Monsieur [Z] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 399,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Z] [D] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer.
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [D] selon les termes du dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [Z] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [Z] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges outre sa revalorisation légale, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 516,14 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Monsieur [Z] [D] sera en outre condamnée à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail 22 janvier 2009 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT d’une part, et Monsieur [Z] [D] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de deux-mille trois-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et trente et un centimes (2 399,31 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
AUTORISE Monsieur [Z] [D] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de soixante-cinq euros (65 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [Z] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
- Monsieur [Z] [D] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges outre sa revalorisation légale, qui aurait été due en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, soit cinq-cent-seize euros et quatorze centimes (516,14 euros) à ce jour ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE l’E.P.I.C 13 HABITAT du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE