Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]





REFERENCES : N° RG 24/09265 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AWU

Minute : 25/116







SDC [Adresse 6]
Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCPA DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

 

C/


Monsieur [Z] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 06 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], 
agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS -[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCPA DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR:


Monsieur [Z] [D], 
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [D] est propriétaire d'un appartement et emplacement de stationnement correspondant aux lots 9 et 82 au sein d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 6] à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [Z] [D] une sommation de payer la somme de 3599,86 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2882,10 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 septembre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 23 septembre 2024,1222,92 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 23 septembre 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
À l'audience du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [Z] [D], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Z] [D], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 1er juin 2023 et 19 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2882,10 euros, au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1222,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi de 4 mises en demeure suivies de 4 relances, moins de trois semaines après, envoyées après chaque nouvel appel de fonds. Si l’envoi d’une mise en demeure apparait nécessaire au recouvrement des charges, impayées depuis l’acquisition, force est de constater que toutes les mises en demeure ont toutes été envoyées à l’ancienne adresse du copropriétaire, revenues avec la mention du destinataire inconnu à l’adresse, à la différence de l’assignation signifiée à l’adresse du bien.

La répétition de mises en demeure et relances, notamment sans qu’elles touchent leur destinataire, n’apparait donc pas nécessaires au recouvrement.

Il convient donc de faire droit à la demande mais uniquement pour une mise en demeure et une relance, facturées selon le contrat de syndic, soit 48 euros et 37 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 23 septembre 2024, à hauteur de 155,16 euros, dont il est justifié.

En revanche, les intérêts de retard, non justifiés, seront écartés.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », de deux fois 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
 
Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété ne sont pas payées par Monsieur [Z] [D], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 2882,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 septembre 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 240,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT