Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04385 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ2Q




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 01 Avril 2025


[B] [J]
[M] [J]

 
 
 
C/

[T] [F]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 01 Avril 2025

à M. Et Mme [J]

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [B] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Mme [M] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne



ET


DÉFENDEUR

M. [T] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne







 







EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [J] a donné à bail à Monsieur [T] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] par contrat en date du 9 janvier 2021, moyennant un loyer initial de 450 euros, une provision pour charges de 45 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] ont fait signifier à Monsieur [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 août 2024 pour un montant en principal de 1.650 euros.

Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé le 19 novembre 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail,
- constater que Monsieur [T] [F] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], 
- ordonner son expulsion des lieux loués, et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- condamner Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 2.750 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 octobre 2024, outre intérêts au taux légal, 
- condamner Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de loyer prévu au bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, 
- condamner Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal, 
- condamner Monsieur [T] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 14 février 2025, Madame [M] [J] a comparu en personne, a sollicité le bénéfice de l’exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4137,68 € au 13 février 2025.

Monsieur [T] [F] a comparu en personne et a reconnu la dette. 

Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2024 et que le loyer courant du mois de février 2025 avait été payé. 

Par ailleurs, il a précisé avoir déposé une demande de logement social mais souhaitant rester dans les lieux dans l’intervalle, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement afin d’apurer la dette sur 36 mois.

Monsieur [T] [F] a précisé percevoir une pension de retraite à hauteur de 895 euros par mois et ne pas encore percevoir sa retraite complémentaire qui s’élèverait à la somme de 200 euros. 

Madame [J] s’est opposée aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement sollicités.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du
19 août 2024.

L’action est donc recevable. 
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024 pour un montant en principal de 1.650 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [M] [J] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3816,79 € à la date du 13 février 2025, mensualité de février 2025 incluse et frais de poursuites déduits (320,89 euros).

Monsieur [T] [F] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3816,79 € , avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de février 2025 a été réglé par Monsieur [T] [F] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [T] [F] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Monsieur [T] [F] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.



III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] , Monsieur [T] [F] devra leur verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 9 janvier 2021 conclu entre Madame [M] [J] d’une part et Monsieur [T] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] à titre provisionnel la somme de 3816,79 €, selon décompte en date du 13 février 2025, mensualité de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [T] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 108 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] ;

* que Monsieur [T] [F] soit condamné à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
 
CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNONS Monsieur [T] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [J] et Madame [M] [J] de toute demande plus ample ou contraire ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente