Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02669 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEKD




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/758



DU : 01 Avril 2025


[C] [K]

 
 
 
C/

[B] [I]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

M. [C] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [B] [I], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-12520 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par Me Maybeline LUCIANI, avocat au barreau de TOULOUSE







 






EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [K] a donné à bail à Madame [B] [I] un appartement à usage d’habitation (porte A205) et une place de stationnement (N°16) situés [Adresse 6]) par contrat signé électroniquement en date du 20 août 2021 moyennant un loyer initial de 605 euros et 55 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [K] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024 pour un montant en principal de 2.038,10 euros.

Monsieur [C] [K] a ensuite fait assigner Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : 
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [B] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier ; 
- condamner Madame [B] [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.026,12 euros, mensualité de juin 2024 incluse, somme correspondant aux loyers et charges dûs au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ; 
- condamner Madame [B] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges au jour de l’assignation et ce depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
- condamner Madame [B] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Madame [B] [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [C] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.163,96, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Madame [B] [I] a comparu, assistée par son conseil.

Ce dernier s’est référé à ses conclusions en précisant que sa demande de nullité du commandement de payer n’était cependant pas maintenue. 

Elle a précisé que le loyer courant était payé et qu’elle avait repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2024 et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois afin d’apurer la dette.

Elle a par ailleurs indiqué qu’elle vivait avec sa fille, ne plus avoir droit au chômage et percevoir environ 850 euros par mois au titre des aides sociales de la CAF et une pension d’invalidité. 

Elle a précisé qu’elle avait 760 euros de charges par mois et que sa situation financière restait très fragile. 

Elle a demandé de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de ses frais et dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 8 janvier 2025, le juge des référés a :

- ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 février 2025 à 10 h 30 ;

- invité pour cette date Monsieur [C] [K] à produire aux débats une copie complète du contrat de bail ;

- dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

- réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [C] [K], représenté par son conseil, a produit une copie complète du bail, sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.535, 68 euros, mensualité de février 2025 incluse.

Madame [B] [I] a comparu représentée par son conseil.

Elle a demandé de débouter Monsieur [C] [K] de sa demande de résiliation de bail, de lui accorder des délais de 36 mois pour se libérer de sa dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de ses frais et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a en outre précisé qu’elle avait repris le paiement du loyer courant depuis août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 24 avril 2024.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [I] le 18 avril 2024 pour un montant en principal de 2.038,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [C] [K] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3191,92 euros en date du 12 février 2025, mensualité de février 2025 incluse et frais de poursuites déduits.

Madame [B] [I], qui n’a pas contesté la dette, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3191,92 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié que la somme de 422 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui de février 2025, par Madame [B] [I] avant l’audience.

Si le versement de ses droits à l’APL d’un montant de 315 euros selon les conclusions du conseil de Madame [B] [I] n’apparaît pas sur le décompte produit aux débats par Monsieur [C] [K], il convient d’en tenir compte et de considérer que l’intégralité du loyer courant de février 2025 a bien été régléeP.

En conséquence, Madame [B] [I] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Madame [B] [I] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [B] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [K], Madame [B] [I] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 août 2021 entre Monsieur [C] [K] d’une part et Madame [B] [I] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte A205) et une place de stationnement (N°16) situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à verser à Monsieur [C] [K] à titre provisionnel la somme de 3191,92 euros, selon décompte en date du 12 février 2025, mensualité de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [B] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 88 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais 
accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; 
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [C] [K] ;
* que Madame [B] [I] soit condamnée à verser à Monsieur [C] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à verser à Monsieur [C] [K] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [B] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [K] de toute demande plus ample ou 
contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente