Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 2 avril 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 S.A.S. EQC AZZURRA c/ S.C.I. FRAJA, [O] 

MINUTE N°
DU 02 Avril 2025

N° RG 23/03609 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PJKW




 




 




























Grosse(s) délivrée(s)
à Me Philippe REZEAU

Expédition(s) délivrée(s)
à Maître Marc DUCRAY 
à Me Anaïs LEPORATI

Le





DEMANDERESSE:

S.A.S. EQC AZZURRA agissant poursuites et diligences de son représentant légal
442 route de l’Aire Saint Michel
Domaine de la Bastide
06950 FALICON
représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

S.C.I. FRAJA prise en la personne de son représentant légal
40 avemenue de Bellevue
06230 SAINT-JEAN-CAP-FERRAT
représentée par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR - DUCRAY, avocats au barreau de NICE substituée par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE

Madame [L] [O]
née le 21 Février 1997 à NICE (06000)
de nationalité Française
3 Avenue des Fleurs
06230 SAINT JEAN CAP FERRAT
représentée par Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente notarié en date du 21 janvier 2021, la SAS EQC AZZURRA a fait l’acquisition d’un bien immobilier sis 40 avenue Bellevue, dénommé VILL’AMON, 06230 SAINT-JEAN-CAP-FERRAT auprès de la SCI FRAJA, représentée par son gérant Monsieur [X] [T].

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2021, la SAS EQC AZZURRA a consenti à la SCI FRAJA une convention d’occupation précaire afin de lui permettre de conserver la jouissance du bien jusqu’à la date d’exercice de la faculté de rachat conformément à l’acte de vente signé. 

Par courrier en date du 18 avril 2022, la SCI FRAJA a informé la SAS EQC AZZURRA qu’elle n’exerçait pas sa faculté de rachat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2022, la SAS EQC AZZURRA a demandé à la SCI FRAJA de prendre ses dispositions pour la libération des lieux le 20 juillet 2022.

Suivant constat d’huissier en date du 9 janvier 2023, l’occupation du bien par la famille [T] a été constatée.

C’est la raison pour laquelle, par acte d’huissier en date du 31 mars 2023, la SAS EQC AZZURRA a assigné la SCI FRAJA devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Menton, à l’audience du 13 juin 2023, aux fins d’obtenir l’expulsion des occupants du bien concerné par la présente procédure. 

A cette audience, Madame [L] [O], associée de la SCI FRAJA, est intervenue volontairement.

L’affaire a été renvoyée au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 28 novembre 2023. 

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mai 2024 et mise en délibéré au 03 juillet 2024. 

Suivant jugement du 03 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a déclaré l’intervention volontaire de Madame [L] [O] recevable et sursis à statuer dans l’attente de la décision civile qui sera rendue dans l’affaire opposant cette dernière à la SAS EQC AZZURRA.

Madame [L] [O] s’étant désistée de son instance et de son action à l’encontre de à la SAS EQC AZZURRA, la présente affaire a été remise au rôle et renvoyée et retenue à l’audience du 29 janvier 2025. 

A cette audience, la SAS EQC AZZURRA, représentée par son conseil, maintient ses moyens et demandes contenus dans ses dernières écritures, par lesquelles elle sollicite de :
• Déclarer la société EQC AZZURRA recevable et bien fondée en ses demandes, 
• Déclarer Madame [O] irrecevable en son intervention volontaire,
• Dire n’y avoir lieu à sursis à statuer,
• Débouter Madame [O] de ses entières demandes fins et conclusions,
• Dire l’obligation de quitter les lieux non sérieusement contestable,
• Constater le trouble manifestement illicite
• Ordonner en conséquence l’expulsion de la SCI FRAJA ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de police et de la Force armée, s’il y a lieu,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du propriétaire, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner la SCI FRAJA à payer à titre provisionnel à la SAS EQC AZZURRA une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par jour à compter du 20 juillet 2022 jusqu’à la libération des lieux,

Condamner la SCI FRAJA à payer à la SAS EQC AZZURRA une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais de constat.


La SCI FRAJA, représentée par son conseil, s’en remet également à ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle indique s’en rapporter concernant la demande d’expulsion et sollicite de voir débouter la SAS EQC AZZURRA de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation de 500 euros par jour, de la réduire à de plus justes proportions et la débouter de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [L] [O] quant à elle, représentée par son conseil, indique se désister de son intervention volontaire.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2025. 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le désistement de l’intervention volontaire
Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, suivant jugement en date du 03 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a déclaré l’intervention volontaire de Madame [L] [O] recevable.

Madame [L] [O] fait cependant désormais valoir qu’elle se désiste de son intervention volontaire, ce dont il convient de lui donner acte. Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées par la SAS EQC AZZURRA à son encontre.

Sur l’expulsion
Selon les dispositions de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de la convention d’occupation précaire signée le 1er janvier 2021 que « la convention est consentie et acceptée pour une durée déterminée de dix-huit mois. Elle s’achèvera donc le 20 juillet 2022 et se poursuivra ensuite aux mêmes clauses et conditions pour une durée indéterminée tant que l’une ou l’autre des parties n’y aura pas mis fin. Lorsque l’Occupant aura reçu une sommation de quitter les lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, il devra libérer les locaux et restituer les clés à la date indiquée dans le courrier ou la sommation, à défaut il encourra une astreinte de 500 euros par jour de retard. Son expulsion pourra être ordonnée par une simple ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, non contestées par les parties, que suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2022, la SAS EQC AZZURRA a demandé à la SCI FRAJA de prendre ses dispositions pour la libération des lieux le 20 juillet 2022.

La SCI FRAJA avait par ailleurs indiqué par courrier en date du 18 avril 2022, ne pas être en capacité d’exercer la faculté de rachat telle que stipulée dans l’acte de vente et considérer en conséquence, « qu’à la date du 20 juillet 2022 la convention d’occupation temporaire au profit de la société FRAJA sera purement et simplement arrivée à terme et que les lieux devront être libres de tout occupant ». Le gérant de la SCI FRAJA, M. [X] [T], précise également se porter « fort, ès qualité, de la libération des lieux ».

Dès lors, la convention d’occupation précaire a pris fin le 20 juillet 2022, ce qui n’est pas contesté par la SCI FRAJA.

Or, il ressort des écritures de la SCI FRAJA elle-même que le bien litigieux est toujours occupé par Mme [H] [F] épouse [T], belle fille de M. [X] [T]. Aucune restitution des lieux caractérisée par la restitution des clés n’est démontrée. C’est pourquoi, il convient en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la SCI FRAJA et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, dont le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, sans toutefois retenir qu'elle est entrée dans les lieux par voie de fait, en l’absence d’élément en ce sens et la bonne foi de cette dernière étant présumée.

Selon l'article L 412-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

En l’espèce, l'entrée dans les lieux par voie de fait n'étant pas caractérisée et la bonne foi de l’occupant étant présumée en l’absence de preuve contraire, il y a lieu de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent en attribuant compétence au juge de l'exécution en cas de contestation.

Sur l’indemnité d’occupation
Il ressort de la convention d'occupation précaire signée le 1er janvier 2021 en son article « Redevance », que « la présente convention est consentie et acceptée moyennant une redevance annuelle de huit cent dix mille euros (810.000.00 EUR) payable d’avance », soit une redevance de 2.219,17 euros par jour. 

Par ailleurs, l’article « Durée de la convention » stipule que la convention d’occupation précaire « s’achèvera donc le 20 juillet 2022 et se poursuivra ensuite aux mêmes clauses et conditions pour une durée indéterminée tant que l’une ou l’autre des parties n’y aura pas mis fin. Lorsque l’Occupant aura reçu une sommation de quitter les lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, il devra libérer les locaux et restituer les clés à la date indiquée dans le courrier ou la sommation, à défaut il encourra une astreinte de 500 euros par jour de retard ».

Il est important de rappeler que l'occupation d'un local d'habitation sans droit ni titre constitue une faute qui oblige à réparer le préjudice subi notamment sous la forme d'une indemnité d'occupation. La SCI FRAJA ou tous occupants de son chef se maintenant dans les lieux, il convient de fixer à compter du 20 juillet 2022 une indemnité d'occupation de 500 euros par jour, conformément à la demande de la SAS EQC AZZURRA et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FRAJA succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier en date du 9 janvier 2023.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS EQC AZZURRA, la SCI FRAJA sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DONNE ACTE à Madame [L] [O] de ce qu’elle se désiste de son intervention volontaire ;

CONDAMNE la SCI FRAJA et tous occupants de son chef à quitter le logement sis 40 avenue Bellevue, dénommé VILL’AMON, 06230 SAINT-JEAN-CAP-FERRAT ;

AUTORISE à défaut pour la SCI FRAJA de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SCI FRAJA, à payer à la SAS EQC AZZURRA une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par jour, à compter du 20 juillet 2022 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au propriétaire ;

CONDAMNE la SCI FRAJA, à payer à la SAS EQC AZZURRA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FRAJA aux dépens en ce compris les frais de constat d’huissier en date du 9 janvier 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge,