Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [N] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08093 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMR

N° MINUTE : 
2






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08093 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMR


 FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 2 janvier 2018, LA SOCIÉTÉ RIVP a donné à bail à M. [N] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer avec charges actuel de 1209, 34 €.

Les échéances d'indemnité et de charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 29 avril 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [N] [S] pour paiement d'un arriéré de 1849,81euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 27 août 2024, LA SOCIÉTÉ RIVP a assigné en référé M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 849 du code de procédure civile, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiaire en constater la résiliation judiciaire,
- ordonner l'expulsion sans délai de M. [N] [S] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,
- condamner provisionnellement M. [N] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2715, 84 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,
- condamner provisionnellement M. [N] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, avec charges courantes en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire,
- condamner M. [N] [S] au paiement d'une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprennat le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et des débours.
 
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 28 août 2024.

La fiche diagnostic a été communiquée le 22 janvier 2025. 

A l'audience du 27 janvier 2025, le conseil de LA SOCIÉTÉ RIVP, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 3091,64 € au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et , constatant une reprise du loyer courant, ne s'est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d'un échéancier de paiement.

M. [N] [S] a proposé un échéancier de 50 euros sur 36 mois et indique qu'il n'avbait pas d'autre dette ou crédit.



 MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 6 mai 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.



II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 29 avril 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s'acquitter de la dette locative de 1849,81 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n'ayant pas réglé l'intégralité de la dette de 1849,81 euros dans les deux mois du commandement, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 30 juin 2024.
M. [N] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l'accord du bailleur et de l'apurement possible de sa dette locative par le locataire, qui a fait l'effort de payer en novembre et janvier 2024 les échéances, il convient, en application de l'article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] [S] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .


III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l'audience et non contestés que M. [N] [S] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 3091,64 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 21 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] [S] au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1849,81euros, sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. [N] [S] perçoit le RSA pour environ 560 € par mois. Au vu du décompte des échéances, son bailleur perçoit l'APL.
Il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 60 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, selon les modalités fixées au dispositif.


IV. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de l'échéancier par M. [N] [S], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [N] [S] au paiement de celle-ci à LA SOCIÉTÉ RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [N] [S] aux dépens y compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des mesures d'exécution conformément à l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [N] HAMICHEà payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme de 200 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe 


DECLARE LA SOCIÉTÉ RIVP recevable à agir,

CONSTATE à compter du 30 juin 2024 la résiliation du bail du 2 janvier 2018 conclu entre les parties portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme provisionnelle de 3091,64 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 20 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 1849,81euros, et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [N] [S] à s'acquitter de la dette par trente six (36) mensualités de 60 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [N] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SOCIÉTÉ RIVP pourra, en ce cas, faire procéder à l'expulsion de M. [N] [S] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, LA SOCIÉTÉ RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE en ce cas M. [N] [S] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 30 juin 2024 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 

DEBOUTE LA SOCIÉTÉ RIVP du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des mesures d'exécution conformément à l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT