Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :M [Z] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Muriel CADIOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/09767 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6D5A

N° MINUTE : 
11






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, domiciliée chez son mandataire, la société DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0656

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09767 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6D5A

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 6 juillet 2022, la S.A CARDIF ASSURANCE VIE a loué à M. [Z] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] outre une cave (lot 168) et un parking (lot 118) pour un loyer de 1039 € outre 83 € de parking et 12 € de charges.

Les échéances de loyer et de charges n'étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 29 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Z] [H] pour paiement sous deux mois d'un arriéré de 4393,65 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la SA CARDIF ASSURANCE VIE a assigné M. [Z] [H]en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 30 septembre 2024 et ordonner la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion sans délai de M. [Z] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,
- condamner M. [Z] [H] au paiement de l'arriéré de loyer et de charges courants de 4973,82 € de frais d'huissier, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter du 29 juillet 2024 pour la somme de 6703, 31 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner M. [Z] [H]au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 30% outre les charges soit 1684, 41 € et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire,
- condamner M. [Z] [H] au paiement d'une somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ainsi que de l'assignation.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 10 octobre 2024.

A l'audience du 27 janvier 2025, le conseil de la SA CARDIF ASSURANCE VIE s'est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 7927,60 €, mois de janvier inclus. Il a fait état de quelques paiements sporadiques en mars, mai et octobre 2024 et rappelé que le locataire n'avait pas repris le paiement du loyer courant et a maintenu ses demandes.

Assigné à étude, M. [Z] [H] n'a pas comparu.








 MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 30 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.


II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 29 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [Z] [H] n'ayant pas réglé la dette de 1297,58 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 30 septembre 2024, sans qu'il soit besoin et sans qu'il soit du pouvoir du juge des référés d'ordonner sa résiliation.

M. [Z] [H] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre. 

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

M. [Z] [H], non comparant, n'a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire. 
D'après le décompte non contesté fourni aux débats, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois d'octobre 2024, dernier paiement de loyer en date, avec deux tentatives d'assainissement de la dette en avril 2023 et juillet 2024 faisant suite à plusieurs mois d'impayés.
En tout état de cause, M. [Z] [H] n'avait pas procédé à la date de l'audience au paiement de l'échéance de janvier à prendre en considération pour lui accorder des délais selon l'article 24 V précité.

Ainsi, en l'absence d'éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d'accord du bailleur, il ne convient donc pas de suspendre l'effet de la clause résolutoire.

En l'absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de M. [Z] [H] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [Z] [H], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.


III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :


Il ressort de l'audience que M. [Z] [H] reste débiteur envers La SA CARDIF ASSURANCE VIE d'une somme de 7927,60 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel M. [Z] [H] au paiement de cette somme de 7927,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4393,65 €, sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il est impossible d'accorder d'office à M. [Z] [H] un échéancier de paiement, le juge n'ayant aucune connaissance de ses ressources et charges.


IV. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, et à défaut de démonstration d'un préjudice autre que celui réglé par les intérêts moratoires, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation le 28 novembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d'expulsion, au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges courantes qui auraient été payées si le bail s'était poursuivi.
Il conviendra de condamner M. [Z] [H] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [H] aux entiers dépens, incluant, dans les limites de la demande, le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ainsi que de l'assignation.


Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [H] à payer à La SA CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 200 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :


DECLARE La SA CARDIF ASSURANCE VIE recevable à agir,

CONSTATE à compter du 30 septembre 2024 la résiliation du bail du 6 juillet 2022 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre une cave (lot 168) et un parking (lot 118),

ORDONNE l'expulsion de M. [Z] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à La SA CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 7927,60 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4393,65 € et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la SA CARDIF ASSURANCE VIE l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 30 septembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la SA CARDIF ASSURANCE VIE du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens, qui comprendront le coût le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux organismes intéressés ainsi que de l'assignation.

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à La SA CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT