Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [C]
 Madame [J] [N] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/06326 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IDY

N° MINUTE : 
2/2025






JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 6]
représenté par la SELARL CABINET SALLARD [L] en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [C]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
Madame [J] [N] épouse [C]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier





Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06326 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IDY





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2016, PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] (75015[Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 397,78 euros hors charges, suivant résiliation du bail en date du 5 avril 2004 consenti précédemment pour ce même local d’habitation et résilié par le tribunal d’instance de Paris par décision du 29 mai 2012 selon les termes du bail objet du présent litige.

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2545,06 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] le 20 décembre 2023.

Par assignations du 31 mai 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 25 % à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5341,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s'élève désormais à 11146,70 euros. [Localité 7] HABITAT-OPH considère enfin qu'il n’y a eu qu’ une reprise partielle du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur s’oppose à l’échéancier sollicité au regard de l’importance de la dette.

M. [H] [C] expose avoir procédé à un règlement de 504 euros le 27 janvier 2025, soit avant la présente audience et sollicite un échéancier de 7 mois pour régler la totalité de la dette.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [J] [C] née [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, les parties étant autorisées à produire un décompte actualisé en cours de délibéré au plus tard le 27 janvier 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2545,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] ne produisent aucun élément établissant que les revenus du foyer leur permettraient d’assumer régulièrement outre le paiement mensuel du loyer actuel d’un montant de 690,13 euros, un plan d'apurement de la dette d’un montant de 10 300,22 euros, sur 7 mois soit 1 350 euros par mois à ce titre et 2 200,22 euros au total.En outre, ils ne justifient pas de la reprise du versement intégral du loyer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 7] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH dument autorisé, verse, en cours de délibéré, un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2025, M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] lui devaient la somme de 10 300,22 euros, soustraction faite des frais de procédure (346,48 euros), sans qu’il n’y ait lieu de prendre en compte l’échéance du mois de janvier 2025 dûe à compter du 1er février 2025 soit postérieure à l’audience.

M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 2545,06 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2796,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 690,13 euros. La demande visant à voir majorer cette somme de 25 % sera rejetée étant manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2016 entre [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8][Adresse 1] est résilié depuis le 19 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,



CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] au paiement à [Localité 7] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 690,13 euros (six cent quatre-vingt-dix euros et treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 10300,22 euros (dix mille trois cents euros et vingt deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 2545,06 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2796,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [J] [C] née [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 décembre 2023 et celui des assignations du 31 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge