Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurent LOYER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVH

N° MINUTE : 
1/2025






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [O]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 5]
assistée de Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-024080 du 03 octobre 2024 accordée par le bureau d’aide jurdictionnelle)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVH




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2003, l’OPAC de [Localité 4] devenu PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 191,03 euros. 

Par avenant en date du 13 juin 2023, le bail a été transféré à Mme [Y] [O], en sa qualité d’ayant droit de Mme [C] [O].

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14689,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [O] le 5 décembre 2023.

Par assignation du 21 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-16081,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH représentée par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
DEBOUTER Madame [Y] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.CONDAMNER Madame [Y] [O] à payer à PARIS HABITAT - OPH, à titre de provision, la somme de 16987 euros actualisée au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,A titre subsidiaire, CONDAMNER Madame [Y] [O] à payer à PARIS HABITAT - OPH, à titre de provision, à régler la partie de la dette locative non contestée avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire
En tout état de cause,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Madame [Y] [O] par PARIS HABITAT - OPH, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,ORDONNER la libération des lieux par Madame [Y] [O] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,ORDONNER, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un appartement ([Adresse 3]) situé [Adresse 3], [Localité 5], outre une cave, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,CONDAMNER Madame [Y] [O] à payer à PARIS HABITAT - OPH, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu'à complète libération des lieux,CONDAMNER Madame [Y] [O] à payer à PARIS HABITAT - OPH la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER Madame [Y] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
PARIS HABITAT-OPH fait valoir l’absence de toutes contestations sérieuses. Elle expose notamment que la mention du délai de six semaines sur le commandement de payer ne fait pas grief et affirme que Mme [Y] [O] est tenue de régler la dette locative constituée à partir du 2 mai 2017, date à laquelle Mme [C] [T] est partie en EHAPD. PARIS HABITAT- OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [O], assistée par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande au juge de :
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée Madame [O] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,En conséquence,
A titre principal,
JUGER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Madame [O] en date du 4 Décembre 2023,JUGER que la demande de la Société PARIS HABITAT est fondée sur une dette prescrite,JUGER insuffisants les éléments produits par la Société PARIS HABITAT pour établir l'existence d'un arriéré locatif,JUGER l'action de la Société PARIS HABITAT déloyale, brutale et constitutive d'une faute,CONSTATER l'absence de créance certaine, liquide et exigible,DEBOUTER, en conséquence, la Société PARIS HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,En toutes hypothèses,
CONSTATER qu'il s'agit de contestations sérieuses ne permettant pas à la Juridiction de Céans de statuer en référé,A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu,SUSPENDRE les effets de l'acquisition de la clause résolutoire telle qu'insérée au contrat conclu entre les parties,
OCTROYER à Madame [O] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à raison de 35 mensualités de 50 €, payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 36° mois,PRÉCISER qu'à défaut de paiement de l'arriéré, la procédure d'expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par Madame [O] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse,A titre infiniment subsidiaire,
OCTROYER à Madame [O] un délai de douze mois pour quitter les lieux,En tout état de cause,
DEBOUTER la Société PARIS HABITAT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER la Société PARIS HABITAT à verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 37 du 10 Juillet 1991 ; somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER, avocat aux offres de Droit, et pour son propre compte,CONDAMNER la Société PARIS HABITAT aux entiers dépens.

Elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses en ce que notamment :
Le commandement de payer vise un délai de 6 semaines au lieu de deux mois,La dette locative de Mme [C] [O] n’est pas due par Mme [Y] [O] et qu’elle en partie prescrite
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande 

PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
 
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur l’existence de contestations sérieuses 

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé 
toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés d'instance peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH demande à voir condamner Madame [Y] [O] à payer à titre de provision, la somme de 16987 euros actualisée au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Madame [Y] [O] par PARIS HABITAT-OPH, effective deux mois après la délivrance du commandement de payer et ordonner la libération des lieux par celle-ci.

En défense, Madame [Y] [O] fait valoir, notamment qu’elle n’est pas redevable de la dette locative de Mme [C] [O]. 

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l'arriéré locatif par le bénéficiaire du transfert de bail et il est admis que les nouveaux locataires ne peuvent être, en tant que tels, reconnus débiteurs de l'arriéré de loyers.

Il est ainsi constaté que les contestations de Mme [Y] [O] revêtent un caractère sérieux qu’il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher.

En conséquence, les demandes de PARIS HABITAT-OPH formées à titre principale visant à voir condamner Mme [Y] [O] à lui verser la somme de 16987 euros et constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’existence d’une dette locative contestée d’un montant de 14689,01 euros seront rejetées.

La bailleresse sollicite à l’audience, à titre subsidiaire, de voir statuer sur la partie de la dette non contestée. Cependant, elle ne chiffre pas le montant de ses prétentions. En conséquence, sa demande ne pourra qu’être rejetée.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

PARIS HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamnée à supporter la charge des dépens et à régler la somme de 1200 € au titre de l'article 37 du 10 Juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses ;

DIT en conséquence n'y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes formées à titre principal et à titre subsidiaire ;

CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH aux dépens ;

CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH à régler la somme de 1200 € au titre de l'article 37 du 10 Juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge