Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 avril 2025

ARRÊT N°150



N° RG 23/01218



N° Portalis DBV5-V-B7H-GZW6







[E]



C/



[J]









Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 15 avril 2025 aux avocats 





Copie gratuite délivrée 

Le 15 avril 2025 aux avocats 

 

 

 

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 15 AVRIL 2025





Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 mai 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES





APPELANTE :



Madame [Y] [E]

née le 12 Novembre 1943 à [Localité 5]

[Adresse 1]



ayant pour avocat Me Jean Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES 







INTIMÉS :



Monsieur [O] [J]

né le 27 Août 1956 à [Localité 3]

[Adresse 2]



Madame [K] [J]

née le 05 Janvier 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]



ayant tous deux pour avocat Me Fanny HERVE de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

 

qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Véronique DEDIEU , 















ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Mme [Y] [E] a fait construire une maison d'habitation sur une parcelle située [Adresse 2] en 2004, puis des extensions en 2008 et 2015.



Par acte authentique dressé par Maître [L] [P], notaire à [Localité 6] le 11 septembre 2019, Mme [Y] [E] a vendu à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] cette maison, pour un prix de 312 000 euros, comprenant 12 000 euros au titre des meubles.



Ayant constaté des traces anormales sur les murs, causées par une humidité importante, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont sollicité un huissier de justice afin d'établir un procès-verbal de constat le 19 septembre 2019.



Par acte délivré le 5 novembre 2019, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont fait assigner Mme [Y] [E] aux fins de voir ordonner une expertise de l'immeuble.



Par ordonnance en date du 17 décembre 2019, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné M. [C] [D] pour procéder à l'expertise ordonnée. 

L'expert a remis son rapport le 5 février 2021.



Par acte d'huissier de justice délivré le 2 février 2022, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont fait assigner Mme [Y] [E] devant le tribunal judiciaire de SAINTES aux fins d'obtenir notamment sa condamnation au paiement d'une indemnité de réduction du prix de l'immeuble.



Par ordonnance du 16 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par Mme [Y] [E].



Selon les termes de leur assignation, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] demandaient au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil de :

- condamner Mme [Y] [E] à leur verser une indemnité en réduction du prix de 99 684,71 euros,

- condamner Mme [Y] [E] à leur verser une somme de 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

- condamner Mme [Y] [E] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre dé l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance de référé, de l'instance au fond lesquels comprendront les frais taxés de l'expertise judiciaire,

- rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.





Par dernières conclusions, Mme [Y] [E] sollicitait du tribunal de :

- débouter M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de référé et de l'expertise judiciaire.



Par jugement contradictoire en date du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit : 



'CONDAMNE Mme [Y] [E] à verser à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] une indemnité de 99 684,71 euros en restitution d'une partie du prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes accordées au titre de la réduction de prix pour les travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BTO1 entre le 5 février 2021 et le présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] à verser à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les dépens relatifs à la procédure liée à l'ordonnance de référé du 17 décembre 2019 et le coût de l'expertise judiciaire à hauteur de 5 850 euros ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit'.



Le premier juge a notamment retenu que : 



- il ressort de l'expertise judiciaire la présence d'humidité et/ou de traces d'humidité et L'expert relève plusieurs malfaçons ayant provoquées ces infiltrations d'eau.

Eu égard à l'importance des désordres affectant la plupart des pièces de la maison, ces infiltrations d'eau rendent la maison impropre à sa destination, caractérisant ainsi la gravité du vice.

- ces vices liés à un défaut de conception de la maison étaient donc existants à l'origine ou lors des extensions réalisées en 2008 et 2015. En outre, alors que M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont découvert ces traces d'humidité seulement huit jours après la vente

- l'expert fait également état du caractère ancien de ces infiltrations qui peut se déduire de la facilité avec laquelle la plinthe de carrelage a pu être déposée, de la corrosion importante de l'ossature métallique de la cloison séparant le sas d'entrée et le séjour ou de la patte de fixation de la baie vitrée gauche du séjour. Dès lors, il est établi que les vices affectant cette maison étaient antérieurs à la vente du 11 septembre 2019.

- ces vices ne peuvent être qualifiés d'apparents. En effet, même si M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont pu réaliser de nombreuses visites, Mme [Y] [E] habitait encore dans la maison lors de ces visites avec la présence de ses meubles qui ont pu masquer des traces d'humidité, présentes essentiellement au bas des cloisons et alors qu'ils n'étaient pas accompagnés d'un expert ou d'un professionnel.

- si l'expert relève que Mme [Y] [E] ne pouvait imaginer les conséquences de l'humidité présente, ni l'ampleur des travaux de reprises qui seraient nécessaires pour y remédier, il convient néanmoins de relever qu'elle avait pourtant connaissance des problèmes d'infiltrations affectant la maison. 











En effet, l'expert a pu détailler plusieurs menus travaux de reprises à la suite de dégâts liés à la présence d'humidité, par exemple, des retouches de peintures observées dans le WC ou la partie basse de la cloison côté chambre n° 1, la reprise entre les deux lés de papier peint au niveau de la cloison côté cuisine, à proximité de l'angle extérieur, ou dans la chambre n° 3 au niveau de l'angle derrière le radiateur et du hall d'entrée.

- Mme [Y] [E] ne fournit pas d'explications quant à ces reprises, mettant en avant seulement une fuite d'eau sous l'évier qui ne correspond pas aux nombreux endroits sur lesquels ont été observées ces reprises et alors qu'elle n'a pas justifié de travaux de plomberie. 

Il est relevé que la bande de carrelage située en about de la terrasse couverte côté piscine est différente, révélant un remplacement qui pourrait être lié à un décollement des carreaux.

- Mme [E] reconnaît avoir subi des dégradations dues à l'humidité dans la chambre bleue en 2008 ou 2010 alors que l'expert indique qu'il est peu probable que l'inoccupation momentanée de cette pièce ait permis l'apparition de telles traces dans une maison neuve.

- il est établi que Mme [Y] [E] avait connaissance de problèmes d'humidité affectant la maison et l'apparition de dégâts liés à cette humidité dans plusieurs pièces de la maison laissait présager un problème important, elle n'a pour autant pas informé les acquéreurs de ce vice. Ainsi, la connaissance par Mme [Y] [E] du vice suffit à caractériser sa mauvaise foi, rendant inopérante la clause d'exonération de garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente

- l'expert a chiffré les travaux de reprise à hauteur de 90 137,82 euros, et à ces travaux s'ajoutent l'assurance dommages-ouvrages obligatoires et les travaux de nettoyage et de manutention du mobilier, outre le coût d'hébergement pour huit semaines le temps des travaux, soit un montant total de 99 684,71 euros qui sera dû à titre de restitution d'une partie du prix de vente.

- au titre du préjudice moral une somme de 2000 ' sera allouée alors que l'existence d'un préjudice de jouissance n'est pas démontrée, 





LA COUR



Vu l'appel en date du 25 mai 2023 interjeté par Mme [Y] [E]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10/08/2023, Mme [Y] [E] a présenté les demandes suivantes :



'Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, Vu les pièces versées aux débats,



INFIRMER le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de SAINTES sous le n° RG 22/00230, en ce qu'il a :

- Condamné Mme [Y] [E] à verser à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] une indemnité de 99 684,71' en restitution d'une partie du prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- Dit que les sommes accordées au titre de la réduction de prix pour les travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 5 février 2021 et le jugement ;

- Condamné Mme [Y] [E] à verser à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- Condamné Mme [Y] [E] à verser à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme de 3 000 ' en application de l'article 700 du code de procédure civile ;







- Condamné Mme [Y] [E] aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les dépens relatifs à la procédure liée à l'ordonnance de référé du 17 décembre 2019 et le coût de l'expertise judiciaire à hauteur de 5 850 ' ;



Statuant à nouveau,

DÉBOUTER les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Mme [Y] [E] ;

CONDAMNER les époux [J] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [J] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du référé et de l'expertise judiciaire ainsi que ceux de première instance'.



A l'appui de ses prétentions, Mme [Y] [E] soutient notamment que : 



- avant la vente, puis dès après la signature du compromis, les époux [J] ont régulièrement et longuement visité la maison.

- Mme [E] rapportait également avoir fait des travaux, ce qui en soi n'a rien d'anormal dans une habitation où l'on vit continuellement.

Elle conteste vivement la motivation retenue par le tribunal, et notamment sa prétendue connaissance des vices.

- le vendeur n'a connaissance du vice que s'il en connaît la cause et la gravité et son caractère récurrent.

- l'acte authentique de vente signé par les parties comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés

- Mme [E] n'est pas tenue des vices cachés, sauf pour les époux [J] à prouver qu'elle avait connaissance de la gravité, de la cause et du caractère récurrent des vices qu'ils invoquent, rendant la maison impropre à son usage et qu'elle leur a sciemment dissimulé l'existence de ces vices.

- les vices précédemment décrits n'étaient pas connus de la venderesse et ni les époux [J], ni le tribunal ne le démontrent.

- elle a vécu 15 ans dans la maison litigieuse, sans que jamais personne ait attiré son attention sur de quelconques désordres d'humidité, comme en attestent divers témoins.

- âgée de 76 ans, elle n'a quitté sa maison qu'en raison de ses problèmes de santé et n'a jamais imaginé qu'elle puisse être affectée de désordres et ne pouvait pas savoir que sa maison, construite en 2004 puis en 2008 souffrait de désordres constructifs liés à un défaut de conception, puisqu'elle n'a jamais constaté de désordres d'infiltrations qui lui seraient apparus anormaux ou inquiétants.

Elle a d'ailleurs fait appel à la même entreprise pour la construction initiale et pour l'agrandissement en 2008. De même, l'atelier au fond du jardin a également été construit par la même entreprise.

- les tapisseries sont d'origine et n'ont jamais été retirées par Mme [E] qui ignorait tout de la présence des traces d'humidité et de moisissures découvertes après la vente.

- il a fallu que la tapisserie, le placoplâtre ou les plinthes soient décollées par M. [J] ou l'expert pour que les traces soient révélées : ce qui vaut pour les époux [J] valait également pour Mme [E].

- l'endroit où l'expert a procédé à un sondage entre les deux baies vitrées du séjour n'a jamais été dissimulé, ni davantage les autres endroits où de l'humidité a été relevée.

Au contraire, nonobstant la présence des meubles, les bas de murs étaient parfaitement visibles et ne présentaient d'ailleurs, sans investigation approfondie, aucun désordre visible.

- les seuls problèmes qu'ait jamais constatés Mme [E] ont été une petite fuite sous évier de cuisine.

- M. [S] atteste d'ailleurs être intervenu à chaque fois qu'il a pu y avoir des problèmes de plomberie et qu'il n'a décelé aucun défaut d'entretien.









- concernant la chambre bleue, Mme [E] se souvient d'avoir fait part au constructeur des traces apparues en 2008, après les travaux d'extension. Ce problème a été réglé au moyen d'un joint en silicone.

Une reprise sommaire de plâtre et de peinture a été effectuée à cette occasion.et il s'agissait de problématiques ponctuelles d'humidité, que Mme [E] pensait légitimement réglées.

En toute hypothèse, elle ne pouvait connaître la cause de ces désordres, leur gravité et leur caractère généralisé et récurrent, tel qu'exposé par l'expert judiciaire.

- concernant la bande de carrelage reprise en bordure de terrasse, elle a remplacé la bande de bordure par des carreaux anti-dérapants, pour éviter que ses petites-filles qu'elle accueillait ne glissent.

- concernant les traces de reprise de peinture ou de plâtre, l'expert se contente de les constater, sans jamais démontrer qu'elles seraient liées aux traces d'humidité, ni jamais conclure qu'elles démontrent une connaissance des désordres par Mme [E] et une volonté de sa part de les masquer.

- l'expert judiciaire conclut que : « Mme [E], néophyte en matière de construction ne pouvait, ni imaginer l'origine de l'humidité présente en pied de certaines parois, ni les conséquences de cette humidité, ni l'ampleur des travaux de reprise qui seront nécessaires pour y remédier » (Rapport d'expertise, p. 24).

- si les désordres s'étaient manifestés durant l'occupation des lieux par Mme [E], ce n'était que très faiblement, sans qu'elle puisse imaginer l'importance de leur cause.

Elle ne pouvait pas, en sa qualité de profane de la construction, imaginer que les problèmes d'humidité, qu'elle pensait légitimement réglés, laissaient présager un problème important. 

- les désordres ont été imputés par l'expert judiciaire aux constructeurs de la maison, qui n'ont jamais été actionnés dans le délai décennal par Mme [E] pour la simple et bonne raison qu'elle n'a jamais eu à souffrir de désordres de cette nature.

- elle n'a jamais cherché à dissimuler les désordres, parce qu'elle n'en connaissait pas l'existence.

Il a fallu procéder à des investigations destructrices sur la tapisserie, le placoplâtre ou les plinthes pour que les désordres soient révélés.

- les époux [J] veulent aujourd'hui de mettre à la charge de Mme [E] le coût de la rénovation de la maison.

- le préjudice moral de M. et Mme [J] n'est constitué ni dans son principe, ni dans son montant.



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 09/11/2023, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] ont présenté les demandes suivantes : 



'-Vu le jugement du tribunal judiciaire de SAINTES du 05 mai 2023

Vu les articles 1641 et suivants du code civil

DÉCLARER Mme [E] recevable mais mal fondé en son appel et l'en débouter entièrement.

STATUANT sur l'appel incident des époux [J],

RÉFORMER le jugement en ce qu'il a alloué au époux [J] la somme de 2000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, et statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNER Mme [E] à verser aux époux [J] pris conjointement la somme de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice de jouissance.

CONFIRMER pour le reste le jugement du 05 mai 2023 en toutes ses dispositions non contraires Y ajoutant,

CONDAMNER Mme [E] à verser aux époux [J] pris conjointement la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Mme [E] aux entiers dépens d'appel'.







A l'appui de leurs prétentions, M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] soutiennent notamment que : 



- précédemment à la signature de l'acte de vente, ils avaient visité l'immeuble à deux reprises, avec l'agent immobilier, étant précisé que l'immeuble était alors entièrement meublé

- une fois entrés dans la maison et celle-ci désormais vide, ils ont constaté des traces anormales sur des bas de mur, notamment une boursouflure sur le mur intérieur donnant sur la terrasse.

Ils ont également constaté que des plinthes qui se trouvaient cachées par le mobilier se décollaient et ce dans différentes pièces

M. [J] a alors décollé un morceau de papier peint et ils ont alors eu la désagréable surprise de constater que derrière, l'humidité était telle, que le placoplâtre tombait et n'était manifestement retenu que par la tapisserie.

- ils ont également fait dresser un procès-verbal de constat le 19 septembre 2019, soit 8 jours après la signature de l'acte de vente.

- l'huissier de justice a joint à son constat des photographies parfaitement édifiantes démontrant que la tapisserie masquait des traces d'infiltrations importantes conduisant au décollement du placoplâtre.

De même dans la cuisine, l'huissier indique constater non seulement des traces de moisissures et de salpêtre, mais surtout des traces de réparation, éléments laissant craindre la présence d'infiltrations anciennes dans plusieurs pièces habitables de la maison.

- le constat de reprises attestait que la venderesse ne pouvait pas ne pas connaître la présence de ces infiltrations qui ont été sinon masquées du moins réparées à la hâte avant la vente.

- M. [I] a établi un devis de réparations de 11799,08 ' T.T.C. et préconisait des travaux de reprise de l'étanchéité sur l'ensemble des murs extérieurs et ce en raison des infiltrations des eaux de pluie qui se propagent à l'intérieur de l'immeuble.

- M. et Mme [J] ont également fait appel à un médiateur pour tenter de trouver une issue amiable, mais Mme [E] a refusé d'y participer.

- il résulte du rapport d'expertise judiciaire que dans divers points de l'immeuble, il mentionne la présence de traces d'infiltrations d'une importance telle qu'il indique que cela rend l'ouvrage impropre à sa destination.

Il s'agit de la conséquence d'erreurs commises dans la conception et la réalisation de l'ouvrage notamment du fait du positionnement de la terrasse extérieure au même niveau altimétrique que le sol intérieur.

Par ailleurs au terme de ses investigations l'expert a pu se convaincre que les désordres préexistaient à la vente et que Mme [E] venderesse et à l'initiative de la construction de la maison, ne pouvait en ignorer l'existence.

- l'expert a chiffré au total à 90 137.82 euros T.T.C. le montant des travaux de reprise à entreprendre.

- le moyen de forclusion a été rejeté par le juge de la mise en état, le point de départ du délai de prescription devant être fixé au 05 février 2021, date à laquelle les époux [J] ont pu en mesurer l'ampleur et les conséquences des désordres au regard des constatations de l'expert.

- l'expert conclu que les différentes sources d'infiltrations qui se produisent du fait des mal façons constatées sont d'une importance telle que cela est de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination. Ces désordres préexistaient à la vente.

- l'expert impute également les infiltrations à l'absence de véritable rejingot au niveau des portes et portes-fenêtres extérieures et à l'absence d'un véritable seuil puisque la terrasse se poursuit jusqu'aux menuiseries

- la connaissance du vice affectant la chose vendue sans en informer l'acquéreur suffit à constituer le vendeur de mauvaise foi, ce qui lui interdit de se prévaloir de la clause d'exonération

- l'expert a pu constater de manière contradictoire et sans ambiguïté que les désordres qui affectent l'immeuble vendu créent des infiltrations dans diverses pièces de la maison et cela de manière ancienne et récurrente.









- il a été mis en évidence durant l'expertise que des reprises ponctuelles avaient été réalisées avant la vente dans le but manifeste de masquer les conséquences des infiltrations.

- l'expert relève :

« Des retouches de peinture ont été observées dans divers endroits :

- Dans le WC partie basse de la cloison coté chambre 1

- Dans le séjour entre deux lés de papier peint au niveau de la cloison côté cuisine, à proximité de l'angle extérieur

- Dans la chambre 3 au niveau de l'angle derrière le radiateur. »

Dans l'entrée des traces de reprise de peintures ont également été contradictoirement constatées que Mme [E] a prétendu être liées à un dégât des eaux sous l'évier de la cuisine en 2007.

- ces éléments expliquent que l'expert ait répondu de manière affirmative et sans hésitation que les infiltrations constatées ont pour origine des non-conformités qui préexistaient à la vente.

- l'expert indique : 'compte tenu du degré de corrosion de ces pièces métalliques.

Il est évident que les infiltrations et donc la présence d'humidité en pied de certaines parois existaient avant l'hiver 2019-2020 et donc avant l'achat de septembre 2019".

- l'expert admet que Mme [E], si elle n'a pas fait appel à un homme de l'art, ne pouvait peut-être pas comprendre l'origine technique des infiltrations ni apprécier leur ampleur.

Cependant en effectuant des reprises pour masquer les traces d'humidité force est de constater que Mme [E] en avait connaissance et a ainsi cherché à taire ces désordres.

- en cours d'expertise, et devant l'évidence des vices et des traces de reprises mis à jour, Mme [E] a admis avoir constaté des traces d'humidité dans la chambre dite bleue

Elle a prétendu en avoir informé le constructeur qui lui aurait conseillé de poser un joint silicone à l'extérieur du mur ce qu'elle aurait fait faire, mais M. [A] interrogé sur ce point par l'expert a démenti avoir été avisé de tels désordres par le maître de l'ouvrage, l'expert indiquant : 'Il n'a jamais été contacté pour un problème d'infiltration. Il n'est jamais intervenu pour des travaux de reprise'.

- Mme [E] a donc reconnu avoir constaté bien avant la vente une humidité anormale suffisamment importante pour en alerter le constructeur... mais n'a manifestement rien entrepris pour y remédier hormis des reprises pour en masquer la trace, et n'a surtout rien dit aux acquéreurs.

- ni les époux [J], ni l'agent immobilier n'ont pu s'apercevoir des désordres liés à l'humidité anormale de l'immeuble

- les attestations versées ne compensent pas l'absence de moyens critiques du jugement.

- il y a lieu à confirmation s'agissant de la réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 99 684,71 ', réévaluée sur l'indice BT01 du bâtiment à compter de dépôt du rapport d'expertise judiciaire jusqu'au jugement.

- si le tribunal a admis la réalité du préjudice personnel subi par les acquéreurs, en revanche il en a sous-estimé l'intensité, et la somme de 10 000 ' est sollicitée par appel incident, M. et Mme [J] devant faire face aux nuisances et tracas des travaux de remise en état, se reloger durant les travaux, M. [J] devant être psychologiquement soigné pendant des mois.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 03/10/2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande de réduction du prix pour vices cachés : 



L'article 1134 ancien du code civil dispose que :







« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. 



L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.



L'article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.



L'article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.



L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.



L'article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.'



L'article 1646 dispose que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente'.



En l'espèce, Mme [Y] [E] a fait construire une maison d'habitation sur une parcelle située [Adresse 2] en 2004, puis des extensions en 2008 et 2015.



Par acte authentique dressé par Maître [L] [P], notaire à [Localité 6] le 11 septembre 2019, Mme [Y] [E] a vendu à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] cette maison, pour un prix de 312 000 euros, comprenant 12 000 euros au titre des meubles.



Cet acte authentique de vente signé par les parties comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :

« L'ACQUÉREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

Le VENDEUR reconnaît être informé qu'une extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur immeuble peut entraîner sa responsabilité au même titre qu'un professionnel de la construction (Cass. Civ 3, 10 juillet 2013, n°12-17.149)

s'il est prouvé par l'ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »







Il en résulte que cette clause ne s'applique pas s'il est établi que la venderesse avait connaissance des vices cachés aux vendeurs.



En l'espèce, il est établi que M. et Mme [J] ont été en mesure d'effectuer diverses visites de l'immeuble, seuls ou avec l'agent immobilier, les 3 décembre 2018, 30 avril, 10 mai, 12 juillet, 25 juillet, 11 septembre 2019, alors toutefois que cet immeuble était garni des meubles de Mme [E].



Il ressort du procès-verbal de constat établit par Maître [B], huissier de justice que le 19 septembre 2019, soit 8 jours après la signature de l'acte de vente, il a constaté dans la salle à manger que le placoplâtre est troué et s'effrite, et que la tapisserie devant se décolle.

Il a également constaté que les plinthes se détachaient et qu'il y avait des tâches de moisissures en bas de mur, que les grilles de ventilation ont été bouchées par du papier.

Dans la cuisine, l'huissier indique constater non seulement des traces de moisissures et de salpêtre, mais surtout des traces de réparation.

Dans la chambre, il a noté :

"J'ai pu également constater des traces de réparation de type coups de truelle au niveau du radiateur', étant précisé que des photographies jointes à ces constats démontrent la réalité des tracas d'humidité décrites.



Il convient au surplus de rappeler ici les principales constatations et les conclusions du rapport d'expertise judiciaire :

'l'expert précise que suite aux constats effectués il apparaît que les désordres techniques existaient avant la vente aux époux [J] en septembre 2019 et que Mme [E] ne pouvait pas en ignorer l'existence.

Aucune justification technique ne peut permettre d'envisager que les désordres seraient survenus depuis septembre 2019, compte tenu de l'origine technique des infiltrations, liées essentiellement à des non-respects aux règles de l'art du lot maçonnerie et dans une moindre mesure des lots menuiserie et carrelage...

Suite aux constats effectués, il apparaît que les désordres techniques existaient avant la vente aux époux [J] en septembre 2019 et que Mme [E] ne pouvait pas en ignorer l'existence.

Il convient de rappeler qu'en 2008 des infiltrations avaient été constatées dans la chambre bleue, une reprise sommaire de plâtre et de peinture avait été effectuée à ce moment là. Cependant, aucun des éléments remis ne permet d'indiquer que l'origine de ces traces d'humidité aurait été recherchée et traitée.

L'expert de justice précise que compte-tenu de l'origine technique des infiltrations d'eau, il est peu probable que les désordres soient apparus depuis septembre 2019...

Par ailleurs la facilité avec laquelle la plinthe carrelage a été déposée lors de la 1ère réunion à proximité de la porte d'entrée ainsi que la corrosion importante de l'ossature métallique de la cloison sas entre/séjour, ou la corrosion de la pâte de fixation de la baie vitrée gauche du séjour montrent très clairement que les infiltrations d'eau sont anciennes »

Plus encore l'expert indique que compte tenu du degré de corrosion de ces pièces métalliques.

Il est évident que les infiltrations et donc la présence d'humidité en pied de certaines parois existaient avant l'hiver 2019-2020 et donc avant l'achat de septembre 2019...

Il convient de rappeler que les retouches de peinture et/ou de tapisserie ont été observées dans différents endroits :

- cuisine

- WC, partie basse de la cloison coté chambre 1

- séjour, entre deux lés de papier peint au niveau de la cloison côté cuisine, à proximité de l'angle extérieur

- chambre 3 au niveau de l'angle derrière le radiateur. 

- hall d'entrée.

Mme [E] savait donc qu'il y avait ou avait eu des problèmes d'humidité puisqu'elle avait fait réaliser des travaux de reprise.





Cependant, Mme [E], néophyte en matière de construction ne pouvait ni imaginer l'origine de l'humidité présente au pied de certaines parois, ni les conséquences de cette humidité, ni l'ampleur des travaux de reprise qui seront nécessaire pour y remédier...

Néanmoins, si suite à l'apparition d'humidité, si Mme [E] avait fait appel à une entreprise ou à un expert en construction, il est fort probable que des investigations auraient permis de déterminer l'origine du problème et donc de trouver une solution technique. L'expert de justice ne s'explique pas pourquoi, lorsqu'elle a constaté la présence d'humidité, Mme [E] n'a pas fait de déclaration à son assurance...

Pour leur part, si les époux [J] avaient été accompagné d'un expert... lors des visites de la maison qui était meublée, ils auraient très probablement observé des signes mettant en avant un problème d'infiltration...Cependant, même si les époux [J] avaient constaté la présence d'humidité en pied de certaines parois, ils ne pouvaient imaginer, ni l'origine, ni les conséquences, ni l'ampleur des travaux de reprise nécessaire pour y remédier'.



L'expert relève ainsi l'existence de plusieurs malfaçons de construction ayant provoqué ces infiltrations d'eau, rendant la maison impropre à sa destination, soit notamment une dalle béton intérieure et extérieure de la maison qui est continue et de même niveau, l'absence de véritable rejingot au niveau des portes et des portes-fenêtres coulissantes extérieures, une pente insuffisante sur la terrasse extérieure, cela même s'il n'est pas établi suffisament que le changement de carreaux de terrasse soit en relation avec un décollement dû à l'humidité, s'agissant de l'extérieur de l'immeuble.



Hormis ce point, les éléments précis retenus par l'expert ne sont pas utilement contredits par les attestations versées, dénués de portée technique, et permettent de retenir que ces vices étaient présents lors de la vente mais cachés aux acquéreurs profanes.



Au surplus, Mme [E], qui habitait l'immeuble depuis son origine, avait nécessairement connaissance de l'existence des infiltrations d'humidité, dès lors qu'elle avait fait reprendre en peinture ou tapisserie leurs effets, sans justifier en avoir averti ses acquéreurs. 



Mme [E] n'a pu se méprendre, ni se croire légitimement dispensée de révéler aux acheteurs l'existence de ces infiltrations, eu égard à leur importance et à leur généralité.



Elle ne peut prétendre au bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, dès lors qu'ils 'étaient en réalité connus du vendeur'.



Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a retenu que Mme [E] avait connaissance de problèmes d'humidité affectant la maison et l'apparition de dégâts liés à cette humidité dans plusieurs pièces de la maison laissait présager un 'problème important, dont elle n'a pour autant pas informé les acquéreurs. 



Elle doit en conséquence restitution à M. et Mme [J] d'une partie du prix, à hauteur de la somme de 90 137,82 ' au vu du rapport de l'expert au titre des travaux de reprise, comprenant les travaux de gros-oeuvre selon un devis EGCB du 9 novembre 2020, de menuiserie-plâtrerie de la société GAULT du 20 octobre 2020, de plomberie et d' électricité selon le devis de la société ROLLAND du 20 octobre 2020, de reprise des carrelages et des peintures selon les devis des sociétés [R] et [X] et de maîtrise d' oeuvre pas le cabinet [V].



A cette somme s'ajoute l'assurance dommages-ouvrages obligatoire et les travaux de nettoyage et de manutention du mobilier, estimés à 6 066,89 ', outre 







3 480 ', soit au total une indemnité de 99 684,71 ' avec indexation telle que retenue par le tribunal en fonction de l'évolution de l'indice BTO1 entre le 5 février 2021, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.



Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral :



M. et Mme [J] justifient du préjudice subi à titre personnel et moral, en conséquence de la perturbation vécue à la suite de la découverte des vices de l'immeuble et de l'importance des travaux nécessaires à sa réfection, facteur de troubles ayant justifié de soins psychologiques au bénéfice de M. [J].



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a accordé à M. et Mme [J] la somme de 2000 ' à titre de dommages et intérêts à ce titre.



Sur les dépens :



Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de Mme [Y] [E].





Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de condamner Mme [Y] [E] à payer à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, le surplus des demandes étant écarté.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 



CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à M. [O] [J] et Mme [K] [Z] épouse [J] la somme de 3000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE Mme [Y] [E] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,