Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/05381 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLKY

N° de minute : L 126/25

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES


C/

[C] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par M. [V] [H], muni d'un pouvoir écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 3], comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier
















RG : 24/5381 PAGE 

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 novembre 2023, la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a donné à bail à Monsieur [C] [Z] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 475,32 euros, outre une provision sur charges de 75,28 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a fait signifier à Monsieur [C] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2.361,92 euros dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 mars 2024. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :
Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location ;Dire que Monsieur [C] [Z] est occupant sans droit ni titre A défaut, 
Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [Z] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [Z] ;Condamner Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme de 3.086,74 euros représentant les loyers, charges et indemnités courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir (article 1153 alinéa 1 du Code civil) ;Condamner Monsieur [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, charges comprises ;Dire que la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ; Dire que l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction des évolutions du loyer, évitant ainsi qu’un locataire en situation d’impayé soit plus avantagé qu’un locataire à jour en ayant une indemnité d’occupation inférieure à un loyer normal ; Condamner Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, les frais de l’assignation, de dénonciation à la Sous-Préfecture et de saisies conservatoires ; Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toues voies de recours (article 515 du CPC). 
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 7 mai 2024.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience. 

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 février 2025. 

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES, représentée par Monsieur [V] [H] muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3.494,77 euros au 3 février 2025. 

Elle ne s'oppose pas aux demandes de délais de paiement car elle indique que des paiements ont été repris et propose un échéancier s’étalant sur 36 mois. 

Monsieur [C] [Z] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 75 euros en règlement de sa dette soit un total de 650 euros. Il précise percevoir 1.500 euros de revenus mensuels.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :
RG : 24/5381 PAGE 


Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le commandement de payer du 19 mars 2024 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 22 mars 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 6 mai 2024. En conséquence, l’action n’a pas été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX. 

En conséquence, l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable, et les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet.


Sur les demandes en paiement des loyers et charges :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bail du 17 novembre 2023 stipule un loyer initial de 475,32 euros et prévoit une provision sur charge de 75,28 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par les bailleurs que Monsieur [C] [Z] reste redevable de la somme de 3.494,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse après déduction des frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire la somme suivante : 
- 161,59 euros libellée comme « Frais de poursuite »

En conséquence, Monsieur [C] [Z] sera condamné à payer à la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES la somme de 3.333,18 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 2.361,92 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus. 

Sur la demande de délais : 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Monsieur [C] [Z] réside avec sa fille de 17 ans, qu'il perçoit des revenus mensuels de 1.500 euros et s'acquitte de charges d'un montant mensuel de 1.052,05 euros, qui se décomposent de la manière suivante : 
- Loyer et charges : 575 euros 
- Electricité et gaz : 121 euros 
- Téléphone : 45 + 47 euros 
- Eau : 12,61 euros 
- Assurance habitation : 24,78 euros 
- Mutuelle : 39,66 euros 
- [Localité 6] : 187 euros 

Lors des débats, Monsieur [C] [Z] indique également reverser la somme de 10 euros par mois à VILOGIA, son précédant bailleur, et ce pour une durée de trois ans s’agissant de son bail précédent. 

Il propose de verser la somme de 75 euros par mois en remboursement de la dette locative pour un montant total de 650 euros par mois. 

La S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et propose un échéancier de 36 mois. 

Monsieur [C] [Z] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 75 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’il a effectué les versements suivants : 
- 706,90 euros le 6 janvier 2025
- 467,89 euros le 21 janvier 2025

En outre, la dette de loyer n'a subi qu'une légère augmentation entre la date du commandement de payer et la date de l'audience. 

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Monsieur [C] [Z] sera ainsi autorisé à s'acquitter de sa dette par mensualités successives d'un montant de 50 euros, ce qui constitue une somme plus en adéquation avec ses capacités financières, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. 

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens de l'instance, à l’exception du coût de la dénonciation du commandement de payer à la Ccapex et de celle de l’assignation à la préfecture. En effet, considérant l’erreur du commissaire de justice sur le délai entre la date de notification à la Ccapex et la date de l’assignation, l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne pouvait pas prospérer en ce qu’elle était manifestement irrecevable. Aussi, ces formalités, exclusivement dédiées à l’application de l’article 24 de la loi précitée, seront écartées des dépens mis à la charge du débiteur.




Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE l’action en résiliation du contrat de bail de la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES ; 

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à payer à la S.A. COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES la somme de 3.333,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.361,92 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 
ACCORDE à Monsieur [C] [Z] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 50 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ; 

RAPPELLE que chaque mensualité de 50 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ; 

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ; 

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens, à l’exclusion de la dénonciation du commandement de payer à la Ccapex et de celle de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 7] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LE GREFFIER,
Deniz AGANOGLU
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Maxime KOVALEVSKY