Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/05668 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YMIM

N° de Minute : L 25/00161

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] représenté par son Syndic la société [Adresse 9]


C/

[N] [O]











REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis19 [Adresse 8]

représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier














 RG 5668/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [O] est propriétaire des lots n°53 (appartement) et n°54 (cave) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 3], située au [Adresse 6].

La S.A.S [Adresse 9] est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Square Habitat Nord de France, a fait délivrer à Madame [N] [O] une sommation de payer la somme en principal de 3.796,54 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte d’huissier délivré 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S [Adresse 9], a fait assigner Madame [N] [O] à l’audience du 3 février 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :
- la condamner à payer la somme de 4.458,77 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;
- le condamner à payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété à raison des impayés ;
- la condamner à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande principale à la somme de 5.482,70 euros.

Madame [N] [O], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
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d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;le contrat de syndic ;les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire ;les appels de fonds correspondant ;un historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2025 ;
des mises en demeure et relances des 4 novembre 2022, 1er décembre 2022, 14 février 2023, 7 mars 2023, 24 avril 2023, 3 juillet 2023, 28 août 2023 et 23 octobre 2023 ;la sommation de payer ;la facture de la sommation de payer d’un montant de 153,46 euros et de la demande d’extrait de matrice cadastrale de 35,76 euros ;une facture de 700 euros de frais d’avocats pour la procédure de recouvrement de charges devant le tribunal.
Aux termes de l’historique de compte, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, fixe la créance à la somme de 5.799,12 euros, dont à déduire les sommes de 127,20 euros et de 189,22 euros pour des dépens des 30 avril et 31 mai 2024.

Le contrat de syndic prévoit la facturation des mises en demeure à la somme de 53 euros et des relances à celle de 24 euros.

Il prévoit également la facturation de la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » à la somme de 192 euros et celle du « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles » au coût horaire au temps passé.

Il ressort de l’historique de compte que, outre les charges de copropriétés, il a été facturé à la copropriétaire la somme totale de 1.431,23 euros de frais de recouvrement décomposé comme suit :
192 euros de suivi dossier impayés le 1er avril 2022,53 euros de frais de relance du 1er décembre 2022,192,81 euros de frais d’huissiers le 31 janvier 202324 euros de relance avant contentieux le 14 février 2023,192 euros de frais de mise en contentieux le 7 mars 2023,53 euros de mise en demeure le 4 juillet 2023,24 euros de deuxième relance avant contentieux le 29 août 2023,192 euros de frais de mise en contentieux le 24 octobre 2023,192 euros de frais d’envoi à l’huissier le 11 décembre 2023,189,22 euros de facture d’huissier en frais et honoraires le 30 avril 2024,127,20 euros de facture d’huissier en frais et honoraires le 31 mai 2024.
Le syndicat, pris en la personne de son syndic, ne justifie ni des diligences exceptionnelles ni du temps passé sur le suivi du dossier. Les frais afférents seront donc écartés. Par ailleurs, la facturation d’une seconde mise en demeure en juillet 2023 et de sa relance n’étaient pas nécessaires au recouvrement puisque le copropriétaire avait déjà été mis en demeure par le passé. Ces frais seront également écartés. Enfin, les factures de l’huissier relèvent des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 4.444,89 euros arrêtée au premier trimestre 2024 inclus, au titre des charges de copropriété et de la mise en demeure du 1er décembre 2022 et de sa relance du 14 février 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Outre l’absence de moyen de droit ou de fait spécifiquement allégué au soutien de la demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires ne démontre, en tout état de cause, ni la mauvaise foi du copropriétaire ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard.

En conséquence, il convient de rejeter la demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, Madame [N] [O] sera condamnée aux dépens, en ce compris l’assignation du 16 mai 2024 mais à l’exclusion de la sommation de payer du 27 mars 2024 qui n’était pas nécessaire à la présente procédure, a fortiori, compte tenu des nombreuses mises en demeure.

Il y a lieu de condamner Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.
.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Square Habitat Nord de France, la somme de 4.444,89 euros arrêtée au premier trimestre 2024 inclus, au titre des charges de copropriété et de la mise en demeure du 1er décembre 2022 et de sa relance du 14 février 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 ;

REJETTE la demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.S [Adresse 9], la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux entiers dépens, en ce compris l’assignation du 16 mai 2024 mais à l’exclusion de la sommation de payer du 27 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025.

La Greffière Le Juge