Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 03/04/2025





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N° de MINUTE : 

N° RG 24/03991 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VXLU



Ordonnance (N° 23/10005)

rendue le 1er juillet 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SCCV [Adresse 9]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Stéphane Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Asma Bakir, avocat



INTIMÉE



La SCI Henri Armand

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Simon Spriet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 12 décembre 2024, tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 20 mars 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 novembre 2024 



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Le 20 avril 2018, la société civile de construction vente [Adresse 9] ('la SCCV Marcq-en-Baroeul') a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI Henri Armand un local à usage commercial et quatre emplacements de parking, le tout dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 4], moyennant la somme de 280 000 euros.



Les conditions générales de vente avaient préalablement été établies par acte notarié du 22 juin 2017 et la date d'achèvement des travaux avait été prévue au 31 mars 2019. 



Après avoir annoncé à la SCI Henri Armand, le 1er février 2019, que la livraison effective du bien interviendrait le 20 mars 2019, la SCCV Marcq-en-Baroeul a informé sa cliente du report des dates de pré-livraison et de livraison à des dates ultérieures en raison de la défaillance d'une entreprise.



La livraison a finalement été fixée au 4 octobre 2019.



Soutenant que l'immeuble n'était pas en état d'être livré en raison de désordres et non-conformités, la SCI Henri Armand a refusé cette livraison puis a fait assigner la SCCV Marcq-en-Baroeul devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la réalisation d'une expertise judiciaire. 



Par arrêt infirmatif du 10 février 2022, la cour d'appel de Douai a ordonné la réalisation d'une expertise dont elle a confié les opérations à M. [W] [K].



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 janvier 2023. 



Par acte du 2 août 2023, la SCI Henri Armand a fait assigner la SCCV Marcq-en-Baroeul devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d'obtenir la condamnation de celle-ci au paiement de diverses indemnités. 



Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a : 

Statuant sur la question préalable de fond : 

- rejeté la demande tendant à dire que la livraison du bien est fixée au 4 octobre 2019 ; 

Statuant sur l'incident : 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action ; 

- condamné la SCCV [Adresse 9] à supporter les dépens de l'incident et à payer à la SCI Henri Armand la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (...). 



La SCCV [Adresse 7] a interjeté appel de cette ordonnance et, dans ses conclusions remises le 9 octobre 2024, demande à la cour, au visa des articles 789 et 795 du code de procédure civile, de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1642-1 et 1648 du code civil, d'infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : 

- dire et juger que la date de livraison du bien appartenant à l'intimée est fixée au 4 octobre 2019';

- dire et juger que l'action engagée par cette dernière est prescrite au titre des demandes relatives aux désordres apparents ; 

En conséquence : 

- débouter la SCI Henri Armand de l'ensemble de ses demandes relatives aux désordres apparents';

- condamner cette dernière à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Aux termes de ses conclusions remises le 8 novembre 2024, la SCI Henri Armand demande à la cour, au visa des articles R. 261-1 et R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1103, 1231-1, 1240 et 1642-1 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 

dans tous les cas, 

- débouter la société appelante de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner, outre aux dépens, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, 'le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. (...)'



Il résulte de l'article 795 du même code que les ordonnances du juge de la mise en état sont susceptibles d'appel, dans les quinze jours à compter de leur signification, lorsqu'elles statuent sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir ; que lorsque la fin de non-recevoir a nécessité que soit tranchée au préalable une question de fond, l'appel peut porter sur cette question de fond.



Sur la question de fond préalable à l'examen de la fin de non-recevoir



La SCCV Marcq-en-Baroeul, appelante, sollicite la fixation de la livraison du bien au 4 octobre 2019, faisant valoir qu'il ressort du rapport définitif d'expertise judiciaire que le bien était livrable à cette date et que les défauts relevés n'étaient pas constitutifs d'une impropriété de l'ouvrage à son utilisation, mais de simples non-conformités contractuelles, aucunement de nature à justifier le refus de livraison du local commercial qui lui a été opposé par l'acquéreur. Elle ajoute que l'expert n'a pas constaté lui-même d'infiltrations et qu'il ne s'est fondé que sur le procès-verbal de constat de l'huissier mandaté par la SCI Armand, sans procéder à une recherche de fuites ou d'infiltrations par les menuiseries de façade.



La SCI Henri Armand s'y oppose et soutient que les désordres qu'elle allègue présentent un caractère substantiel ou de nature à rendre l'immeuble impropre à son utilisation. Elle fait valoir que si, dans une note intermédiaire et non définitive adressée aux parties, l'expert judiciaire a pu indiquer que les travaux étaient réceptionnables techniquement, cet avis portait sur la réception des travaux (relation vendeur/constructeurs) et non sur la livraison du bien (relation vendeur/acquéreur), au sujet de laquelle l'expert a écrit dans la même note que 'contractuellement, le local ne répond pas aux termes décrits dans la notice sommaire de vente : relation vendeur/preneur.' Elle ajoute que l'expert a par la suite explicitement souligné dans son rapport que le bien litigieux n'était pas livrable, notamment en raison de fuites en pied de menuiseries de façade, constatées le 4 octobre 2019, ne permettant pas la prise de possession des lieux ; que l'expert a relevé que le mode de pose des menuiseries constitutives du mur rideau ne respectait pas l'annexe C du DTU 44.1 relatif aux dispositions d'étanchéité de façades par mise en oeuvre de mastics, même si actuellement, les fuites étaient contenues ; que par ailleurs, il a relevé deux malfaçons majeures : la non-conformité de la réservation de 14 cm au sol prévue dans la notice sommaire du contrat de VEFA, rendant impossible la pose d'un chauffage au sol, et l'impossibilité d'isoler les murs eu égard à la faible épaisseur des dormants de menuiserie. 



Sur ce 



Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.



L'article 1601-3 du même code précise que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison ; que le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; qu'il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.



Il est constant que le contrat litigieux porte sur la vente en l'état futur d'achèvement des lots numéros 29, 130, 149, 150 et 151 d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4], consistant en un local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment C et en des emplacements de stationnement.



La SCCV Marcq-en-Baroeul invoque la forclusion de l'action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents au sens de l'article 1642-1 du code civil, aux termes duquel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



A cet égard, l'article 1648 alinéa 2 du même code prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



L'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 



'L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. 

La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.' (Passages soulignés par la cour)



En l'espèce, l'article 6-1 des conditions générales de vente intitulé 'constatation de l'achèvement - prise de possession du lot privatif vendu' stipule que l'acquéreur aura la jouissance des lots vendus et en prendra livraison lors de l'achèvement des travaux de construction. Il prévoit les modalités de cette livraison.



Ainsi, il est mentionné, après rappel des dispositions de l'article R261-1 in fine précité que : 'les réserves des acquéreurs seront acceptées ou contredites par le vendeur.'



Trois hypothèses peuvent alors se présenter : dans les deux premières, en cas d'accord de l'acquéreur pour constater l'achèvement sans formuler de réserves (a) ou en formulant des réserves acceptées ou contredites (b), les clefs lui sont remises pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procède alors au versement du solde du prix payable lors de la mise à disposition des locaux. 



La troisième hypothèse, qui concerne la présente espèce, est ainsi prévue':

'c) L'acquéreur estime que les biens vendus ne sont pas achevés au sens des critères ci-dessus [article 5-1 des conditions générales de vente reprenant le premier alinéa de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation ], et à défaut d'accord entre les parties sur le caractère légitime de la contestation, la société et l'acquéreur auront la possibilité de désigner d'un commun accord un homme de l'art ou une 'personne qualifiée' au sens de l'article R261-2 du code de la construction et de l'habitation ; à défaut d'accord des parties, il serait procédé à sa désignation par M. le président du tribunal de grande instance statuant en référé et ce, à la requête de la partie la plus diligente' avec pour mission de 'dire si les biens vendus sont ou non achevés au sens des critères définis, et dans la négative, de dire, à titre définitif et sans recours possible au vendeur et/ou l'acquéreur, quels sont les travaux indispensables pour que les biens soient considérés comme achevés (...)'



Dès lors que la SCI Henri Armand a refusé de signer le procès-verbal de livraison lors de la réunion prévue à cet effet le 4 octobre 2019, en se prévalant de l'existence de malfaçons et de non-conformités aux stipulations contractuelles et que la SCCV Marcq-en-Baroeul soutient que le bien était malgré tout livrable à cette date, il importe de déterminer, par référence à l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation précité, si les désordres allégués sont avérés et s'ils caractérisent des défauts de conformité contractuelle présentant un caractère substantiel ou des malfaçons rendant l'ouvrage impropre à son utilisation.



A cet égard, il résulte des échanges de courriers électroniques ou postaux entre les parties, que dès la première réunion prévue pour la livraison de l'immeuble, soit le 4 octobre 2019, la SCI Henri Armand a constaté des infiltrations en façade par le bas des murs, des menuiseries sans marge d'aménagement des plafonds et murs pour une isolation conforme au RT 2012 prévu à la notice technique, des cloisons présentant des traces d'humidité, exigeant une nouvelle date de réunion pour procéder à la livraison (pièce n°5 intimée : message du 14 octobre 2019). Les photographies produites (pièces n°4 et 8 intimée), ainsi que le procès-verbal de constat d'huissier rédigé le même jour et les photographies illustratives y insérées (pièce n°6 intimée) confirment les termes de ce courrier, de même que le courrier de résiliation du bail adressé le 8 octobre 2019 par la société European Homes France à la SCI Henri Armand au motif 'que le bien n'était pas en mesure d'être réceptionné en raison de la mauvaise conception des baies vitrées, des infiltrations d'eau côté rue et de la moisissure des doublages' (pièce n°2 intimée).



Aux termes de l'avis rendu par M. [W] [K], expert judiciaire, le 16 janvier 2023 :

'Les hauteurs sous plafonds, les points d'arrivée d'eau d'évacuation des [Localité 6]/EV, ainsi que le point de rejet de la ventilation sont conformes à la notice sommaire de vente.

Techniquement : le local, actuellement livré brut et non isolé, fait partie d'un ensemble d'immeubles dont la conception générale répond aux exigences de conformité de la RT 2012 applicable au moment du dépôt du permis de construire.

En revanche, en regard de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation (cf mission confiée à l'expert), le mode de pose des menuiseries constitutives du mur rideau ne respecte pas l'annexe C du DTU 44.1 (août 2012, cf annexe A7) relatif aux dispositions d'étanchéités de façades par mise en oeuvre de mastics (opérations d'entretien des joints entre dormants et pièce d'appui impossibles), même si actuellement les fuites sont contenues.

Contractuellement, le local ne répond pas aux termes décrits dans la notice sommaire de vente (relation vendeur/preneur) qui étaient la possibilité donnée à l'acquéreur :

- d'isoler les murs (la faible épaisseur des dormants de menuiseries ne laisse pas cette latitude),

- de mettre en place une isolation surfacique sous chape en plancher bas en prévoyant un décaissé de 14 cm (cf annexe A1, page 5, article 2.1).' (passages soulignés par la cour)



L'expert ajoute que l'infiltration d'eau en pied de façades constatée par les parties et par constat d'huissier lors de la réunion du 4 octobre 2019 ne permettait pas la prise de possession des lieux à cette date ; que l'impossibilité d'entretenir les joints d'étanchéité en partie basse des menuiseries et l'impossibilité de faire une liaison entre une isolation thermique et les dormants de menuiseries nécessitent de remplacer l'intégralité du châssis de la façade vitrée, qu'il chiffre à 45 000 euros TTC, coût de dépose et d'évacuation des châssis existants inclus.



Il précise par ailleurs, dans le corps de son rapport, avoir demandé au vendeur SCCV [Adresse 7], dans le cadre de l'expertise, de démontrer et chiffrer par tout bureau d'étude de son choix, qu'un décaissé de plancher supplémentaire de 7 cm était, ou non, possible pour la mise en conformité des lieux avec le contrat de vente, ou qu'un relevage du seuil de la porte de 7 cm pour retrouver le décaissé de 14 cm, avec la prise en compte de l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite depuis le niveau du trottoir, était possible, mais indique que l'absence de réponse à cette demande laisse sous-entendre que, techniquement ou financièrement, la faisabilité technique de la mise en conformité du local avec les dispositions du contrat de vente n'était pas atteignable.



Il résulte de ce qui précède que l'ouvrage était atteint, le 4 octobre 2019, de défauts de conformité avec les prévisions contractuelles présentant un caractère substantiel dès lors qu'ils rendaient impossible la mise en oeuvre de l'isolation des murs et du chauffage au sol, ainsi que de malfaçons rendant l'ouvrage impropre à son utilisation (mode de pose des menuiseries constitutives du mur rideau non conforme à l'annexe C du DTU 44.1 relatif aux dispositions d'étanchéités de façades par mise en oeuvre de mastics), la prise de possession des lieux étant impossible en raison des infiltrations d'eau constatées contradictoirement par les parties le 4 octobre 2019, même si celles-ci ont par la suite été 'contenues' selon les termes de l'expert, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'achèvement des travaux, au sens de l'article R.262-1 du code de la construction et de l'habitation, ne pouvait pas être fixé à cette date.



La décision entreprise doit en conséquence être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à fixer la livraison du bien au 4 octobre 2019.



Sur la fin de non-recevoir



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



L'article 1648 du même code ajoute que dans ce cas, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



En l'espèce, après avoir exactement considéré que le point de départ du délai de forclusion ne pouvait être fixé au 4 octobre 2019, le premier juge a, par de justes motifs que la cour adopte, estimé que la SCCV Marcq-en-Baroeul échouait à démontrer que le délai de forclusion qu'elle invoquait avait expiré lorsque la société Henri Armand a exercé son action, ce qui imposait le rejet de la fin de non-recevoir.



La décision entreprise sera donc confirmée.



Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.



La SCCV Marcq-en-Baroeul, qui succombe en son appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci et condamnée à payer à la SCI Henri Armand la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande formée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise, 



Y ajoutant,



Condamne la société civile de construction vente [Adresse 8] à supporter les dépens d'appel de l'incident ;



La condamne à payer à la société civile immobilière Henri Armand la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel de l'incident ;



La déboute de sa demande au même titre.









Le greffier







Delphine Verhaeghe











Le président







Samuel Vitse