Tribunal Judiciaire · PPEP Référés JCP — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 

N° RG 24/02310 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7WF
Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français


ORDONNANCE

DE REFERE

DU 08 avril 2025

PARTIE REQUERANTE : 

S.A. [Adresse 10] représentée par son Président et ses dirigeants
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51


PARTIES REQUISES : 

Monsieur [B] [F]
né le 25 Août 1959 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Madame [I] [E] épouse [F] munie d’un pouvoir

Madame [I] [E] épouse [F]
née le 27 Mars 1958 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [Z] [F]
né le 01 Juillet 1988 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Madame [I] [E] épouse [F] munie d’un pouvoir


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé


Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 08 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entendu à l’audience publique du 25 février 2025


EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2017, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a loué à M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 656,35 euros outre 137,04 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 719,70 euros au titre des loyers et charges échus au 05 juin 2024 ainsi que de justifier d’une assurance.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 juin 2024.

Par actes de commissaire justice en date du 13 septembre 2024, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, a fait assigner M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5 177,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et subsidiairement en deniers et quittances pour les montants non réglés depuis le mois de septembre 2024 jusqu’au jour du jugement, cela en cas de prononcer de la résiliation du bail,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du mois de septembre 2024 inclus jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés, subsidiairement fixer cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 053 euros,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût de deux commandements, le coût de la signification de la lettre, et enfin, les frais de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 13 septembre 2024.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 25 février 2025 à la demande des parties.

A cette audience, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 507,15 euros compte tenu d’un versement d’un montant de 1 777,70 euros réalisé par les locataires la veille de l’audience. La bailleresse déclare que depuis la délivrance du commandement, les locataires n’ont pas réagi si ce n’est à la dernière minute, la veille de l’audience. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Tous les défendeurs ayant été cités par actes délivrés selon dépôt à l'étude, seule Mme [I] [F] comparait, munie d’un pouvoir de représentation pour son mari et son fils. Elle produit une attestation d’assurance pour la période allant de mai 2024 à mai 2025. Elle déclare que deux loyers seront payés le jour de l’audience et que les locataires vont quitter le logement. Elle demande toutefois à pouvoir rester dans les lieux, le loyer courant étant payé, et à bénéficier des plus larges délais de paiement. Enfin, Mme [I] [F] indique que son fils n’habite plus dans le logement, que son mari perçoit des revenus mensuels d’un montant de 2 500 euros et, elle, des revenus mensuels d’un montant de 1 400 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au jour de l’audience, la dette locative de M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] s’élève à la somme de 3 737,29 euros (soit la somme de 6 122,44 euros réclamée sur le dernier décompte du 7 février 2025, diminuée d'un montant de 607,45 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens ainsi que de la somme de 1 777,70 euros versée la veille de l’audience) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son titre 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 106,80 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, sans astreinte compte tenu de l’existence d’une indemnité d’occupation, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens,

Il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à payer le coût des commandements de payer autre que celui du 6 juin 2024 ni même le coût de la lettre de sommation.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l'action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2017 entre la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, d'une part, et M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] à verser à la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, la somme de 
3 737,29 euros (trois mille sept cent trente-sept euros et vingt-neuf centimes) terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 106,80 euros (cent six euros et quatre-vingt centimes) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] soient condamnés solidairement à verser à la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTONS la SA d'HLM "Société Mulhousienne des Cités Ouvrières", SOMCO, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [F], Mme [I] [F] et M. [Z] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;




Le Greffier, Le Président,