Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 8/04/2025
à : Monsieur [V] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le : 8/04/2025
à : Me Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/05489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6A5D

N° MINUTE : 
11/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDEUR
Le Syndicat Principal des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son Syndic la Société ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291


DÉFENDEUR
Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 12], ci-devant et actuellement pour signification au [Adresse 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6A5D

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [Z] est propriétaire des lots n°218 et 230 d'un immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 3] à Paris (75019), représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION , a fait assigner M. [V] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
2 944,92 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2023,1 056,80 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 125 euros.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

M. [V] [Z], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Sur demande du tribunal, le syndicat des copropriétaires a justifié, par note en délibéré, de la qualité de propriétaire de M. [V] [Z].

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [V] [Z] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°218 et 230,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 2 944,92 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2022 et 2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 25 avril 2024, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : constitution d'une provision spéciale travaux, appel de fonds complémentaire pour constituer l'avance de trésorerie permanente.

Au vu des pièces produites, M. [V] [Z] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 944,92 euros, pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel du 3e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 15 septembre 2023, date de réception de la mise ne demeure, pour la somme de 443,09 euros, somme réellement due hors frais à cette date, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 500 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et 204 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Les frais de constitution d'hypothèque pour un montant de 204 euros seront rejetés le syndicat des copropriétaires ne produisant qu'une facture du syndic sans justifier de la réalité de la prise d'hypothèque.

Il n'est pas justifié de l'envoi du courrier de relance du 14 décembre 2023, la somme de 19,20 euros sera par conséquent écartée.

Sont réclamés également les frais de deux courriers de mise en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 8 septembre 2023 et du 21 novembre 2023) ainsi que d'un commandement de payer (du 9 février 2024), qui ne peut relever que de la demande au titre des frais de recouvrement, car cet acte non nécessaire à la présente instance est nécessairement exclu des dépens. Il sera relevé que l'envoi d'autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat, et que l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, la somme globale de 131,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [V] [Z] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois d'avril 2023. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [V] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [V] [Z] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION , les sommes suivantes :
2 944,92 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel du 3e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2023, pour la somme de 443,09 euros et à compter du 16 septembre 2024 pour le surplus,131,50 euros au titre des frais de recouvrement,75 euros au titre des dommages-intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5]) pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION , la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

 Le greffier
Le président