Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] 
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MORIN


■

Charges de copropriété

N° RG : 
N° RG 24/02494 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3M3B

N° MINUTE : 




Assignation du :
07 Février 2024

JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 








DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CREDASSUR, SAS, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 6]
[Localité 8]

Représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024



DÉFENDEUR

Monsieur [W] [F]
[Adresse 1] 
[Localité 7]

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente 
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition. 
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/02494 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3M3B

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort

***

Monsieur [W] [F] est propriétaire des lots n°8, 40 et 187 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société Credassur, l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

 « CONDAMNER M. [W] [F] au paiement des sommes suivantes: 
- 14.232,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 novembre 2023, 
- 407,04 euros au titre des frais nécessaires dus au 22 novembre 2023,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2023 sur la somme de 10.071,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
DIRE que l’article 1343-2 du Code Civil s'appliquera. 
CONDAMNER M. [W] [F] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, pour la gêne causée au syndicat,
CONDAMNER M. [W] [F], en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 2.500 euros,
CONDAMNER M. [W] [F] aux dépens. »

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

« - Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 13/02/2025 
Prendre acte du désistement partiel du syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires Prendre acte du maintien des demandes accessoires du syndicat et Monsieur [W] [F] dans les termes de l’assignation au paiement des sommes de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts et 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux dépens. »
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/02494 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3M3B

À l'audience du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a indiqué que la créance en principal avait été soldée.

Régulièrement cité selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, M. [W] [F] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ». L'ordonnance de clôture « peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».

Le paiement, par le défendeur, d’une partie des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas un motif grave, au sens des dispositions précitées, justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il ne sera par conséquent pas fait droit à ce chef de demande.


Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 14.232,46 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 22 novembre 2023 incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2023, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 8, 40 et 187 de M. [F],
* le décompte des sommes dues du 25 novembre 2021 au 22 novembre 2023, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 14.232,46 euros pour les lots 8, 40 et 187,
* les décomptes individuels de charges des exercices 2021 et 2022,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [F] entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2023 pour les lots 8, 40 et 187,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022 et 6 avril 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023,
* les attestations de non-recours des assemblées générales des 21 avril 2022 et 6 avril 2023,
* le contrat de syndic à effet au 1er juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2024.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 14.232,46 euros.

L’examen du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires établit que le défendeur a réglé, après la délivrance de l’assignation, en mai 2024, le principal et les frais.

Compte tenu de ce règlement intervenu en cours de procédure, la dette du syndicat des copropriétaires (principal et frais arrêtés au 22 novembre 2023) est soldée et il n’y a pas lieu d’entrer en voie de condamnation.

Sur la demande indemnitaire 
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le demandeur expose que sa trésorerie a été obérée par la carence de M. [F] qui le contraint à exposer des frais de procédure importants pour assurer le recouvrement de la dette.

Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/02494 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3M3B

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

 4. Sur les demandes accessoires 

Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [W] [F] sera par conséquent condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Constate que les charges de copropriété arrétées au 22 novembre 2023 dues par M. [W] [F] ont été réglées, de même que les frais de recouvrement nécessaires exposés,

DEBOUTE, en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande en paiement pour les charges de copropriété arrétées à cette date et de sa demande au titre des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [W] [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Avril 2025.


La Greffière La Présidente