Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/04/2025
à : Monsieur [O] [M]


Copie exécutoire délivrée 
le : 10/04/2025
à : Me Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V2E

N° MINUTE : 
10/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 avril 2025


DEMANDERESSE
La Société HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311


DÉFENDEUR
Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté




COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/04380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V2E



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 novembre 2013, la SAS HÉNÉO a donné à bail à Monsieur [O] [M] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], logement 103 au 1er étage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS HÉNÉO a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1146, 83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 juin 2023.

Par acte d'huissier en date du 12 avril 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal d'instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours suivants la décision à venir, et supprimer l’interdiction d’expulsion pendant la trêve hivernale ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [O] [M] à lui payer, à titre de provision, les redevances, soit la somme de 2581, 09 euros, avec intérêts de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation.
A l’audience du 10 février 2025, et au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer. La SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3760, 41 euros, échéance de janvier 2025 comprise. Elle a précisé maintenir ses demandes, la dette ne cessant d’augmenter, Monsieur [M] ne payant qu’irrégulièrement ses loyers. 

Monsieur [M] [O] ne comparaît pas. Deux avocats désignés par le bâtonnier, dans le cadre d’une AJ partielle, se sont succédé, après deux renvois et cinq courriers de Monsieur [M], le dernier avocat précisant dans un courrier du 7 février 2025 qu’il n’a pas pu rencontrer Monsieur [M], alors même que la précédente audience s’est tenue le 8 octobre 2024. Monsieur [M] a, une nouvelle fois, demandé un renvoi, sans se présenter, lequel est refusé. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 1146, 83 euros. 

Ces dispositions ne sont toutefois pas exclusives de l'application du droit commun des contrats en matière de résolution judiciaire en cas d'inexécution contractuelle en application de l'article 1227 du code civil qui dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l'espèce, c'est bien le prononcé d'une résolution judiciaire qui est aujourd'hui expressément sollicité, la SA HENEO ne demandant pas, dans son assignation, la constatation de la clause résolutoire du contrat de séjour dont elle demanderait la constatation, même si la clause est par ailleurs rappelée dans l'assignation.

A ce titre, il sera rappelé qu'il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, l'article 1228 du code civil rappelant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le contrat de séjour conclu le 5 novembre 2013 stipule que le résident s'engage à acquitter la redevance mensuelle d’un montant de 488, 96 euros charges comprises, le montant de la redevance étant fixé au mois de janvier 2025 à la somme de 573, 27 euros, après les révisions annuelles prévues.

La SA HENEO se prévaut d’un grief : le défaut de paiement des redevances.

Il est produit un décompte faisant état d'un arriéré de 3760, 41 euros au jour de l'audience. Force est de constater que ce défaut de paiement représente plus de six mois de retard et que les échéances sont payées de façon très aléatoires, Monsieur [M] ne se présentant pas pour permettre de comprendre sa situation. En conséquence, l’absence de paiement de plus de six mois, combinée aux retards réguliers de paiement de la redevance sont des fautes suffisamment graves et récurrentes pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur, et ce à compter du présent jugement.

Monsieur [O] [M], devenu ainsi occupant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il lui sera fait injonction de quitter les lieux dans un délai de 15 jours.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que l’interdiction d’expulsion durant la trêve hivernale soit supprimée, au regard de la date du délibéré, le 3 avril 2025, et que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, en ce qu'à défaut de libération dans le délai, l'expulsion du preneur sera autorisée ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [M] [O] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [O] reste devoir la somme de 3760, 41 euros, échéance de janvier 2025 compris.

Monsieur [M] [O] sera donc condamné ou seront condamnés au paiement de la somme de 3760, 41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Monsieur [M] [O] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, y compris l’indexation. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA HENEO et Monsieur [M] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], logement 103 au 1er étage 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA HENEO de sa demande d'astreinte ;

DEBOUTE la SA HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution et de sa demande de suppression de l’interdiction d’expulsion pendant la trêve hivernale  ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à la SA HENEO la somme de 3760, 41 euros (mensualité de janvier 2025 comprise), correspondant à l'arriéré de redevances et charges avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision 

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à la SA HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, y compris l’indexation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge