Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marie-caroline HUBERT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/07302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QP7

N° MINUTE : 1







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [L] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024031722 du 23/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier



Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QP7


FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 05/11/2010, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [H] [L] un logement sis [Adresse 4]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [H] [L] le 25 avril 2024 pour obtenir le paiement d'une somme de 1965,73 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 9 juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [H] [L] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion de Madame [H] [L] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Autoriser la séquestration ses biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles ou local dans les conditions prévues par le code de procédures civile d’éxécution,
- La voir condamnée à lui payer au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 2500,52 Euros décompte arrêté au mois de juin 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
- La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- La voir condamnée à lui payer une somme de 350 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La voir condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de tous les actes nécessaires à la présente procédure.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 février 2025 :

La société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 2303,45 Euros dus au mois de janvier 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Madame [H] [L] a comparu. Elle propose qu'un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 70 Euros mensuellement.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.
 
Il sera statué par jugement, susceptible d'appel, contradictoire.







MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande 


L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce La société IMMOBILIERE 3F a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu'en conséquence, la présente demande est recevable.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion 


L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 à Madame [H] [L] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 26 juin 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu'il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l'audience aux fins de constat de la résiliation, même d'office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l'alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l'espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d'accorder un délai de paiement.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d'examiner les modalités d'apurement de la dette.


Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif 


Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce La société IMMOBILIERE 3F verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [H] [L] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 2303,45 Euros au mois de janvier 2025 inclus ;

En conséquence Madame [H] [L] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2303,45 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement.


Sur les délais de paiement 


En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Madame [H] [L] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 32 mensualités de 70 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 33ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l'expulsion immédiate de la locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation 


Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [H] [L] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, outre le montant des charges. Cependant cette majoration nécessite, à titre indemnitaire supplémentaire, la démonstration d'un préjudice et de la mauvaise foi de la défenderesse; qu'aucun élément n'est produit cependant à ce titre ; 

Par conséquent la défenderesse devra s'acquitter jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires 


L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par la société IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Madame [H] [L] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d'appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 05/11/2010 entre la société IMMOBILIERE 3F d'une part, et Madame [H] [L] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 26 juin 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de janvier 2025 inclus, la somme de 2303,45 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,

DIT que Madame [H] [L] sera autorisée à régler sa dette en 32 mensualités de 70 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 33ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

DIT qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu'en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Madame [H] [L] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu’en cas, la bailleur sera autorisé à séquestrer ses biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles ou local dans les conditions prévues par le code de procédures civile d’éxécution

DIT qu'en ce cas Madame [H] [L] devra verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,
 
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,