Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-



Service Référé 
N° RG 25/00142 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEP5
SL/ST



JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 01 AVRIL 2025




DEMANDERESSE : 

Syndicat de copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER [J] [C] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.A.R.L. LIONS IMMO
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE




PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 01 Avril 2025




LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé au n° [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic en exercice, la S.A.R.L. Cabinet Immobilier [I] [B].

la S.A.R.L. Lions Immo est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°8 correspondant à un garage.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 21 janvier 2025, le syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son représentant, la société Cabinet Immobilier [I] [B], a fait assigner la S.A.R.L. Lions Immo devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à verser plusieurs sommes dont elle serait redevable en vertu de sa qualité de copropriétaire.

Le défendeur a constitué avocat.

Après un renvoi ordonné sur demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025 lors de laquelle chacune des parties a soutenu les demandes précisées dans ses dernières écritures.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, le syndicat de copropriétaires demande que la S.A.R.L. Lions Immo soit condamnée à :
- lui payer 270,16 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024,
- lui verser 1 500 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,
- aux dépens,
- à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la S.A.R.L. Lions Immo sollicite que :
- l’assignation soit déclarée irrecevable pour non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,
- le syndicat demandeur soit débouté de ses demandes, sauf s’agissant de sa demande reconnaissant le règlement de 925,42 euros qu’elle a effectué,
- le syndicat demandeur soit condamné à lui verser 1 000 euros pour résistance abusive,
- le syndicat demandeur soit condamné à lui remettre une télécommande pour l’accès à son garage sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- le président du tribunal judiciaire se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte,
- le syndicat de copropriétaires soit condamné à lui verser 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- le syndicat de copropriétaires soit condamné aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation

L’article 750-1 alinéa 1 du code de procédure civile dispose :
« En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution ».

En l’espèce, il ressort de la pièce n°1 produite par le syndicat de copropriétaires qu’une tentative amiable a précédé l’engagement de la présente instance de sorte que le moyen soutenu par la société défenderesse manque en fait.

Dès lors, la demande en justice du syndicat de copropriétaires est recevable.

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)». 
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Un courrier de mise en demeure a été adressé par le syndicat de copropriétaires à la société défenderesse le 13 novembre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, l’accusé de réception étant signé le 20 novembre 2024.

Cette mise en demeure porte sur le paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024 et s’élevant à 925,42 euros et impartit à la S.A.R.L. Lions Immo un délai de 30 jours à compter de la première présentation du pli pour le lui payer.

La mise en demeure précise qu’à défaut, le syndicat de copropriétaires engagera une procédure accélérée au fond afin de la voir condamnée à lui payer cet arriéré et mentionne son intention de se prévaloir des dispositions de l’article 19-2 précité.

Lors des réunions de son assemblée générale des 30 janvier 2021 et 22 décembre 2023, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés. 

Les parties conviennent de l’existence d’un règlement par la S.A.R.L. Lions Immo de la somme de 925,42 euros intervenu depuis la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la défaillance du débiteur était acquise au moment de la délivrance de l’assignation.

La mise en demeure ne mentionne en revanche aucun montant au titre des provisions susceptibles de devenir exigibles en vertu de l’article 19-2 précité de sorte que le syndicat de copropriétaires ne peut poursuivre une condamnation à ce titre dans la présente instance. En effet, la recevabilité d’une demande sur le fondement de cet article nécessite une précision suffisante sur le montant dès la mise en demeure. A défaut d’une telle précision, le syndicat de copropriétaires ne peut solliciter le bénéfice de la procédure accélérée au fond.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande au titre des provisions qui seraient devenues exigibles.

Sur la demande reconventionnelle

Faute d’un étayage probatoire de nature à fonder la réalité de la situation décrite par la société défenderesse, sa demande reconventionnelle concernant la délivrance d’un bip ne pourra prospérer.

Il en est de même de la demande d’astreinte et de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive de la part du syndicat de copropriétaires demandeur.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

En l’espèce, il est manifeste que la S.A.R.L. Lions Immo a manifesté une résistance abusive au règlement de l’arriéré de charges de copropriété malgré les diligences graduées entreprises par le syndicat de copropriétaires afin d’obtenir leur paiement.

Par conséquent, au vu des circonstances, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. Lions Immo à verser 300 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société défenderesse de payer au syndicat demandeur la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclare recevable la demande en justice du syndicat de copropriétaires Les Bains Lillois à l’encontre de la S.A.R.L. Lions Immo ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de la somme de 925,42 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024 ;

Déclare irrecevable la demande du syndicat de copropriétaires Les Bains Lillois fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute la S.A.R.L. Lions Immo de sa demande reconventionnelle concernant la délivrance d’un bip ;

Déboute la S.A.R.L. Lions Immo de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.R.L. Lions Immo à verser au syndicat de copropriétaires Les Bains Lillois pris en la personne de son syndic, la société Cabinet Immobilier [I] [B], 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts à raison de la résistance abusive ;

Condamne la S.A.R.L. Lions Immo à verser au syndicat de copropriétaires Les Bains Lillois, pris en la personne de son syndic, la société Cabinet Immobilier [I] [B], 900 € (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. Lions Immo aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT






Sébastien LESAGE Samuel TILLIE