Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé 
N° RG 25/00258 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHBS
SL/CG 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025


DEMANDEUR : 

M. [L] [D] venant aux droits de M. [K] [U]
[Adresse 7]
[Localité 1] BRESIL
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEURS : 

S.A.R.L. KHAN [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante

M. [M] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant

Mme [S] [C]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparante




JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025



LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2020, M. [K] [U] aux droits duquel vient M. [L] [D] (acte authentique de vente du 11 octobre 2021), a consenti à M. [M] [Y] et Mme [S] [C], agissant pour le compte de la SARL en création Khan [Y], depuis immatriculée, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2020 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 40 euros et versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Les loyers étant impayés, M. [L] [D] a fait signifier le 03 à la SARL KHAN [Y] et le 21 octobre 2024, dénoncé à M. [M] [Y] et Mme [S] [C], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 11 et 14 février 2025, a fait assigner la même, ainsi que M. [M] [Y] et Mme [S] [C], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : 
Vu Ies dispositions contractuelles,
Vu Ies dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce,
Vu Ies dispositions des articles 1103 et 1193 et suivants du code civil,
Vu Ies dispositions des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile,
-Constater la résiliation de la location portant sur Ies locaux objet de la location, commerce à usage de restaurant d'une surface de 110 m², situés à [Adresse 9] à compter du 23 novembre 2024 ou subsidiairement à compter du jour de l'ordonnance à intervenir,
-Ordonner en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, la SARL KHAN [Y], M. [M] [Y] et Mme [S] [C] seront tenus de délaisser Ies lieux, et que faute par eux de ce faire, le requérant sera autorisé à Ies en faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique,
-Fixer au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit 855 euros, le montant de l'indemnité mensuelle d‘occupation due par la SARL KHAN [Y], M.[M] [Y] et Mme [S] [C] à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatee,
-Condamner solidairement la SARL KHAN CADRAN, M.[M] [Y] et Mme [S] [C] , pour le prix de la location et de l'occupation, l'existence de leur obligation à l'égard du requérant n'étant pas sérieusement contestable, par application de l'article 835 du code de procédure civile, à titre provisionnel au paiement de :
- la somme provisionnelle de 8.122,50 euros, due suivant décompte arrêté au 06 février 2025 ainsi qu'il sera démontré si besoin est, et ceci avec Ies intérêts de droit à compter
du jour de l‘assignation valant sommation d'avoir à payer,
- une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de Ia date de résiliation jusqu'au jour de |'expulsion définitive de Ia SARL KHAN [Y], de M.[M] [Y] et Mme [S] [C] pour Ie cas où Ia résiliation serait constatée au jour de I'expiration du commandement,
-Dire qu'en toute hypothèse le montant de l’indemnité d'occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,
-Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient douze fois ie montant de la provision sollicitée,
-Condamner solidairement la SARL KHAN [Y],M.[M] [Y] et Mme [S] [C], à payer à la requérante la somme de 1.500 euros, en appiication des dispositions de |'articie 700 du code de procédure civile,
-Condamner solidairement Ia SARL KHAN [Y], M.[M] [Y] et Mme [S] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 pour y être plaidée. 

A cette audience, M. [L] [D] représenté par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, pour la SARL Khan [Y] et Mme [S] [C], et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M.[M] [Y], les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.

M. [L] [D] justifie de la dénonciation de l’assignation au créancier inscrit sur le fonds de commerce, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 13 mars 2025. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ». 

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (avant dernière page du contrat- pièce demandeur n° 2). 
Le commandement de payer la somme en principal de 4702,50 euros, délivré le 03 Octobre 2024 et dénoncé le 21 octobre 2024 à M.[M] [Y] et Mme [S] [C] dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 03 novembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation 

Le maintien dans les lieux de la SARL Khan [Y] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M. [L] [D], celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Khan [Y], au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 04 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

M. [L] [D] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Khan [Y] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 8122,50 euros, selon décompte arrêté au terme de janvier 2025 inclus, au paiement de laquelle la SARL Khan [Y] sera condamnée à titre provisionnel.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la condamnation solidaire de M.[M] [Y] et Mme [S] [C]

Le bailleur sollicite la condamnation de ces défendeurs, solidairement avec la locataire. 

Cependant, ces défendeurs sont intervenus au bail, pour le compte de la société locataire en cours de formation, ensuite immatriculée, laquelle s’est substituée à eux, de sorte que seule la SARL Khan [Y] est locataire et tenue à l’égard du bailleur au titre du bail. 
Par ailleurs M.[M] [Y] et Mme [S] [C] n’ont pas régularisé un engagement de caution manuscrit, mentionnant la durée et les modalités de leur cautionnement. 

L’obligation au paiement de ces défendeurs, à l’égard du bailleur et solidairement avec la preneuse, n’est donc pas sérieusement incontestable. 
Les demandes en paiement formées à leur égard ne peuvent prospérer, devant le juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SARL Khan [Y] qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .
Elle sera en outre condamnée à payer à M. [L] [D], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 03 novembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er septembre 2020, portant sur les locaux situés à [Adresse 8],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Khan [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 04 novembre 2024,  

Condamnons à titre provisionnel la SARL Khan [Y] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Condamnons la SARL Khan [Y] à payer à M. [L] [D] la somme provisionnelle de 8122,50 euros (huit mille cent vingt-deux euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme de janvier 2025 inclus, 

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées, ou à compter de l’assignation

Disons n’y avoir lieu à référé, sur le cautionnement de M.[M] [Y] et Mme [S] [C],

Condamnons la SARL Khan [Y] à payer à M. [L] [D] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SARL Khan [Y] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 03 et 21 octobre 2024, 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS








Sébastien LESAGE Carine GILLET