Tribunal Judiciaire · JCP — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00321 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEFC

N° de Minute : 25/00085

JUGEMENT 

DU : 01 Avril 2025





SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER


C/

S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER
représenté par Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Sakina BEN DERRADJI, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR

S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Janvier 2025 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier















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EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L JFJ Investissement est propriétaire des lots n°5, 6 et 7 d’un immeuble dépendant de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] situé à [Localité 8].

La S.A.R.L GLV Immobilier est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par lettre recommandée du 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, a mis en demeure la S.A.R.L JFJ Investissement de payer la somme de 9.547,31 euros dans un délai de huit jours. 

Par procès-verbal du 30 juillet 2024, Madame [F] [U], médiatrice de justice, a constaté l’échec de la tentative préalable de médiation.

Par acte d’huissier délivré le 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, a fait assigner la S.A.R.L JFJ Investissement à l’audience du 28 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- la condamner à payer la somme de 5.296,37 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- la condamner à payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

Bien que régulièrement assignée à étude, la S.A.R.L JFJ Investissement n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.


Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

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L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.



Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse notamment aux débats :

le contrat de syndic,un relevé de propriété,les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires des 18 octobre 2021, 28 juin 2022 et 27 novembre 2023 ainsi que les appels de fonds correspondant,la mise en demeure du 5 mars 2024,une facture du syndic en date du 28 octobre 2024 pour la « gestion administrative d’une mise en demeure suivant tarification contrat de syndic du 28 août 2023 et du 8 décembre 2023 » d’un montant de 90 euros, une première facture du syndic en date du 9 avril 2024 pour les « frais établissement pré – état daté […] rédaction et fourniture des éléments contenant les informations mentionnées dans l’article L721-1 du CCH nécessaires au compromis de vente » d’un montant de 295 euros, une seconde facture du syndic en date du 9 avril 2024 pour les « frais établissement pré – état daté […] rédaction et fourniture des éléments contenant les informations mentionnées dans l’article L721-1 du CCH nécessaires au compromis de vente » d’un montant de 295 euros, une facture de l’avocat pour le relevé de matrice cadastrale d’un montant de 48 euros, une facture de l’avocat pour « l’étude du dossier, les recherches et les échanges de correspondances téléphoniques et électroniques » d’un montant de 1.080 euros.
Aux termes de l’historique de compte contenu dans l’assignation, le syndicat allègue d’une créance de 5.296,37 euros au titre des charges de copropriétés et des frais de recouvrement. 

Le syndicat demande le paiement de mises en demeure en 2023 qui ne sont pas produites aux débats. Leur coût sera donc écarté. 

Le syndicat demande le paiement de frais et honoraires liés aux mutations qui ne sont pas justifiés par la production de pièces complémentaires. Leur coût sera donc écarté. 

Le syndicat demande le paiement de la demande de relevé de matrice cadastrale auprès des impôts. Cependant, ces frais constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure en ce qu’ils étaient indispensables à la conduite de la procédure pour prouver la propriété des lots litigieux. Leur coût sera donc compris dans les dépens. 

Le syndicat demande le paiement des honoraires d’avocat. Cette demande relève des frais irrépétibles. Son coût sera donc écarté. 

Il résulte des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds et de l’historique de compte que la S.A.R.L JFJ Investissement est redevable de la somme de 3.488,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 et des frais de recouvrement, à l’exclusion des sommes ci – dessus exclues.

Il convient, en conséquence, de l’y condamner.

Ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024. 

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard, déjà réparé par les intérêts moratoires et leur capitalisation.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, la S.A.R.L JFJ Investissement sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la demande de relevé de matrice cadastrale.

Par ailleurs, il convient de condamner la S.A.R.L JFJ Investissement à payer au syndicat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le demandeur ayant limité sa demande à ce montant bien qu’il ait produit une facture d’un montant plus élevé. 

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L JFJ Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, la somme de 3.488,37 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2024, et des frais de recouvrement, assortie des intérêts moratoires à compter du 5 mars 2024 ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, de sa demande de dommages et intérêts ;



CONDAMNE la S.A.R.L JFJ Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV Immobilier, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La S.A.R.L JFJ Investissement aux entiers dépens, en ce compris le coût de la demande de relevé de matrice cadastrale ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe 1er avril 2025.


Le Greffier Le Juge