Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/09796 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DBP

Minute : 25/00460







S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Madame [C] [U]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [C] [U], 
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne



D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1996, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [C] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 2146,74 francs soit un dernier loyer de 493,33 euros pour le logement, et un loyer mensuel de 186,00 francs soit un dernier loyer de 39,55 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [C] [U] un emplacement de stationnement supplémentaire (place de parking 2152P-0093), pour un loyer mensuel de 36,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3814,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 31 janvier 2024 reçue le 1er février 2024 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, condamner Madame [C] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1916,55 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 2 décembre 2022, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité mensuelle d'occupation à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 octobre 2024.

À l'audience du 23 janvier 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1824,24 euros arrêtée au 22 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [C] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant et qu’elle maintient les termes de l’assignation pour le surplus. 

Madame [C] [U], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir eu une année 2024 difficile puisqu’on lui a retiré sa carte bleue. Madame [C] [U] précise qu’elle perçoit 2000 euros de revenus et que sa fille s’est proposée pour l’aider. Elle souligne qu’elle a beaucoup de dettes estimées à environ 500 euros. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats 

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 30 octobre 1996 porte sur un logement et un emplacement de stationnement et le contrat du 20 avril 2021 concerne un emplacement de stationnement supplémentaire. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties. En outre le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 octobre 1996, du commandement de payer délivré le 2 décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 22 janvier 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1824,24 euros, au titre des sommes dues au 22 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, les baux seront résiliés de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 2 décembre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 octobre 1996 à compter du 3 février 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [C] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber une partie de sa dette.

En outre, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [C] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [C] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [U] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 3 février 2023, Madame [C] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [C] [U] à son paiement à compter de 3 février 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [C] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 30 octobre 1996 et le 20 avril 2021 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Madame [C] [U] d'autre part, concernant le logement et les emplacements de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 février 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [C] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1824,24 euros (mille huit cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 22 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [C] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [C] [U] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,





CONDAMNE Madame [C] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 3 février 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [C] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 décembre 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [C] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE