Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 avril 2025

Copies exécutoires







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 26 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05394 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKNI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 19/01332





APPELANTE

 

S.C.I. EMABEN Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 408 625 747, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Rémi ANTOMARCHI de la SELARL AYRTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1289





INTIMÉS 



Maître [N] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté de Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090





Association syndicale libre 'DU [Adresse 14]' représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Danièle ABYAD DARLIGUIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2407





Etablissement Public d'Aménagements e la ville nouvelle de [Localité 12] (EPAMARNE), établissement public à caractère industriel et commercial créé par décret n° 72.770 du 17 août 1972 modifié, immatriculé au RCS de MEAUX sous le numéro B 308 213 768 pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assisté de Me Anne-hélène CREACH de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J067





S.C.P. Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA, Société anciennement dénommée ' [N] [I], Robert BERNARD e tChristian GODARD', titulaire d'un Offi ce Notarial 

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée et assistée deMe Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.







ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 décembre 2024 Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCEDURE 



Dans le cadre de sa mission d'aménageur de la ville nouvelle de [Localité 12], l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 12], ci-après l'EPAMARNE, a initié la zone d'aménagement concerté (ZAC) de [Localité 17], sur la commune éponyme, créée par arrêté préfectoral n°80 ME/ZAC du 30 juillet 1980.

Dans ce cadre, l'EPAMARNE a vendu à la SCI Emaben un terrain d'une superficie de 6585 m2 sis [Adresse 15] et [Adresse 16], commune de [Localité 17], cadastré section AC n°[Cadastre 1], inclus dans le périmètre d'un parc d'activités industrielles dit [Adresse 14], de ladite ZAC, par acte reçu le 8 janvier 1997 par Maître [O] [I], notaire à [Localité 11].





Il est stipulé à l'acte que :

- l'acquisition est réalisée en vue de la création d'un immeuble à usage d'entrepôts, ateliers et bureaux d'une surface hors 'uvre nette de 2 323 m2 en première phase, destinés à recevoir les activités de la société STARCOLOR, une extension de 1000 m2 hors 'uvre nette pouvant être réalisée en deuxième phase (page 17).



- au titre "CHARGES ET CONDITIONS DE LA VENTE" I- "Conditions particulières" b) "Cahier des charges relatifs aux obligations particulières en matière de programmation", que la vente est soumise aux dispositions particulières résultant d'un cahier des charges contenant les règles générales applicables à la Ville Nouvelle de [Localité 12], en matière de prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales, de construction et diverses autres prescriptions, déposé au rang des minutes de I'Office Notarial de [Localité 10] le premier mars 1984 (page 20).



En page 22 dudit acte, les clauses "GESTION DES ESPACES ET EQUIPEMENTS PRIVES COMMUNS" et "ASSOCIATION SYNDICALE " ont été expressément rayées (biffés), avec un renvoi en fin d'acte, page 27, portant la mention manuscrite apposée par le notaire « renvoi de la page 22 : Le terrain objet des présentes, bien que situé à l'intérieur de l'opération: « [Adresse 14] d'entreprises » est indépendant de la copropriété UIS ' FINEXOOME ' SOPHIABAIL. En conséquence l'acquéreur et ses ayants-droits ne seront pas tenus de supporter les charges liées au parc d'activité. » 



Par courriers recommandés en date des 14 juin et 25 août 2017, l'association syndicale libre du [Adresse 14] ( ASL du [Adresse 14]), relevant que la parcelle propriété de la SCI Emaben était incluse dans son périmètre et bénéficiait depuis sa constitution de toutes les installations communes sans jamais avoir contribué aux charges de fonctionnement, l'a mise en demeure de s'acquitter à ce titre du paiement de la somme de 43.250,26 euros, à parfaire, pour la période 2014 à 2016.



La SCI Emaben ayant indiqué par courrier de son conseil du 26 juillet 2017 n'être redevable d'aucune somme pour avoir été dispensée aux termes de l'acte de vente de supporter le charges liées au parc d'activités, l'ASL du [Adresse 14] l'a faite assigner, ainsi qu'EPAMARNE, suivant actes d'huissier en date des 27 et 28 mars 2019, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir dire qu'elle est membre de plein droit de l'ASL de par sa seule qualité de propriétaire d'un terrain compris dans le périmètre de celle-ci, et obtenir sa condamnation au paiement de sa quote-part des charges communes échues et à échoir. 



Par acte du 15 janvier 2021, EPAMARNE a fait assigner en intervention forcée Maître [N] [I] et la SCP Isabelle Arezes, [O] [I], Christophe [B] et Sandrine Castella.



Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué comme suit :



- Dit que la société civile immobilière Emaben est membre de l'association syndicale libre du [Adresse 14] en sa qualité de propriétaire de la parcelle immobilière sise à [Localité 17], lieudit "[Adresse 15] et [Adresse 16]' cadastrée section AC, n°[Cadastre 1] ; 



- Ordonne, en conséquence, à la société civile immobilière Emaben de transmettre au Président de l'association syndicale libre du [Adresse 14], la déclaration visée à l'article 3 du décret du 3 mai 2006 précisant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles situés sur la parcelle précitée sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement dans la limite de six mois ; 



- Ordonne à la société civile immobilière Emaben de justifier, par tout moyen de la surface hors 'uvre nette applicable à la parcelle précitée sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement dans la limite de six mois ; 



- Condamne la société civile Emaben à payer à l'association syndicale libre du [Adresse 14] la somme de 97.431,85 euros ;



- Condamne la société civile immobilière Emaben à payer à l'association syndicale libre du [Adresse 14] la somme de 97.431,85 euros au titre du rappel des charges communes pour la période comprise entre les années 2013 et 2020 outre intérêts au taux légal à compter du 25 août 2017 sur la somme de 43,250,56 euros et à compter du 27 mars 2019, date de l'assignation, pour le surplus ; 



- Ordonne la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- Déboute l'association syndicale libre du [Adresse 14] du surplus de ses demandes ; 

- Déboute la société civile immobilière Emaben de son appel en garantie dirigé contre l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 12] ;

- Déboute la société civile immobilière Emaben de son appel en garantie dirigé contre Maître [N] [I] et la société civile professionnelle Isabelle Arezes, [O] [I], Christophe [B] et Sandrine Castella ; 

- Condamne la société civile immobilière Emaben à payer à l'association syndicale libre du [Adresse 14] la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Déboute l'association syndicale libre du [Adresse 14] de ses demandes, fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dirigées contre l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 12], Maître [N] [I] et la société civile professionnelle Isabelle Arezes, [O] [I], Christophe [B] et Sandrine Castella ; 

- Déboute l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 12] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Déboute Maître [N] [I] et la société civile professionnelle Isabelle Arezes, [O] [I], Christophe [B] et Sandrine Castella de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamne la société civile immobilière Emaben aux dépens d'instance dont distraction au profit de Maître ABYAD DARLIGUIE ; 

- Déboute les parties de toute autre demande ; 

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



La SCI Emaben a interjeté appel par déclaration du 17 mars 2023.



Aux termes de ses dernières conclusions du 15 décembre 2023, elle demande à la cour de :



Vu notamment l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, 

Vu les articles 31 et 700 du Code de procédure civile, 

Vu les articles 1134 et suivants, 1253 et suivants, 1625 et 1626, 1382 et suivants du 

code civil, 

Vu l'article L. 311-1 du Code de l'urbanisme 

Vu l'article 446-2 du Code de Procédure Civile, 



INFIRMER LE JUGEMENT du 3 Février 2023 du Tribunal Judiciaire de MEAUX en tous points et ainsi, rejuger : 

Sur les demandes d'irrecevabilité de l'ASL DU [Adresse 14], 

JUGER que les demandes d'irrecevabilité ne sont pas fondées puisqu'il n'existe aucune demande contradictoire dans celles de la SCI EMABEN, cette dernière ayant été suffisamment claire sur ses prétentions exposées dans la discussion, 

En conséquence, DEBOUTER l'ASL DU [Adresse 14] de toutes ses demandes d'irrecevabilité. 

SUR l'appel principal : 

A TITRE PRINCIPAL : 

JUGER que l'ASL DU [Adresse 14] n'a pas qualité pour agir n'étant pas la même entité que l'ASL DU PARC DES ACTIVITES DE [Localité 17] 

JUGER que la SCI EMABEN n'est pas membre de l'ASL DU [Adresse 14]; 

JUGER que la SCI EMABEN n'est redevable d'aucune charge à l'endroit de l'ASL. 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 

JUGER que les assemblées générales sont nulles pour défaut de convocation et de respect des statuts, 

En conséquence, 

DEBOUTER l'ASL de sa demande en paiement des charges notamment pour les années 2013 à 2020. 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SUR L'OPPOSABILITE DU CONTRAT DE CESSION A L'ASL 

JUGER que l'ASL DU [Adresse 14] ne rapporte pas la preuve de la qualité de membre de la SCI EMABEN 

JUGER que le contrat de cession conclu entre la SCI EMABEN et l'EPA MARNE est opposable à l'ASL, 

Juger que la demande de l'ASL [Adresse 14] est prescrite depuis 2007, 

JUGER que la SCI EMABEN n'est pas tenue d'adhérer à l'ASL et de supporter les charges afférentes au parc d'activités que facture l'ASL à ses membres, 

En conséquence, 

JUGER que la SCI EMABEN n'est redevable d'aucune charge à l'endroit de l'ASL. 

DEBOUTER l'ASL de sa demande en paiement des charges notamment pour les années 2013 à 2020. 

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE, SUR LA CONDAMNATION DE L'EPA MARNE ET DU NOTAIRE REDACTEUR A GARANTIR LA SCI EMABEN, 

CONDAMNER in solidum l'EPA MARNE et Maître [N] [I] et la SCP AREZES [I] LE GUYADER et CASTELLA, venant aux droits de la SCP [I] BERNARD et GODARD à payer à l'ASL, en lieu et place de la SCI EMABEN, toutes les charges, échues et à échoir, résultant de l'appartenance du terrain cadastré AC n° [Cadastre 1] au périmètre de l'association. 

EN TOUTE HYPOTHESE, SUR LES FRAIS ET DEPENS 

A titre principal, 

CONDAMNER l'ASL à payer à la SCI EMABEN la somme de 5 000 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait condamné à garantir la SCI EMABEN, 

CONDAMNER l'EPA MARNE à payer à la SCI EMABEN la somme de 5 000 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions du 1er août 2024, l'ASL du [Adresse 14] demande à la cour de :



DEBOUTER la SCI EMABEN de ses demandes, fins et conclusions. 

DEBOUTER EPA MARNE, la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine ASTELLA et Me [N] [I] de leurs demandes, fins et conclusions. 

1) A TITRE PRINCIPAL 

Vu le cahier des charges du 1er Mars 1984 

Vu l'ordonnance n°2004-632 du 1er Juillet 2004 

 Vu le décret d'application n° 2006-504 du 3 mai 2006 

Vu les statuts de l'Association Syndicale, 

Vu les articles 1134, 1142 et 1147 anciens du Code Civil, 



CONFIRMER le Jugement du 2 Février 2023 en ce qu'il a jugé que la SCI EMABEN est membre de plein droit de l'ASL DU [Adresse 14] depuis le 8 janvier 1997 et en toutes ses autres dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI EMABEN.

INFIRMER le Jugement du 2 Février 2023 en ce qu'il a fixé le montant de la condamnation à 97.431,85 ' et statuant à nouveau CONDAMNER la SCI EMABEN à verser à l'ASL DU [Adresse 14] au titre de sa part dans les dépenses pour la période de 2013 à 2020, la somme de 98.694,66 ' au titre de sa part dans les dépenses communes pour les années 2013 à 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2017 sur la somme de 43.250,56 ' et à compter du 27 mars 2019, date de l'assignation, pour le surplus. 

Y AJOUTANT 

ORDONNER à la SCI EMABEN sous astreinte de 100 ' par jour de retard, passé un délai de d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à transmettre au Président de l'Association Syndicale, la déclaration visée à l'article 3 du décret du 3 Mai 2006 spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels elle s'engage en qualité de membre de l'Association Syndicale Libre du [Adresse 14]. 

ORDONNER à la SCI EMABEN sous astreinte de 100 ' par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de justifier de la SHON applicable à l'ensemble de la construction. 

CONDAMNER la SCI EMABEN à payer à l'ASL DU [Adresse 14] la somme totale de 50.797,43 ' au titre de sa quote-part dans les charges pour les années 2021, 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions. 

ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard conformément à l'article 1343-2 du code civil si les conditions en sont réunies à la date de prononcé de l'arrêt. 

2) A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la SCI EMABEN a la qualité de membre de l'ASL du [Adresse 14] 

Vu l'article 1165 ancien du code Civil 

CONDAMNER la société EMABEN à participer aux dépenses dont elle profite par application des dispositions de la promesse de vente du 8 juillet 1996 et en conséquence la condamner à payer à l'ASL DU [Adresse 14] : 

- La somme de 98.694,66 ' au titre de sa part dans les dépenses communes pour les années 2013 à 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2017 sur la somme de 43.250,56 ' et à compter du 27 mars 2019, date de l'assignation, pour le surplus. 

- La somme totale de 50.797,43 ' au titre de sa quote-part dans les charges pour les années 2021, 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions. 

3) A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 

Vu l'article 1382 ancien du Code Civil 

Vu l'article 1165 ancien du code Civil 



CONDAMNER in solidum la SCI EMABEN, E.P.A MARNE, Maître [N] [I], la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA à payer à l'ASL du [Adresse 14] : 

- La somme de 98.694,66 ' au titre de sa part dans les dépenses communes pour les années 2013 à 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2017 sur la somme de 43.250,56 ' et à compter du 27 mars 2019, date de l'assignation, pour le surplus. 

- La somme totale de 50.797,43 ' au titre de sa quote-part dans les charges pour les années 2021, 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions. 

JUGER que la SCI EMABEN sera exclue de l'ensemble des services et équipements gérés par l'Association Syndicale et autoriser l'ASL à prendre toutes mesures nécessaires pour la mise en place de cette exclusion aux frais exclusifs de la SCI EMABEN 

JUGER que la SCI EMABEN est irrecevable en sa demande de nullité des Assemblées Générales à compter de 2013 de même qu'en sa demande tendant à faire juger que la demande de l'ASL DU [Adresse 14] serait prescrite depuis 2007. 



EN TOUT ETAT DE CAUSE 



CONDAMNER in solidum la SCI EMABEN et EPA MARNE, la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA et Me [I] à payer à l'Association syndicale libre du [Adresse 14] une somme de 22.000 ' au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile en cause d'appel et aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP GRAPPOTTE BENETEREAU par application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Suivant ses dernières conclusions du 13 septembre 2023, l'EPAMARNE demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL 

INFIRMER le Jugement rendu par Tribunal Judiciaire de MEAUX le 2 février 2023 en ce qu'il a jugé que la SCI EMABEN était membre de l'ASL DU [Adresse 14] ; 

STATUANT DE NOUVEAU DE CE CHEF : 

DEBOUTER l'ASL DU [Adresse 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment dirigées contre l'EPAMARNE, en raison de l'absence d'adhésion de la société EMABEN à l'ASL DU [Adresse 14] ; 

DEBOUTER la société EMABEN de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre l'EPAMARNE, 

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour d'Appel considérait que la SCI EMABEN était membre de l'ASL DU [Adresse 14] : 

DEBOUTER l'ASL DU [Adresse 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre l'EPAMARNE, 

DEBOUTER la société EMABEN de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre l'EPAMARNE, 

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, si des condamnations devaient être prononcées à l'encontre de l'EPAMARNE par la Cour, 

CONDAMNER in solidum Maître [N] [I] et la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA, venant aux droits de la SCP [N] [I], Robert BERNARD et Christian GODARD, lesquels ont rédigé l'acte de vente litigieux du 8 janvier 1997, à relever et garantir l'EPAMARNE de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. 

EN TOUTE HYPOTHESE, 

DEBOUTER l'ASL DU [Adresse 14], la société EMABEN, Maître [N] [I] et la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA, venant aux droits de la SCP [N] [I], Robert BERNARD et Christian GODARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre l'EPAMARNE, 

CONDAMNER l'ASL DU [Adresse 14], la SCI EMABEN, Maître [N] [I] et la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA, venant aux droits de la SCP [N] [I], Robert BERNARD et Christian GODARD à payer à l'EPAMARNE une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER l'ASL DU [Adresse 14], la SCI EMABEN, Maître [N] [I] et la SCP Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER et Sandrine CASTELLA, venant aux droits de la SCP [N] [I], Robert BERNARD et Christian GODARD aux entiers dépens de la présente instance, qui seront directement recouvrés par Maître Benjamin MOISAN, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.





Par leurs dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2023, Maitre [N] [I], et la SCP " Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER & Sandrine CASTELLA" anciennement dénommée " [N] [I], Robert BERNARD et Christian GODARD " demandent à la cour de :



JUGER tant irrecevables que mal fondés L'EPARMARNE et l'ASL DU [Adresse 14] en leur demandes de condamnation à l'encontre Maître [N] [I] et de La Société Civile Professionnelle Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER & Sandrine CASTELLA 

JUGER tant irrecevable que mal fondée la SCI EMABEN en sa demande formée à titre infiniment subsidiaire tendant à voir condamner in solidum Maître [N] [I] et la Société Civile Professionnelle Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER & Sandrine CASTELLA et PAMARNE à payer à l'ASL, en ses lieu et place, toutes les charges, échues et à échoir. 

Et CONFIRMANT le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 2 février 2023, DEBOUTER purement et simplement L'EPARMARNE, l'ASL DU [Adresse 14] « et la SCI « EMABEN « de leurs demandes respectives de condamnation en garantie formées à l'encontre de Maître [N] [I] et de La Société Civile Professionnelle Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER & Sandrine CASTELLA 

CONDAMNER in solidum L'EPARMARNE l'ASL DU [Adresse 14] et la SCI EMABEN à payer à Maître [N] [I] et à la Société Civile Professionnelle Isabelle AREZES, [O] [I], Christophe LE GUYADER & Sandrine CASTELLA une somme de SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (6 500') au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNER en outre in solidum L'EPARMARNE, l'ASL DU [Adresse 14] et la SCI EMABEN en tous les dépens dont distraction au profit de Me Hervé Bernard KUHN, Avocat aux offres de droit.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.



MOTIVATION



1 - Sur la qualité de membre de l'association syndicale libre du [Adresse 14] de la SCI Emaben 

Au soutien de l'infirmation du jugement sur ce point, la SCI Emaben fait valoir que l'ASL n'est pas fondée à réclamer paiement des dépenses liées aux services communs de l'ASL du [Adresse 14], à titre principal, aux motifs qu'elle n'a pas intérêt ni qualité pour agir, l'adhésion à une ASL nécessitant un accord express et écrit, et qu'en l'absence de toute demande expresse de sa part et l'acte de mutation à titre onéreux antérieur à la création en 2013 de ladite ASL rendant impossible une adhésion à une entité inexistante à la date de la mutation, l'ASL aurait dû, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, démontrer que l'ASL initiale dite du parc des activités de St Thibault des Vignes, et l'ASL actuelle sont et une seule et même entité; que la preuve de l'existence de la première ASL n'est pas rapportée, impliquant que l'ASL intimée ne puisse en être une simple continuité, ce qu'elle conteste en toute hypothèse, cette dernière ayant bien été créée en 2013 et étant une entité distincte de la première; qu'au-delà de la question de l'opposabilité de la mention de l'acte de vente du 8 janvier 1997 excluant la SCI Emaben du périmètre de l'ASL parc d'activité de St Thibault des Vignes, et même à considérer qu'elle serait membre de cette dernière ASL, ce qu'elle conteste, elle n'est pas pour autant membre de l'ASL du [Adresse 14], cette dernière ayant été constituée postérieurement à l'acte de vente, sans être la continuité de la première qui n'a jamais fonctionné comme le reconnaît l'ASL du [Adresse 14], et son adhésion obligatoire, de par sa seule qualité de propriétaire d'un bien situé dans le périmètre de l'ASL telle qu'invoquée par celle-ci ne satisfaisant ni aux conditions posées par l'article 1.2. des statuts de l'ASL, ni à l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires.

Elle soutient en outre que le contrat de cession et ses stipulations sont opposables à l'ASL en ce que l'exclusion litigieuse a été expressément accordée par l'EPAMARNE qui n'est autre que l'entité qui a créé et aménagé le parc d'activités et rédigé le cahier des charges du 1er mars 1984, que rien n'indique que l'EPAMARNE, à la date à laquelle il a acquis le terrain revendu par la suite a souhaité adhérer à l'ASL, de sorte qu'en l'absence de preuve d'adhésion par l'EPAMARNE, le terrain n'était pas inclus dans le périmètre de l'ASL et que l'EPAMARNE n'ayant pas, en qualité de propriétaire du terrain, adhéré à l'ASL, il était tout à fait en droit d'exclure ce terrain de l'assiette de l'ASL et de l'obligation d'y adhérer. 



Au soutien de la confirmation du jugement sur la qualité de membre de l'ASL du [Adresse 14] de la SCI Emaben, l'ASL fait valoir à titre principal, qu'en raison de la situation géographique du terrain acquis par la SCI Emaben et du cahier des charges de 1984 annexé à l'acte de vente, qui a une valeur réglementaire selon la jurisprudence de la cour de cassation, la SCI Emaben est membre de droit, depuis son acquisition, de l'ASL; que s'il est exact qu'elle n'a pas fonctionné dès sa création et a dû faire l'objet d'une mise en conformité en raison d'un changement de législation applicable, elle est la même entité que celle prévue dans le cahier des charges de 1984, une association pouvant parfaitement avoir été constituée et ne pas fonctionner en pratique, sans que l'absence de fonctionnement implique une absence de personnalité juridique; que la lecture du préambule de ses statuts et du procès-verbal de l'Assemblée générale de 2013 démontre que la volonté des membres de l'ASL antérieurement créée était de modifier les statuts et non pas de créer une nouvelle entité et ce afin de mettre les anciens statuts en conformité avec la nouvelle législation en vigueur, que seule compte la volonté des parties de modifier les statuts d'origine et ce peu importe l'intitulé du formulaire utilisé qui n'est pas de nature à remettre en cause l'intention claire des membres de l'association syndicale telle qu'exprimée dans les statuts modificatifs et dans le procès-verbal susmentionnés; qu'enfin, en tout état de cause, l'article 1.17 du cahier des charges annexé à l'acte de vente oblige l'acquéreur à adhérer à une Association syndicale assurant la gestion et l'entretien des espaces et équipements communs dépendants du [Adresse 14] sans viser spécifiquement l'ASL dont les statuts ont été annexés à ce cahier des charges. 

Concernant la stipulation de l'acte de vente excluant explicitement la SCI Emaben de toute participation aux charges liées au parc d'activités, elle fait valoir qu'elle ne lui est pas opposable en ce qu'elle n'est pas partie à la vente, d'une part, ne constitue pas une émanation d'EPAMARNE, d'autre part, et qu'enfin cette exclusion ressort d'une erreur commise par EPAMARNE, ce que ce dernier reconnaît dans ses conclusions. 

Elle affirme également que cette disposition est contraire aux dispositions de l'article 1.17 du cahier des charges du 1er mars 1984, qui a une valeur réglementaire supérieure à ce qui est indiqué dans l'acte de vente, et qui s'impose sans restriction à tous les propriétaires de parcelles situées dans le périmètre du parc d'activités et qui prévoit une obligation d'adhésion à l'ASL chargée de gérer les équipements et espaces communs, étant observé que l'article 1.17 précité ne contient aucune restriction quant à l'adhésion, ni aucune disposition permettant à EPAMARNE de dispenser un quelconque acquéreur de cette adhésion, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de constater le consentement individuel de la société Emaben.



L'EPAMARNE, au soutien de l'infirmation du jugement quant à la qualité de membre de l'ASL de la SCI Emaben, fait valoir que la SCI Emaben n'a jamais adhéré à l'ASL du [Adresse 13], qui n'a jamais existé, l'ASL du [Adresse 14] n'ayant apporté aucune preuve de l'existence juridique de cette première ASL, faute de preuve de dépôt de ses statuts, et étant bien une entité juridique distincte créée en 2013; qu'en toute hypothèse, la SCI Emaben a été expressément exemptée d'adhérer à l'ASL du Parc d'activités de St Thibault des Vignes, les mentions portées à l'acte impliquant seulement que la SCI organise l'indépendance de son terrain vis-à-vis du périmètre de l'ASL; qu'enfin, s'il est indiqué dans les statuts de l'ASL du [Adresse 14] que l'ASL du [Adresse 13] issue du cahier des charges du 1er mars 1984 n'a jamais fonctionné et a décidé de mettre ses statuts en conformité avec la nouvelle législation, il n'apparaît pas que la SCI Emaben ait été convoquée à l'assemblée générale en vue de procéder au vote relatif à cette mise en conformité, ce dont il se déduit qu'elle n'a pas été considérée comme faisant partie de l'ASL initiale, et que la décision serait irrégulière s'il était considéré qu'elle en était membre.

Il soutient en second lieu que l'ASL du [Adresse 14], entité juridique distincte de la première, ne démontre pas que la SCI Emaben en est membre, faute de preuve d'un écrit, sous quelque forme que ce soit, établissant son consentement à l'adhésion, lequel ne peut résulter automatiquement de la seule qualité de propriétaire d'un bien situé dans le périmètre de l'ASL.





Réponse de la cour 

A titre liminaire, il y a lieu de relever que le moyen tiré du défaut d'intérêt et de qualité de l'ASL [Adresse 14] invoqué par la SCI Emaben est un moyen de défense au fond opposé à la demande en paiement, et non une fin de non-recevoir, dès lors que le bien-fondé de cette demande dépend de la démonstration de la qualité de membre de l'ASL de la SCI.



Les associations syndicales libres de propriétaires, anciennement régies par la loi du 21 juin 1865 et son décret d'application du 18 décembre 1927, et désormais par l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, complétée par le décret n°2006-504 du 3 mai 2006 pris pour son application, sont des groupements de caractère réel constitués en vue de la construction ou de l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux immobiliers d'intérêt collectif.

Il est constant que la constitution des associations syndicales libres, organismes de droit privé suppose le consentement unanime des associés, constaté par écrit. 

Ce principe, énoncé à l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 selon lequel "Les associations syndicales libres se forment sans l'intervention de l'administration. Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit. L'acte d'association spécifie le but de l'entreprise ; il règle le mode d'administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations' a été repris par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 en son article 7 : " Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations."

Par ailleurs, l'article 3 du décret du 18 décembre 1927 prévoyait :

'Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association. Ce dernier est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Une copie de toutes ces pièces, certifiée conforme par le maire, est transmise au préfet dans le délai d'un mois à partir de la constitution de l'association.'. 



Il est donc admis que ce consentement peut être exprimé dans l'acte d'acquisition d'un lot, de manière expresse, (Civ.3ème , 11 juillet 2019, n°18-20.304), par l'engagement pris de respecter le cahier des charges d'un lotissement prévoyant la création d'une association syndicale (Civ.3ème, 28 novembre 1972, n°71-11.903), ou encore par l'annexion à l'acte d'acquisition de l'arrêté préfectoral faisant obligation de créer une telle association (Civ.3ème, 18 décembre 1991, n° 90-11.048)



Par ailleurs, l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 prévoyait qu'un extrait de l'acte d'association devait, dans le délai d'un mois à partir de sa date, être publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement, à défaut du département, et qu'il devait être transmis au préfet pour être inséré dans le recueil des actes de la préfecture.

L'article 4 du décret du 18 décembre 1927 précisait que :

'L'extrait de l'acte d'association, publié dans un journal conformément à l'article 6 de la loi, indique le but de l'entreprise, le mode d'administration de la société, l'étendue des pouvoirs confiés au syndicat et les clauses essentielles de l'acte. Il est justifié de la publication au moyen de deux exemplaires du journal certifiés par l'imprimeur, dont la signature est légalisée par le maire. 

L'un de ces exemplaires est adressé au préfet, qui en donne récépissé.'



L'article 7 de la loi du 1 juin 1865 disposait qu'à défaut de publication, l'association ne jouirait pas du bénéfice de l'article 3, lui permettant d'ester en justice, par son syndic, d'acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer. 



Il s'en déduisait que pour que l'ASL fût dotée de la personnalité juridique (Civ.1ère, 14 janvier 2003, n°01-03.509; Civ.3ème, 10 mai 2005, n° 02-19.904) et fût opposable aux tiers, il importait donc d'accomplir une déclaration en préfecture et une publication des statuts, et que faute de justifier de l'accomplissement de ces formalités requises pour sa constitution, une ASL était dépourvue de personnalité juridique.



Enfin, il est constant qu'en vertu de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927, pris pour l'exécution de la loi du 21 juin 1865, le caractère réel, reconnu aux obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale rend opposable aux acquéreurs successifs des immeubles les charges grevant "propter rem" les biens compris dans le périmètre soumis à la gestion de l'association, sans distinguer entre les modes d'acquisition des biens, et les suivent en quelques mains qu'ils passent jusqu'à la dissolution de l'association (Civ.3ème, 30 janvier 1979, Bull. III, n° 26 ; 19 février 1980, Bull. III, n° 43).

Ce principe est expressément consacré par l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 aux termes duquel « les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre ».



En l'espèce, il résulte de l'acte du 8 janvier 1997 que la vente par l'EPAMARNE à la SCI Emaben des biens situés dans le périmètre du [Adresse 14] lui-même inclus dans la [Adresse 19], a été expressément soumise par les parties aux dispositions particulières résultant d'un cahier des charges contenant les règles générales applicables à la Ville Nouvelle de [Localité 12], en matière de prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales, de construction et diverses autres prescriptions, déposé au rang des minutes de I'Office Notarial de [Localité 10] le premier mars 1984 ("CHARGES ET CONDITIONS DE LA VENTE" I- "Conditions particulières" b) "Cahier des charges relatifs aux obligations particulières en matière de programmation", page 20).

Toutes les parties au présent litige conviennent que le cahier des charges du 1er mars 1984 ainsi visé, et non pas annexé, à l'acte de vente est le document, non daté, qu'elles produisent en pièce n°2 pour l'ASL et n°6 pour la SCI, intitulé "[Adresse 13] - CAHIER DES CHARGES ' PRESCRIPTIONS COMMUNES", dont il convient de considérer que sa dénomination a été modifié, postérieurement à sa rédaction, pour devenir le [Adresse 14] dans le périmètre duquel est situé le terrain vendu à la SCI Emaben.



Ce cahier des charges contient en son titre I "Prescriptions générales" un article 1.17 libellé dans les termes suivants :

" Association Syndicale des Propriétaires

L'acquéreur est tenu d'adhérer à une Association Syndicale assurant la gestion et I'entretien des espaces communs ( non englobés dans le domaine des collectivités publiques ) et des équipements de service commun.

Les frais d'entretien de ces espaces et équipements sont à la charge de I'association conformément aux dispositions de I'annexe 2 ( en réalité annexe 1) (statuts de I'Association Syndicale)" 



Les statuts de l'association syndicale de propriétaires figurant en annexe 1 de ce cahier des charges stipulent :

- en son article I " Constitution de l'Association Syndicale" :

Une association syndicale libre est constituée entre tous les propriétaires de terrains du [Adresse 13], à l'exclusion des terrains destinés aux espaces publics.

L'adhésion à l'association syndicale est obligatoire pour les acquéreurs des terrains ci-dessus définis. Elle résultera du seul fait de la signature de l'acte de vente.

L'association syndicale sera ainsi immédiatement et de plein droit, sans autre formalité, constituée à partir du jour où l'un au moins des terrains aura été vendu.

Tout propriétaire ou copropriétaire devra, en cas d'aliénation imposer à ses acquéreurs, dans l'acte authentique, l'obligation de prendre ses lieu et place dans l'association syndicale faute de quoi il resterait personnellement engagé vis-à-vis de celle-ci';

- en son article 2 "Dénomination" :

"L'association est soumise aux dispositions de la loi du 21 juin 1865 et des différents textes qui l'ont modifiée. Elle porte le nom d'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13]"; 

- en son article 4 "Objet" :

" L'Association aura pour objet, conformément au décret n°58-1466 du 31 décembre 1958, de gérer et d'entretenir les espaces communs privés, les voies, ouvrages et équipements communs privés d'intérêt collectif, y compris les espaces verts privés jusqu'au classement éventuel de ces voies, espaces ouvrages dans le domaine des collectivités publiques. '" 



Il est toutefois constant qu'en page 22 de l'acte de la vente conclue entre l'EPAMARNE et la SCI Emaben, les clauses suivantes ont été expressément rayées :

- "GESTION DES ESPACES ET EQUIPEMENTS PRIVES COMMUNS" : 

Après avoir pris connaissance des conditions de réalisation et d'exploitation des espaces communs privés créés dans le PARC D'ACTIVITES DE L'ESPLANADE, l'acquéreur s'engage dès maintenant à participer au prorata de la superficie de terrain acquise aux frais d'entretien et éventuellement d'améliorations des espaces communs prévus, la signature de la vente valant obligatoirement adhésion à l'association syndicale des propriétaires dont les statuts sont annexés au cahier des charges sus énoncé.

Par ailleurs, l'EPAMARNE déclare qu'il est prévu la création d'un restaurant interentreprises et que lors de la création de ce restaurant, l'acquéreur sera sollicité pour acheter des parts à concurrence du nombre de rationnaires de son établissement pouvant fréquenter celui-ci.

L'acquéreur s'oblige à cette participation à charge pour lui de répercuter cette obligation à tous ses locataires ou ayants cause.",



- "ASSOCIATION SYNDICALE "

"Par le seul fait de la présente vente, l'acquéreur fera obligatoirement partie de l'association syndicale instituée par les propriétaires des lots du PARC D'ACTIVITES DE L'ESPLANADE, dont les statuts sont annexés au cahier des charges sus-énoncé et dont il déclare avoir une parfaite connaissance.

Il en exécutera toutes les charges, clauses et conditions et en acquittera à compter de ce jour, toutes les taxes et redevances de manière qu'aucun recours ne puisse être exercé contre l'établissement vendeur à ce sujet."



Un renvoi est fait en fin d'acte, page 27, portant la mention manuscrite « renvoi de la page 22 : Le terrain objet des présentes, bien que situé à l'intérieur de l'opération : « [Adresse 14] d'entreprises » est indépendant de la copropriété UIS ' FINEXOOME ' SOPHIABAIL. En conséquence l'acquéreur et ses ayants-droits ne seront pas tenus de supporter les charges liées au parc d'activité. » 



Il est constant que l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13] dont les statuts sont annexés au cahier des charges du [Adresse 13], n'a jamais fonctionné, comme cela résulte tant des écritures des parties que du préambule des statuts de l'ASL du [Adresse 14] indiquant que "lors de la constitution du parc d'activité dont l'aménageur est EPAMARNE, il avait été prévu la constitution (souligné par la cour) d'une Association syndicale libre ' laquelle n'a jamais fonctionné à ce jour, l'Assemblée générale a donc décidé d'adopter de nouveaux statuts conformes avec les textes actuellement en vigueur" 



Force est également de constater qu'il n'est nullement démontré que cette association syndicale ait jamais été constituée, aucun écrit établissant le consentement unanime des propriétaires de terrains du parc d'activités n'ayant été produit aux débats et aucune formalité de publicité n'ayant été accomplie.

En effet, aucune pièce ne permet d'établir qu'avant l'acquisition par la SCI Emaben, les propriétaires du parc d'activités avaient donné leur consentement unanime par écrit à la constitution de l'association syndicale libre, la clause du cahier des charges et des statuts prévoyant l'adhésion automatique des propriétaires à l'association syndicale libre du fait de leur seule qualité ne suffisant pas à établir le consentement unanime des associés.

De surcroît il sera relevé que l'ASL du [Adresse 14], qui soutient qu'elle est la même entité juridique que l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13], seule sa dénomination ayant été modifiée à l'occasion de la mise en conformité de ses statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004, ne conteste toutefois pas que les statuts constitutifs de celle-ci n'ont pas fait l'objet de la publication dans un journal d'annonces légales requise par les articles 4 et 6 de la loi du 21 juin 1865 alors applicable, et en toute hypothèse ne fait nullement la démonstration de cette publication, et a fortiori du dépôt en préfecture de l'extrait de l'acte d'association et de sa publication, l'ASL du [Adresse 14] reconnaissant être dans l'impossibilité de le faire, de sorte qu'il est acquis que l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13] était dépourvue de personnalité juridique pour ces motifs.



Il s'en déduit nécessairement que, contrairement à ce que soutient l'ASL du [Adresse 14], cette absence de personnalité juridique de l'Association syndicale des propriétaires du [Adresse 13] a une incidence quant à sa propre personnalité juridique, dès lors qu'elle ne peut pas être la continuité d'une personne morale inexistante.

Nonobstant la mention susvisée figurant en préambule des statuts, c'est bien en raison de l'absence d'existence juridique de l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13] qu'ont été établis lesdits statuts de l'ASL du [Adresse 14], statuts constitutifs ("il est formé une association syndicale libre ') et non pas seulement modificatifs, et qu'ont été accomplies les formalités de création de l'ASL du [Adresse 14] en 2013 (dépôt en préfecture selon récépissé du 6 août 2013 et publication au JO associations du 17 août 2013), de sorte que l'Association syndicale libre du [Adresse 14] est bien une entité juridique distincte de l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13] .

Il sera enfin observé qu'à supposer que l'on admette qu'il ne s'agirait que d'une modification de statuts préexistants, il n'est produit aucun procès-verbal d'assemblée générale de l'association syndicale autorisant cette modification.



Dès lors, il en résulte que l'Association syndicale libre du [Adresse 14] ne fait pas la démonstration qui lui incombe de la qualité de membre de la SCI Emaben par suite de sa qualité de membre de l'Association Syndicale des propriétaires du [Adresse 13], cette dernière association syndicale n'ayant jamais été constituée cependant qu'une association syndicale libre n'est créatrice de droits réels pouvant être transmis aux propriétaires successifs qu'une fois constituée, et que c'est à tort que le tribunal a retenu, que "la SCI Emaben en sa seule qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1], est membre de l'ASL des propriétaires du [Adresse 13] depuis la date d'acquisition de ladite parcelle soit le 8 janvier 1997, et que l'ASL du [Adresse 14] constitue bien la même entité que celle créée par les statuts du 1er mars 1984, les modifications statutaires réalisées en 2013 et le changement de dénomination, à objet et périmètre constants, étant manifestement destinées à mettre en conformité l'association avec la nouvelle législation applicable".





En revanche, il y a lieu de considérer que la SCI Emaben est bien membre de l'ASL du [Adresse 14], depuis la constitution de celle-ci en 2013, de par sa seule qualité de propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 1] (et en tant qu'ayant-cause de l'EPAMARNE, 



En effet, nonobstant le fait que le bien immobilier propriété de la SCI Emaben ne soit pas expressément mentionné dans la liste des biens compris dans le périmètre de l'ASL du [Adresse 14] figurant aux statuts de celle-ci, approuvés par l'assemblée générale du 21 juin 2013, enregistrés à la sous-préfecture de [Localité 18] le 6 août 2013 et publiés le 17 août 2013, la SCI Emaben ne conteste pas que le bien dont elle est propriétaire est situé dans le périmètre géographique du parc d'activités de l'Esplanade, ce qui résulte incontestablement de la première partie de la mention manuscrite en page 27 de l'acte du 8 janvier 1997 ("Le terrain objet des présentes, bien que situé à l'intérieur de l'opération : « [Adresse 14] d'entreprises'"), et partant, du périmètre de l'ASL du [Adresse 14].

Cette inclusion dans le périmètre géographique de l'ASL résulte également du procès-verbal de constat en date du 25 juillet 2017 produit par l'ASL, et du plan parcellaire annexé aux statuts.

De plus, la qualité de membre d'une association syndicale de propriétaires peut résulter, conformément à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, outre d'une adhésion au moment de sa constitution, de l'engagement du propriétaire dans son acte d'acquisition, de respecter les clauses d'un cahier des charges ou de tout autre acte imposant la constitution de l'association, la cour de cassation ayant dans plusieurs arrêts admis que l'exigence de ce consentement unanime constaté par écrit est atténuée par l'admission de la validité des dispositions des statuts de l'ASL qui prévoient une adhésion de plein droit par tous les acquéreurs de lots ou droits sur les parcelles comprises dans le périmètre de l'association, ou de la mention dans le règlement de copropriété et les actes de vente, de la décision de constituer une ASL ( jpce déjà citée; + Civ.3°, 13/02/2008 Bull n° 25 ; Civ. 3°, 09/04/2008, n° 0511316). 

Cette règle est d'ailleurs reprise dans les statuts de l'ASL du [Adresse 14] à l'article 1.2 "l'adhésion à l'association et le consentement visés à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 résultent de toute déclaration expresse, de tout acte de mutation à titre onéreux ou gratuit de biens immobiliers rentrant dans le périmètre, ou d'un document contractuel dans lequel l'engagement d'adhésion à l'ASL est mentionné". 

S'il est avéré, en l'espèce, que les deux clauses relatives à la gestion des espaces et équipements communs et à l'association syndicale de l'acte du 8 janvier 1997 ont été expressément rayées, manifestement d'un commun accord des parties, il n'en demeure pas moins que cet acte prévoit expressément également que la vente est soumise au cahier des charges du 1er mars 1984 contenant les règles générales applicables à la Ville Nouvelle de [Localité 12], en matière de prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales, de construction et diverses autres prescriptions, lequel prévoit en son article 1.17 l'obligation pour tout acquéreur d'adhérer à une Association Syndicale assurant la gestion et I'entretien des espaces communs et des équipements de service commun.



Sur ce point, il importe de souligner que le caractère réglementaire reconnu par la jurisprudence administrative et judiciaire au cahier des charges dont il est question dans les jurisprudences que cite l'ASL du [Adresse 14] pour prétendre que le cahier des charges susmentionné a une valeur juridique supérieure à la volonté des parties, d'une part s'applique au regard des jurisprudences qu'elle cite au cahier des charges de cession de terrain dans les zones d'aménagement concerté tel que défini par l'article R 311-19 du code de l'urbanisme en sa rédaction en vigueur du 30 juin 1977 au 1er avril 1986 applicable au présent litige, ce que n'est pas le cahier des charges du 1er mars 1984 en cause, (" Les modalités et les conditions de cession, de