Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03562







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[Y] [U]


ET : 

[P] [S]
LSI IMMOBILIER




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Monsieur [U]

Copie à :
LSI IMMOBILIER

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Y] [U]
né le 20 Novembre 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
comparant




D'une Part ;

ET :

Madame [P] [S]
non comparante

LSI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par Monsieur [E] [N]




D'autre Part ;





EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé signé électroniquement via Yousign en date du 1er décembre 2018, Madame [P] [S] - par l’intermédiaire de CLEM Immobilier en qualité de mandataire - a loué à Monsieur [Y] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 € auquel s’ajoute une provision pour charges de 85 € (selon somme en lettres dans le contrat de location), et le versement d’un dépôt de garantie de 500 €.

Par avenant du 9 novembre 2021, Madame [W] [D] devient cotitulaire du contrat de bail. 

Monsieur [Y] [U] et Madame [W] [D] ont quitté les lieux loués le et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement entre les parties le 30 octobre 2023. 

Par courrier du 21 novembre 2023, un devis de 465 € était produit, établi par la société Allo [N] et fils Multiservices

Monsieur [Y] [U] saisissait par requête le Tribunal judiciaire de Tours d’une demande de restitution partielle du dépôt de garantie versé soit une demande d’un montant de 591 € (220 € au titre du forfait ménage et 371 € de majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie). Il communiquait le détail de la retenue opérée par LSI immobilier soit : 

- forfait nettoyage pour 220 €

- forfait réfection joint de silicone des plans de travail de la cuisine et lavabo/bac à douche pour 100 €

- forfait pose détecteur de fumée pour 55 €

- forfait livraison égouttoir alu pour 25 €

- forfait déplacement pour 35 €

- fourniture d’une membrane pour robinet flotteur pour 25.30 €

- forfait évacuation des encombrants pour 25 €

soit une somme totale retenue de 490.30 € et contestait auprès de LSI Immobilier les retenues faites au titre du forfait nettoyage (220 €), du détecteur de fumée (55 €) et le forfait évacuation des déchets (25 €) soit la somme de 300 €. 

Par courrier du 17 avril 2024, LSI Immobilier confirmait procéder au reversement des sommes de 25 € au titre de l’évacuation des encombrants et 50 € pour le détecteur de fumée.

Saisi par le demandeur, le conciliateur de justice dressait constat d’échec de la tentative de conciliation le 20 juin 2024, à défaut d’accord des parties sur le montant demandé. 

Ainsi, Monsieur [Y] [U] saisissait par requête le Tribunal judiciaire de Tours le 20 juillet 2024 d’une demande de restitution partielle du dépôt de garantie versé soit une demande d’un montant de 591 € (220 € au titre du forfait ménage et 371 € de majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie). 

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [U] dit ne pas être d’accord avec la retenue faite pour le nettoyage du logement (220 €) au motif que l’état des lieux d’entrée et de sortie confirment un état de propreté identique. Il maintient sa demande au titre d’une restitution tardive du dépôt de garantie.

LSI immobilier, représenté par son gérant - Monsieur [N] [E] - explique que le détail des retenues suite à état des lieux de sortie a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 novembre 2023 ainsi qu’il en est justifié à la procédure mais que ce pli est revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, dès lors il n’y a pas eu retard dans la restitution du dépôt de garantie. Il indique que LSI Immobilier, dans une démarche amiable, était présent à la conciliation de juin 2024 et qu’aucun accord sur les sommes n’a pu se faire. 

LSI immobilier est autorisé à produire en cours de délibéré le mandat de gestion consenti par Madame [P] [S].

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité des demandes

L'article 750-1 du Code de procédure civile dispose, qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées à l’article R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage.

L’article 826 du même Code, permet, en cas d'échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, au demandeur de saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

En l’espèce, il est justifié de l’échec d’une tentative de conciliation, faute d’accord des parties sur les sommes demandées.

En conséquence, il y lieu de déclarer recevable les demandes.


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de paiement d’une majoration de retard

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, à propos du dépôt de garantie :

«Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
(…) 
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. 

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives. 

À défaut d’état des lieux d’entrée, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. À défaut d’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut prétendre à réparations locatives.

En l’espèce, un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 1er décembre 2018 et l’état des lieux de sortie le 30 octobre 2023.

Il ressort de la comparaison entre les deux états de lieux, concernant la somme contestée relative au forfait de nettoyage que “l’état de propreté générale” est qualifié de “bon” tant en entrée qu’en sortie. Il ressort cependant que le four est “sale, non nettoyé, traces de cuisson” en sortie alors qu’il est en “bon état” en entrée, ; que le le rangement bas de la cuisine est “sale, non nettoyé” alors qu’il est en “bon état en entrée”. Pour la hotte, elle est qualifiée de “sale, non nettoyé, traces de graisse” en sortie, sans évolution au regard du constat en entrée “manque filtre, sale, non nettoyé”. 
Le devis présenté mentionne un forfait nettoyage/lessivage intégral du logement sols, fenêtre cuisine et salle de bains. L’état des lieux de sortie faisant état d’un logement en bon état de propreté générale, aucune mention n’est faite spécifiquement pour les sols et fenêtres, la retenue de 220 € n’apparait pas justifiée. 

Le mandat de gestion produit par LSI Immobilier précise que la société est chargée “d’encaisser et percevoir tous loyers, cherges, dépôt de garantie (dépôts dont le mandataire demeurera détenteur)”. 

LSI immobilier (ex Société CLEM) sera condamné à reverser la somme de 200 € à Monsieur [Y] [U].

Concernant la majoration de retard, LSI immobilier justifie avoir adressé le décompte définitif suite à départ du logement et le détail des retenues opérées par courrier adressé avec accusé de réception à l’adresse communiquée par le locataire à son départ, revenu en pli “avisé non distribué”. Il justifie avoir procédé aux reversements suite à la prise en compte des réclamations formulées ultérieurement par le locataire. Monsieur [Y] [U] sera débouté de sa demande à ce titre.


Sur les demandes accessoires

Aucun dépens n’a été engagé pour la présente procédure, l’action ayant été faite par requête auprès du Tribunal. 

Aucune demande n’est formée au titre des frais irrépétibles par les parties.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes formées par Monsieur [Y] [U] ;

Condamne LSI Immobilier à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 220 € (DEUX CENT VINGT EUROS) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [Y] [U], de sa demande au titre de majorations pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,




La greffière, La juge des contentieux de la protection,