Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/05410







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort





[C] [Z]


ET : 

[I] [F]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître BERBIGIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]


TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [Z]
né le 26 Décembre 1964 à [Localité 8]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS 



D'une Part ;

ET :

Monsieur [I] [F]
né le 15 Septembre 1979 à [Localité 5]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
non comparant



D'autre Part ;

RG 24/5410






EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 23 et 24 octobre 2023, Monsieur [C] [Z]-par l’intermédiaire de [Adresse 9] en qualité de mandataire - a consenti, à effet du 25 octobre 2023, un bail d'habitation à Monsieur [I] [F] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 384 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 5 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, commandement de justifier d’une assurance et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

Monsieur [C] [Z] a ainsi fait assigner Monsieur [I] [F] par acte de commissaire de justice du 20 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [I] [F] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [I] [F] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et un serrurier si besoin ;

- condamner Monsieur [I] [F] au paiement de la somme en principal de 
2 084 € au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal ;

- condamner Monsieur [I] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [I] [F] à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [I] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

A l’audience du 6 février 2025, Monsieur [C] [Z], par son Conseil, dépose son dossier actualisé. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [I] [F] n’est ni présent ni représenté. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’apporte pas d’informations, Monsieur [I] [F] n’ayant pas donné de suites aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.



MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 octobre 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 5 juin 2024 pour un montant en principal de 1 636 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 786,07 €.

En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 
Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 180 € au titre des frais de relance et d’impayés d’un montant de 180 € non justifiés au titre de la dette locative.
Monsieur [I] [F] sera ainsi condamné à verser à Monsieur [C] [Z] la somme demandée de 1 606,07 €.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
RG 24/5410






En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 5 juin 2024 portant sur la somme en principal de 1 636 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Monsieur [I] [F] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 juillet 2024. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [I] [F], bien qu’absent à l’audience, par courrier reçu par le Tribunal le 3 février 2025, indique avoir repris le paiement de ses loyers et s’engager à verser la somme de 150 € en plus de son loyer courant. Il produit une attestation de SQUARE HABITAT en date du 22 janvier 2025 indiquant que Monsieur verse depuis le 1er juin 2024 des mensualités de loyer sans interruption.

Compte tenu du paiement de son loyer confirmé par le bailleur, de sa proposition de régler 150 € chaque mois en plus de son loyer résiduel, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [I] [F] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. 


Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais qu’il a du engager pour la présence procédure. Monsieur [I] [F] sera condamné à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [I] [F] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le23 octobre 2023 entre Monsieur [I] [F] et Monsieur [C] [Z]concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 18 juillet 2024 ; 

Condamne Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [C] [Z] la somme de 1 606,07 € (MILLE SIX CENT SIX EUROS, SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 janvier 2025 ;

Autorise Monsieur [I] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 150 €, la onzième soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [I] [F] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,Monsieur [C] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [I] [F] soit condamné à verser à Monsieur [C] [Z], jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [F] aux entiers dépens de l’instance ; 

Condamne Monsieur [I] [F] à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.



La Greffière, La Juge des contentieux de la protection ,