Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03401







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[Localité 8] METROPOLE HABITAT 


ET : 

[L] [U]
[G] [U]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
[Localité 8] METROPOLE HABITAT 

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT , dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante




D'une Part ;

ET :

Madame [L] [U]
née le 02 Avril 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [G] [U]
né le 23 Mars 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'autre Part ;


RG 24/3401






EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé signé le 6 mars 2023, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination en date du 27 novembre 2024) a donné à bail à Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] ainsi qu’un emplacement extérieur, pour un loyer mensuel de 543,26 €.

Invoquant des loyers impayés, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 3 mai 2024, demeuré infructueux.

L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 9 juillet 2024 pour voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

- ordonner l'expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; 

- condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] à payer :
- la somme de 3 143,36 € correspondant aux loyers et charges impayés ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

- une somme de 500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile;

- condamner Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de notification à la CCAPEX et d’assignation.

A l’audience du 6 février 2025, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dûment représenté, indique que Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] ont donné leur préavis pour quitter le logement le 19 mars 2025. Il maintient ses demandes en résiliation de bail à la date du 19 mars 2025 et ses demandes en paiement de l’arriéré locatif et demandes accessoires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice déposés à étude, Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] ne sont ni présents ni représentés. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers, charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 mars 2023 entre l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 917,83 €.

En s'abstenant de comparaître, les locataires s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

 Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 393,90 € au titre des frais de commissaire de justice qui, s’ils sont justifiés, relèveront des dépens dont le sort sera examiné ci-après ainsi que les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 € à défaut de justificatifs fournis par le bailleur.

Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] seront ainsi solidairement condamnés à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 7 431,79 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 mai 2024 portant sur la somme en principal de 1 793,71 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 917,83€.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 17 avril 2023 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 juillet 2024 et d’ordonner, sauf départ volontaire de leur part à l’échéance de leur préavis soit le 19 mars 2025, leur expulsion selon les modalités ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et l’assignation.
 Au titre de l’équité, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] à payer à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 7 431,79 € (SEPT MILLE QUATRE CENT TRENTE ET UN EUROS, SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025 ; 

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2023 entre Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] et l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 6 juillet 2024 ;

Dit que Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, sauf départ effectif à échéance de leur préavis au 19 mars 2025 ;
RG 24/3401






Dit qu'à défaut, par Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] , deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Condamne Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] à payer à la l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 
Condamne solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [G] [U] aux entiers dépens de l’instance ; 
Déboute l’ OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,