Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/01001







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148


ET : 

[H] [T]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître LEMONNIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 



DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître PIERRRE LOUIS, avocat au barreau de PARIS




D'une Part ;

ET :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 4]
comparant



D'autre Part ;





RG 24/01001


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er février 2022, la société SOLUDOM a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [T] portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 499 €, charges comprises.

A même date, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement - signé électroniquement - selon le dispositif VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prévoyant que dès lors que la caution aura réglé les sommes au bailleur, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées, dans la limite de 36 mensualités impayées pour la durée du bail, renouvellement inclus. 

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de septembre 2023. ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé la somme de 
1 034,16 € au titre des loyers de septembre et octobre 2023, en lieu et place du locataire. Le 12 octobre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES informait celui-ci de la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre. 

Le 3 novembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

sa condamnation au paiement de la somme de 1 818,32 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2023 sur la somme de 1 034,16 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera celui du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail ;
sa condamnation au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
sa condamnation aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.
Initialement appelé à l’audience du 27 juin 2024, ce dossier a été renvoyé à la demande du défenseur pour demande d’aide juridictionnelle. Par courrier du 30 décembre 2024, Me PASQUIRE a informé le Tribunal ne plus intervenir dans ce dossier. 

A l’audience du 6 février 2025 au cours de laquelle ce dossier a été régulièrement appelé, ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 137,21 € au 29 janvier 2025.

Monsieur [H] [T] indique avoir changé de travail fin 2023 et avoir repris le paiement de ses loyers depuis octobre 2024. Il est actuellement en recherche d’emploi et d’hébergement. 

ACTION LOGEMENT SERVICES confirme la reprise des paiements mais d’un montant insuffisant précisant qu’il manque 14 € chaque mois. 


Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


RG 24/01001


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des articles 1346 et 2306 du Code civil, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail ; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance. 

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 1er février 2022 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, ACTION LOGEMENT SERVICES étant chargé de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura réglé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit les quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Elle justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action d’ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.


Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 1er février 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice du 3 novembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1 034,16 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés


Selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 1er février 2022, le commandement de payer délivré le 3 novembre 2023 pour une somme en principal de 1 034,16 €, le décompte de la créance arrêté au 29 janvier 2025 portant sur la somme de 6 137,21 € ainsi que les créances subrogatives afférentes.

En conséquence, Monsieur [H] [T] sera condamné au paiement de cette somme de 6 137,21 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 29 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] indique avoir repris le paiement des loyers depuis octobre 2024, avec un écart de 14,71 € qu’il explique par le fait de ne pas avoir eu connaissance de l’augmentation du loyer. Il ne dispose d’aucune ressource et dit rechercher un hébergement auprès d’amis. 
Il ne pourra lui être accordé des délais, compte tenu d’un réglement incomplet de son loyer et d’une capacité financière insuffisante au regard du montant de la dette locative. Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2024 et d'ordonner son expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [H] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 4 janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [H] [T] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.



PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la société SOLUDOM, à l’encontre de Monsieur [H] [T] ;

Condamne Monsieur [H] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la société SOLUDOM, la somme de 6 137,21 € (SIX MILLE CENT TRENTE SEPT EUROS, VINGT ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au 29 janvier 2025 ;
Constate la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2024 ;
Dit que Monsieur [H] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;
Ordonne en conséquence à Monsieur [H] [T] de restituer sous huit jours les lieux loués ;
Dit qu'à défaut, pour Monsieur [H] [T], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [H] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Monsieur [H] [T] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la société SOLUDOM, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, révisables selon les dispositions contractuelles, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;


RG 24/01001

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Déboute ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [H] [T] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.



La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,