Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/05411







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[R] [Y]


ET : 

[W] [F] [E] [D]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître BERBIGIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [R] [Y]
née le 13 Juin 1941 à [Localité 10]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS





D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [F] [E] [D], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'autre Part ;


RG 24/5411


EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 3 et 7 septembre 2022, Madame [R] [Y] - par l’intermédiaire de [Adresse 8] en qualité de mandataire - a consenti, à effet du 7 septembre, un bail d'habitation à Monsieur [W] [F] [E] [D] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 639 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 27 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Madame [R] [Y] a ainsi fait assigner Monsieur [W] [F] [E] [D] par acte de commissaire de justice du 12 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [W] [F] [E] [D] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [F] [E] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et un serrurier si besoin ;

- condamner Monsieur [W] [F] [E] [D] au paiement de la somme en principal de 4 046,90 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [W] [F] [E] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [W] [F] [E] [D] à verser à Madame [R] [Y] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [W] [F] [E] [D] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

A l’audience du 6 février 2025, Madame [R] [Y], par son Conseil, dépose son dossier actualisé. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [W] [F] [E] [D] n’est ni présent ni représenté. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’apporte pas d’informations, Monsieur [W] [F] [E] [D] n’ayant pas donné de suites aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.



MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 septembre 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 27 mai 2024 pour un montant en principal de 2070,20 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 8 520,92 €.

En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 
Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 671,83 € soit : 
- les frais de relance d’un montant de 264 € non justifiés au titre de la dette locative, 
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à défaut de production par le bailleur de l’avis de taxe foncière soit 90,33 €, 
- une facture d’un montant de 93,50 € en date du 1er avril 2024, sans précisions apportées sur la nature de l’opération, 
Par ailleurs, le bailleur a procédé en date du 1er octobre 2024 à une révision du montant de la provision des charges sans justifier du bien fondé de cette revalorisation, non stipulée dans les clauses du contrat de bail, soit un montant de 224 € appelé à tort. 
Monsieur [W] [F] [E] [D] sera ainsi condamné à verser à Madame [R] [Y] la somme demandée de 7 849,09 €.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 27 mai 2024 portant sur la somme en principal de 2 070,20 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 3 septembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer
Monsieur [W] [F] [E] [D] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 juillet 2024 et de prononcer son expulsion. Aucun délai de paiement ne pourra être examiné en l’absence de demande en ce sens de la part du locataire. 


Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [F] [E] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. 

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais qu’il a du engager pour la présence procédure. Monsieur [W] [F] [E] [D] sera condamné à verser à Madame [R] [Y] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [W] [F] [E] [D] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2023 entre Monsieur [W] [F] [E] [D] et Madame [R] [Y]concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 28 juillet 2024 ; 

Condamne Monsieur [W] [F] [E] [D] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 7 849,09 € (SEPT MILLE HUIT CENT QUARANTE NEUF EUROS, NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 janvier 2025 ;

Dit que Monsieur [W] [F] [E] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [W] [F] [E] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [W] [F] [E] [D], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin ;
Condamne Monsieur [W] [F] [E] [D] à payer à Madame [R] [Y] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Monsieur [W] [F] [E] [D] aux entiers dépens de l’instance ; 
Condamne Monsieur [W] [F] [E] [D] à verser à Madame [R] [Y] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,