Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 10 avril 2025

N°Minute:25/931
N° RG 24/01237 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PBWN

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 7]

JUGEMENT DU 10 Avril 2025


DEMANDEUR:

Madame [Y] [S] [Z] [W] épouse [O], demeurant Chez Mme [O] [T] - [Adresse 4]

comparante, assisté de Mme [O] [T], née [X], belle fille, munie d'un mandat écrit



DEFENDEUR:

Madame [U] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 13 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Avril 2025 par
 Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie certifiée delivrée à : Mme [Y] [S] [Z] [W] épouse [O]
Mme [U] [V]

Le 10 Avril 2025







EXPOSE DES FAITS

Mme [U] [V] a donné à bail à Mme [Y] [O] le 21 janvier 2017 un appartement de type 3 situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer 730,00 euros outre 110,00 euros de charges.

Mme [O] a versé une caution de 730,00 euros lors de la prise en location de l’appartement.

Mme [O] a quitté le logement le 31 octobre 2023.

Sur l’état des lieux de sortie signé contradictoirement, il est précisé la remise des clés et de 2 bips d’entrée de la porte de l’immeuble plus une clé de cave plus une clé de boîte aux lettres.

Il est mentionné qu’il manque le BIP du portail d’entrée et qu’à défaut de remise il sera facturé.

Mme [V] a remboursé la somme de 592,97 au-lieu des 730,00 euros du dépôt de garantie versé par la requérante.

Mme [O] conteste ce remboursement et réclame 1017,67 euros de charges trop perçues et 1500,00 euros au titre des dommages et intérêts.

Une tentative de conciliation a eu lieu le 18 juin 2024, elle s’est soldée par une attestation de non-conciliation en l’absence de Mme [U] [V]

Par requête du 3 juillet 2024, enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier le 4 juillet 2024, Mme [Y] [O] demeurant [Adresse 3] à SAINT MATHIEU DE TREVIERS sollicite du tribunal qu’il condamne Mme [U] [V] demeurant [Adresse 2] à SAINT PAUL ET VALMALLE à payer les sommes de :
1017,67 euros au titre des charges trop perçues ;1500,00 euros au titre des dommages et intérêts.
L’affaire est appelée à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience du 13 février 2025, Mme [Y] [O] a comparu, elle était assistée de sa belle-fille Mme [T] [O], elles ont maintenu leurs demandes formulées dans leur requête auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A cette même audience, Mme [U] [V] n’a pas comparu mais a remis des conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile et dans lesquelles elle explique les raisons pour lesquelles, elle n’a pas remboursé la totalité de la caution et avoir remboursé la somme de 32,40 de trop perçu au départ de Mme [O] de l’appartement.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION


Sur les charges locatives trimestrielles :
L’article 23 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
En l’espèce, Mme [O] réclame la somme de 1017,67 euros qui correspond à une partie des charges collectives pour l’année 2023 dans son ensemble, elle précise d’ailleurs dans ses pièces que les charges se sont avérées être de :
253,08 euros pour le premier trimestre ;401,59 euros pour le deuxième trimestre ;401,40 euros pour le troisième trimestre 334,60 euros pour le quatrième trimestre.Soit un total annuel de 1390,67 euros.

Mme [O] a quitté le logement le 31 octobre 2023, elle a versé 108 euros de charges mensuelles de janvier à avril 2023 soit 432,00 et 128,00 euros de mai à octobre 2023 soit 768,00 euros soit un total de 1200,00 euros. 
Elle devait donc au 30 octobre 2023 la somme de 1167,57 euros (253,08+401,59+401,40+111,53).

1200,00 euros – 1167,60 euros = 32,40 euros.

Dans son décompte Mme [V] rembourse à Mme [O] la somme de 32,40 euros de charges trop perçues pour l’année 2023 et un reliquat de charge de février 2023 pour un montant de 30,17 euros.

En conséquence de quoi, Mme [O] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 1017,67 euros au titre des charges locatives.

Sur le remboursement partiel du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. 
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

En l’espèce, Mme [V] a reversé la somme de 592,97 euros sur le dépôt de garantie initial de 730,00 euros.

Elle justifie cela par :
L’applique des wc cassée soit 24,90 euros ;La barre de rideau de la chambre pour 9,90 eurosLes deux télécommandes non restituées pour 100,00 eurosLe mécanisme de la chasse d’eau cassé pour 32,90 eurosLa régularisation des ordures ménagères pour l’année 2023 pour 15,00 eurosPeinture sur tous les chambranles de porte pour 16,90 euros
Soit un total de 199,60 euros moins 32,40 euros moins 30,17 euros de charges soit 137,03 euros

730,00 euros – 137,03 euros = 592,97 euros.

L’ensemble des frais réclamés par la propriétaire n’apparaissent pas clairement dans l’état des lieux de sortie signé par les parties et de ce fait ne devraient pas être déduit du dépôt de garantie.

Néanmoins, aucune demande de remboursement total du dépôt de garanti n’a été faite par Mme [Y] [O] dans sa requête.


Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce Mme [Y] [O] ne démontre pas avoir subi un préjudice dans les pièces qu’elle a mises aux débats.

En conséquence, Mme [Y] [O] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [Y] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Constate qu’aucune demande n’a été faite par Mme [Y] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.








PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE infondée la requête de Mme [Y] [O] ;

DEBOUTE Mme [Y] [O] de sa demande en paiement de la somme de 1017,67 euros au titre des charges locatives ; 

DEBOUTE Mme [Y] [O] de sa demande en paiement de la somme de 1500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONSTATE que Mme [Y] [O] n’a fait aucune demande sur le remboursement total du dépôt de garantie ;

CONSTATE que Mme [Y] [O] n’a fait aucune demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge