Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 10] 
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01376 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IZCO

Minute : 2025/
Cabinet B




JUGEMENT 

DU : 27 mars 2027 prorogé au 10 Avril 2025






[L] [S]
[D] [J] épouse [S]


C/

[G] [N]
[W] [C] épouse [N]









Copie certifiée conforme délivrée le :



à :
M. [G] [N]
Mme [W] [C] épouse [N]
Me Etienne HELLOT - 73






JUGEMENT




DEMANDEURS :

Monsieur [L] [S]
né le 09 Mars 1973 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73 substitué par Me Jennifer AULOMBARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 073

Madame [D] [J] épouse [S]
née le 26 Novembre 1971 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73 substitué par Me Jennifer AULOMBARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 073


ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [N]
né le 09 Octobre 1996 à [Localité 11] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [W] [C] épouse [N]
née le 20 Juin 1997 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Octobre 2024
Date des débats : 23 Janvier 2025
Date de la mise à disposition : 27 mars 2025 prorogée au 10 Avril 2025


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 4 juillet 2023, avec effet au 7 juillet 2023, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 842 euros, outre une provision mensuelle pour charges relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagère d’un montant de 17 euros.

Par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 25 octobre 2023, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 623,74 euros, au titre des loyers et charges impayés au 9 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 mars 2024, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] ont fait assigner M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater qu’ils n’ont pas déféré au commandement de payer du 24 octobre 2023 visant la clause résolutoire du contrat de bail dans les 2 mois suivant sa délivrance ;
– constater que le bail d’habitation portant sur les lieux situés [Adresse 6] s’est trouvé résilié de plein droit le 24 décembre 2023 ;
– dire et juger que, depuis cette date M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux ;
– ordonner leur expulsion et de celle de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
– ordonner le transport et le séquestre de tous les objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meubles aux frais risques et périls de M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] ;
– juger que le dépôt de garantie restera acquis à M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S], en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail ;
– condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] au paiement :
* de la somme de 3 674,19 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges dus au 24 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 24 octobre 2023 ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours depuis la résiliation du bail, soit à compter du 25 décembre 2023 et ce, jusqu’à la libération totale des lieux, de tout occupant et biens mobiliers, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 ;
– condamner in solidum M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 24 octobre 2023.

Après 2 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025, au cours de laquelle, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes tendant à voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ;
– ordonner l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] ;
– les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à partir du 25 décembre 2023 ;
– retenir le montant du dépôt de garantie.

Ils expliquent que le bail a été régularisé entre les parties en juillet 2023 et que, depuis cette date les locataires ne réglaient pas les loyers. Ils ajoutent que ce n’est qu’après le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer qu’il y a eu des règlements des loyers. Ils précisent que la créance actualisée au 20 janvier 2025 s’élève à la somme de 107 euros et qu’ils ne demandent pas de paiement de l’arriéré locatif.

M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N], comparant en personne, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [G] [N] explique qu’il a perdu son emploi 3 mois après l’entrée dans le logement, ce qui explique qu’en bénéficiant du seul RSA fixé à 860 euros, le couple ne pouvait pas régler le loyer et les charges du quotidien. Il ajoute que ce n’est qu’en février 2024 qu’il y a eu une régularisation auprès de la CAF. Il fait part de règlements intervenus ainsi qu’avoir sollicité un plan d’apurement qui a été rejeté. Enfin, il expose désormais travailler à son compte et percevoir le salaire net de 2 500 euros, percevoir en sus les allocations familiales pour les enfants (169 euros par enfant sauf pour le dernier 176 euros), ainsi que l’aide personnalisée au logement d’un montant de 587 euros.

Mme [W] [C] épouse [N] ajoute qu’ils ont 4 enfants et que l’aîné à 6 ans.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.


Sur la résolution du bail

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023 et portant sur la somme en principal de 2 623,74 euros, au titre des loyers et charges impayés au 9 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère des décomptes locatifs transmis aux débats que, durant ce délai seuls deux règlements ont été effectués par les locataires portant sur les sommes de 200 euros et 500 euros, en date respectives des 29 novembre et 5 décembre 2023 ; de sorte que, ces paiements ne permettent pas de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

Aussi, à l’issue du délai de 2 mois, soit au 24 décembre 2023, la dette locative s’élève à la somme de 3 674,19 euros, terme de décembre 2023 inclus.

Par ailleurs, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

De sorte qu’il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 décembre 2023.


Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

Il est admis, en application de ce texte que, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délai de grâce et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.

En l’espèce, bien qu’il soit sans objet d’accorder à M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] des délais de paiement, eu égard au désistement des bailleurs quant à leur demande en paiement, il convient néanmoins, compte tenu de la réduction de la dette locative qui, d’après le décompte locatif actualisé au 20 janvier 2025, ne s’élève plus qu’à la somme de 107,71 euros, de considérer que, le désistement des bailleurs quant à leur demande en paiement au titre de la dette locative ne peut priver les locataires d’une suspension des effets de la clause résolutoire lorsque ces derniers ont fait l’effort d’apurer dans sa quasi-intégralité leur dette locative.

En outre, il ressort du décompte locatif actualisé transmis aux débats que, M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] ont repris le paiement des loyers et charges courants avant la première audience, fixée au 1er octobre 2024.


De sorte qu’il y a lieu de leur accorder des délais de paiement rétroactif, à compter du 24 octobre 2023, date de délivrance du commandement de payer jusqu’au 23 janvier 2025, date de l’audience et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai.

Par conséquent, il convient de constater qu’en raison du désistement des bailleurs à l’audience quant à leur demande en paiement au titre de la dette locative ainsi que, de la réduction drastique du montant de la dette locative pendant le cours des délais rétroactivement accordés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] seront déboutés de leur demande de ce chef ainsi que de leurs demandes connexes tendant à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N], à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une astreinte provisoire jusqu’à leur départ effectif des lieux litigieux.


Sur la demande indemnitaire consistant en la conservation du dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] sollicitent que le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux par M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N], leur reste acquis en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail.

Toutefois, compte tenu de la finalité du dépôt de garantie, les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter sa conservation et ce, dans la mesure où, outre qu’ils ne justifient pas être titulaires d’une créance de ce montant à l’égard des locataires, ces derniers n’ont ni remis les clés, ni quitté les lieux.

En conséquence, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] seront déboutés de leur demande portant sur la conservation du dépôt de garantie.


Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la solution du litige, il convient de dire que les parties partageront par moitié les dépens de la présente instance et que chacun conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] de leur demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu de manière dématérialisée en date du 4 juillet 2023, avec effet au 7 juillet 2023, entre d’une part, M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S], représentés par leur mandataire et d’autre part, M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] de leur demande tendant à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] de leur demande tendant à la condamnation de M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] de leur demande portant sur la conservation du dépôt de garantie versé par M. [G] [N] et Mme [W] [C] épouse [N] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

DIT que les parties partageront par moitié les dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [D] [J] épouse [S] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,