Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] 
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me FORESTIER 


■

Charges de copropriété

N° RG : 
N° RG 24/12392 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5C4L

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Octobre 2024




JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], rerpésenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, prise en la perosnne de sa gérante, 
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Non représenté 




Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/12392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C4L

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC , 1ère Vice-Présidente 
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire 
assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition. 

DÉBATS
À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [R] [Z] est propriétaire des lots 32, 33, 34, 35, 36, 64 et 129 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965, il demande au tribunal de :
« CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, la somme de 9.906,85 euros correspondant à l’arriéré de charges dû selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2020, date de délivrance de la mise en demeure.
CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, la somme de 25,00 euros correspondant aux frais de recouvrement rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, une somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance. »
 
Régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [R] [Z] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

À l'audience du 8 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025, puis mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 9.656,85 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024 incluant l'appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/12392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C4L


* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [R] [Z] des lots 32, 33, 34, 35, 36, 64 et 129,
* le décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 9.656,85 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [R] [Z] entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2023, 
* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2018, 9 mai 2019, 28 octobre 2021 et 18 mai 2022 portant notamment approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2020 et 2021, votant les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2022 et 2023 et décidant des travaux suivants : travaux réfection peinture et vitrification marches escalier A, 
* les attestations de non-recours des assemblées générales des 15 mai 2018, 9 mai 2019, 28 octobre 2021 et 18 mai 2022 et 27 avril 2023,

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 9.656,85 euros, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus.

M. [R] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.


Sur la demande en paiement au titre des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 275,00 euros composée des postes suivants :
26/12/2023 : CONSTITUTION : 250,00 €11/08/2020 : Frais de mise en demeure : 25,00 €
Il résulte de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « CONSTITUTION ».

S'agissant de la mise en demeure du 11 août 2020, il n'est pas établi qu’elle ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. 

Quant à la facture du syndic d’un montant de 25 euros TTC produite, elle est datée du 21 novembre 2017 et ne concerne donc pas le présent litige.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le demandeur ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de M. [R] [Z] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires
Monsieur [R] [Z] succombant, sera condamné aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.656,85 euros, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, 
REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Avril 2025.

La Greffière La Présidente