Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04097 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5X

N° MINUTE : 9/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
RIVP, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483

DÉFENDERESSE
Madame [U] [M], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
M. GICQUEL Frédéric, juge des contentieux de la protection
assisté de Mme CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par M. GICQUEL Frédéric, Juge, assisté de Mme CROUZIER, Greffière










Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04097 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5X

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 6 juin 1995, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a donné à bail à Madame [U] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (bâtiment S, escalier 6, 3ème étage) à [Localité 8] pour un loyer mensuel révisable de 1 602,93 francs outre 317,74 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a fait délivrer à Madame [U] [M] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 225,21 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a fait délivrer à Madame [U] [M] un deuxième commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 3 769,37 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner en référé Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en résiliation de bail, expulsion et paiement.

Appelée à l'audience du 29 août 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois, le 22 octobre 2024 et le 29 novembre 2024, dans l'attente de la désignation d'un avocat au titre de l'aide juridictionnelle pour Madame [U] [M].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a demandé au juge des référés de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 février 2024,
- ordonner l'expulsion de Madame [U] [M] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre,
- condamner Madame [U] [M] à payer par provision la somme de 6 097,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses, jusqu'à la libération complète effective des lieux en ce compris la remise des clés,
- l'autoriser à pénétrer dans le logement, accompagnée des entreprises mandatées par ses soins et notamment la société SENI, autant de fois que nécessaire, avec l'assistance d'un serrurier et en présence d'un commissaire de justice et d'un représentant des forces de l'ordre, pour procéder à la désinsectisation du logement,
- dire que Madame [U] [M] devra respecter le protocole suivant :
- désactiver les détecteurs de fumée,
- sortir les animaux, les plantes et aquarium du logement,
- ranger la nourriture dont les emballages sont ouverts dans des boîtes hermétiques,
- fermer les portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
- ouvrir les portes en communication interne, les tiroirs et les portes des placards,
- observer un délai minimum de 4 heures avant de réintégrer le logement et bien à l'aérer pendant environ 1 heure,
- condamner Madame [U] [M] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner Madame [U] [M] à payer la somme de 140,66 euros au titre de la sommation du 9 septembre 2024 et celle de 396 euros au titre du procès-verbal de constat du 23 septembre 2024,
- condamner Madame [U] [M] aux dépens comprenant les frais des commandements de payer.

À l'audience du 14 janvier 2025, Madame [U] [M], a comparu en personne, accompagnée de Monsieur [G] [J], ce dernier déclarant "être à son service" et a sollicité un nouveau renvoi de l'affaire, expliquant que les deux avocats successivement désignés pour elle au titre de l'aide juridictionnelle avaient demandé à être déchargés. 

Compte tenu de l'ancienneté de la procédure et du temps déjà accordé à Madame [U] [M] pour préparer sa défense, cette quatrième demande de renvoi été rejetée.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses dernières écritures et a actualisé sa créance à la somme de 
6 801,26 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025. Elle a par ailleurs sollicité le rejet des pièces adverses et subsidiairement conclu au rejet des prétentions de Madame [U] [M].

Madame [U] [M] a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle a conclu :
- à la nullité de tous les actes de procédure, des commandements de payer et de l'assignation, 
- subsidiairement à l'incompétence de la présente juridiction, 
- encore plus subsidiairement à l'irrecevabilité et à défaut au débouté des demandes, 
- à titre infiniment subsidiaire à la réouverture des débats pour "conclure au fond" et au renvoi de la procédure devant la formation collégiale de la juridiction,
- à titre reconventionnel à la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) :
- à lui communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard le montant des sommes versées depuis l'entrée dans les lieux et le pourcentage d'augmentation appliqué chaque année,
- à lui payer la somme de 75 000 euros en remboursement des sommes trop versées depuis 30 ans correspondant à la différence entre le loyer actuel (450 euros) et le "loyer maximum légal autorisé" (369,11 euros),
- en tout état de cause
- au débouté des demandes au titre des frais irrépétibles, des dépens, des frais de sommation et de procès-verbal de constat,
- à la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,
- au rejet de la demande d'exécution provisoire a fortiori sur minute.

Au soutien de sa demande de nullité des actes de procédure, Madame [U] [M] fait valoir que l'assignation mentionne une adresse erronée, le bien étant situé au [Adresse 4] et non au [Adresse 5], ne comporte pas toutes les mentions obligatoires en l'absence de précision que l'affaire est portée devant le juge des référés, qu'il n'est pas établi qu'elle ait été notifiée au représentant de l'État dans le département et qu'aucun décompte locatif depuis l'entrée dans les lieux n'y est annexé.

Elle estime que le second commandement de payer est nul, à raison de cette erreur d'adresse, de la mention d'un délai d'acquisition de la clause résolutoire erronée (six semaines au lieu de deux mois), de l'absence de production en annexe de ce commandement d'un décompte locatif depuis l'entrée dans les lieux et du texte de la clause résolutoire ainsi que de preuve de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Subsidiairement, elle estime que la juridiction saisie est incompétente dès lors qu’elle n'est pas désignée et qu'aucune provision n'est sollicitée, qu'il n'est pas justifié d'une tentative préalable de médiation et qu'elle n'a jamais signé de bail comportant une clause résolutoire, la défenderesse contestant sa signature.

Encore plus subsidiairement, elle prétend que les demandes sont irrecevables en l'absence de tentative préalable de médiation.

Sur le fond du référé, et pour conclure au rejet des demandes, elle argue de contestations sérieuses tenant à l'absence de contrat écrit et partant de la clause résolutoire, à l'insalubrité et à la dangerosité du logement (risque d'électrocution et mauvaise isolation notamment), à l'absence d'exigibilité de la dette (augmentation illégale du loyer en l'absence de contrat écrit, absence de déduction des APL, défaut d'envoi des avis d'échéance, impossibilité d'accéder à son compte en ligne, décomptes locatifs peu clairs ).Elle considère en outre que la bailleresse ne justifie d'aucune urgence, d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent. 

S'agissant de la demande d'autorisation de pénétrer, elle affirme que la demanderesse n'établit pas la preuve de la présence de cafards dans son logement et que sa demande est tardive. Elle ajoute subir du harcèlement de la part de la gardienne de l'immeuble.

Enfin elle justifie ses demandes reconventionnelles en affirmant qu'en l'absence de bail signé par elle, la demanderesse ne pouvait indexer le loyer et qu'elle est donc fondée à réclamer le remboursement des sommes versées en trop depuis 30 ans correspondant à la différence entre le loyer actuel (450 euros) et le "loyer maximum légal autorisé" (369,11 euros)

Madame [U] [M] n'a pas répondu à la convocation du service chargé par la préfecture d'établir un diagnostic social et financier.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

À l'issue de l'audience, Madame [U] [M] a adressé plus d'une vingtaine de mails au greffe aux fins notamment de solliciter la réouverture des débats en joignant en copie de ses correspondances diverses plaintes à l'encontre du juge, du greffe ou de l'huissier d'audience adressées notamment au procureur de la république, au défenseur des droits et au service du casier judiciaire.

MOTIFS

Sur la demande de réouverture des débats et les autres demandes contenues dans les mails adressés par Madame [U] [M] après l'audience

Aux termes de l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Ainsi, hors les cas où la réouverture des débats est obligatoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la faculté d'ordonner la réouverture des débats est discrétionnaire.

En l'espèce, Madame [U] [M] sollicite la réouverture des débats au motif notamment qu'elle n'aurait pas eu la parole en dernier.

Or, outre le fait qu'elle ne justifie pas avoir adressé une copie de ses mails à son adversaire et que l'ensemble des demandes qui y sont contenues sont donc irrecevables, Madame [U] [M] ne peut dans le même temps reprocher au juge de "l'avoir contrainte à s'exprimer" (cf. notamment mail du 26 février 2025) et soutenir qu'elle n'aurait pas été en mesure de s'expliquer contradictoirement, alors qu'elle a développé à l'audience l'ensemble de ses demandes et moyens et fait état de sa situation personnelle, l'évocation de ce seul dossier ayant pris une part importante de l'audience.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de réouverture des débats et aux autres demandes contenues dans ses mails adressés après l'audience.

Sur la demande de rejet des pièces et conclusions communiquées le jour de l'audience

L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.


Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Excipant de la violation du principe du contradictoire, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) sollicite le rejet des pièces et écritures qui lui ont été remises par Madame [U] [M] alors que l'audience avait débuté.

Les conclusions de Madame [U] [M] sont extrêmement longues, puisque comportant 92 pages et elle y développe de très nombreux moyens (exceptions de nullité, d'incompétence, irrecevabilité, multiples contestations sérieuses, demandes reconventionnelles etc.).

Cependant, le conseil de la demanderesse a été en mesure d'y répondre oralement, point par point, de façon précise et argumentée, de sorte que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) sera déboutée de sa demande tendant au rejet des écritures de son adversaire. 

Il est en revanche évident qu'elle n'a pas pu, pendant le temps de l'audience, prendre connaissance et examiner utilement les 86 pièces versées aux débats par Madame [U] [M], lesquelles seront par conséquent écartées des débats.

Sur l'exception de nullité de l'assignation 

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 648 du code de procédure civile dispose que "tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : (…) 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, (…). Ces mentions sont prescrites à peine de nullité".

L'article 54 du même code dispose que "la demande initiale est formée par assignation par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. À peine de nullité, la demande initiale mentionne : 1° l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ; (…)".

L'article 56 prévoit que "l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites par les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l'article 54 : (…) 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé".

En l'espèce, aucun élément ne permet d'établir que le logement serait situé au [Adresse 4] et non pas au [Adresse 6] [Localité 7]. Le commissaire de justice a d'ailleurs pris soin dans son procès-verbal de signification de relever que le nom de la défenderesse était inscrit sur le tableau des résidents, la boîte aux lettres et l'interphone et d'obtenir la confirmation du domicile par la gardienne. En outre, à supposer que cela soit le cas, Madame [U] [M] ne justifie d'aucun grief puisqu'elle a bien été destinataire de l'assignation.

La désignation de la juridiction saisie est clairement désignée à savoir "le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS sis [Adresse 9], audience de référé qui se tiendra le VINGT-NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT-QUATRE A QUATORZE HEURES (29/08/2024 à 14 heures) Audience Civile -Pôle Civil de Proximité -JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION (audience ACR-RÉFÉRÉ)".

L'assignation comporte en dernière page la liste des pièces sur laquelle la demande est fondée, notamment un décompte actualisé de la créance.

Enfin, l'absence de notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département ne constitue pas une cause de nullité mais d'irrecevabilité des demandes en résiliation de bail et d'expulsion.

L'exception de nullité de l'assignation sera par conséquent rejetée.

Sur l'exception d'incompétence 

Au visa de l'article 75 du code de procédure civile, s'il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

L'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection "connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement."

Au regard de ces dispositions, dès lors que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) se prévaut de la signature d'un bail d'habitation comportant une clause résolutoire, la demanderesse a saisi la juridiction compétente et la bonne chambre de la juridiction. Les autres moyens soulevés (absence alléguée de demande de provision et de tentative préalable de médiation) sont sans incidence sur la compétence de la juridiction saisie

L'incompétence soulevée par Madame [U] [M] est dénuée de tout sérieux et sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes au regard de l'article 750-1 du code de procédure civile

Aux termes des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l'espèce, "à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage."

En l'espèce, les demandes de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) aux termes de son assignation du 25 mars 2025 tendent au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, ainsi qu'à sa condamnation au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation.

Ainsi, les prétentions de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) portent sur une demande en paiement inférieur à 5 000 euros, mais également sur des demandes de nature indéterminée telles que les demandes tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire.

Dès lors, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) n'était pas soumise à l'obligation de procéder à une tentative de médiation préalable.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de médiation préalable sera par conséquent rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail au regard de la loi du 6 juillet 1989

Le II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Le III du même article prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir dénoncé à la CCAPEX de [Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception, le 21 décembre 2023, le second commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 sur lequel elle fonde sa demande d'acquisition de la clause résolutoire. Or, l'assignation en résiliation de bail a été régulièrement signifiée le 25 mars 2024, soit deux mois après la saisine de la CCAPEX.

De plus, elle a été notifiée à l'autorité préfectorale par voie électronique avec accusé de réception le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.

La bailleresse a ainsi respecté les diligences qui lui incombaient aux termes du texte susvisé conformément de sorte que l'action en résiliation de bail est recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail, la nullité du commandement de payer et l'existence de contestations sérieuses

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 alinéa 1 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 telle qu'issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au cas d'espèce compte tenu de la date de la dernière reconduction tacite intervenue le 31 mai 2023 (cf. page 4 du bail, "clauses particulières", bail conclu pour une durée courant jusqu'au 30 juin 1996 puis pouvant être reconduit à compter de cette date par période triennale) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour ce dernier de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Pour conduire à la résiliation de plein droit d'un bail d'habitation, le commandement de payer délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé. Il doit notamment distinguer entre loyers et charges locatives parmi les sommes réclamées.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Cependant, le juge des référés ne tient d'aucune disposition, et notamment par les articles 834 835 du code de procédure civile, le pouvoir d'annuler un commandement de payer, de sorte que la demande formée de ce chef par Madame [U] [M] ne peut qu'être rejetée.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges (page 2). 

Madame [U] [M] indique ne pas se souvenir "d'avoir signé le moindre contrat" et conteste sa signature mais ne produit aucun élément de comparaison pouvant laisser penser qu'il ne s'agirait pas de sa signature, étant observé que deux commandements successifs de payer lui ont été signifiés, faisant référence à ce bail, sans susciter la moindre opposition ni réaction de sa part.

Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 à Madame [U] [M] sur lequel la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) fonde sa demande d'acquisition de la clause résolutoire porte sur une somme principale de 3 769,37 euros.

Cet acte fait ressortir toutes les mentions requises par l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier celle relative au délai de six semaines, correctement fixé, dont le locataire dispose pour payer sa dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, il s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion. Il reproduit intégralement en page deux la clause résolutoire du contrat. 

L'allégation selon laquelle l'adresse du bien donné à bail serait erronée n'est pas établie et ne fait en tout état de cause pas grief à la défenderesse qui a été destinataire du commandement qui lui a été délivré à étude.

Le décompte annexé au commandement précise les échéances mensuelles impayées depuis le mois de janvier 2022 (de sorte que la production d'un décompte depuis l'entrée dans les lieux était parfaitement inutile) ainsi que les encaissements qui ont été effectués au crédit du compte et le solde débiteur dû et, s'il ne ventile pas les sommes entre le loyer et les charges locatives, cette distinction résulte des avis d'échéance qui sont joints de sorte que la locataire était à même de vérifier l'exactitude de la créance dont il lui a été demandé paiement.

Madame [U] [M], qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai de six semaines qui lui était imparti (elle n'a effectué aucun paiement dans le délai), ne démontre pas de l'existence de règlements au titre des APL qui n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse, pas plus qu'elle n'établit que l'indexation du loyer n'aurait pas été appliquée conformément aux modalités prévues au contrat de location, et n'a d'ailleurs formulé aucune réclamation sur ces deux points à la société d'HLM avant l'audience.

Enfin, elle ne justifie ni de l'insalubrité, ni de la dangerosité de son logement, dont elle ne s'est d'ailleurs jamais plainte, et partant d'une exception d'inexécution susceptible de justifier des impayés et donc de faire échec au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, elle ne peut valablement se prévaloir, avec l'évidence requise devant le juge des référés, d'irrégularités tirées du commandement de payer rendant sérieusement contestable l'arriéré locatif réclamé, ni de la moindre contestation sérieuse.

Il y a lieu en conséquence de constater par l'effet de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du bail à effet au 1er février 2024.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et Madame [U] [M] ne sollicite pas de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d'ordonner à Madame [U] [M] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) à faire procéder à son expulsion.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation et les demandes reconventionnelles de communication de pièces sous astreinte et en paiement

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où le juge statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

Au terme de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, Madame [U] [M] se prévaut des mêmes contestations que celles soulevées pour remettre en cause la validité du commandement de payer et le constat de la résiliation du bail.

Or, dès lors qu'elle ne peut sérieusement se prévaloir d'exceptions justifiant qu'elle ait cessé d'exécuter, partiellement à compter de janvier 2022, puis totalement à compter d'août de la même année, son obligation première en tant que locataire, il y a lieu de la condamner à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), à titre provisionnel, la somme de 6 801,26 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 769,37 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, outre une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de janvier 2025 et jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Les motifs précédemment évoqués doivent par ailleurs conduire au rejet des demandes reconventionnelles de communication sous astreinte du montant des sommes versées depuis l'entrée dans les lieux et du pourcentage d'indexation appliqué chaque année, ainsi qu'au rejet de la demande de remboursement des sommes prétendument trop versées et qui n'a pas été formulée à titre provisionnel.

Sur la demande d'autorisation de pénétrer pour procéder à la désinsectisation du logement

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment d'une sommation par commissaire de justice du 9 septembre 2024 et d'un procès-verbal de constat du 23 septembre suivant qu'en dépit de plusieurs demandes, Madame [U] [M] n'a pas permis à la société SENI mandatée par la bailleresse le 2 juillet 2024 de procéder à la désinsectisation de son logement, alors qu'elle a pourtant reconnu à l'audience qu'il y avait des cafards dans son appartement.

Compte tenu de la gravité du trouble constaté et alors qu'il ne peut être nié qu'une désinsectisation du logement s'impose pour éviter la prolifération de nuisibles, tant au préjudice de Madame [U] [M] que des autres occupants de l'immeuble dont les appartements ont déjà été traités, il y a lieu d'autoriser la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans le logement donné à bail à la défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Madame [U] [M] sera par ailleurs condamnée à titre provisionnel au paiement des frais de la sommation du 9 septembre 2024 et du procès-verbal de constat du 23 septembre suivant pour des montants respectifs de 140,66 euros et 396 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, 

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS IRRECEVABLES la demande de réouverture des débats formée par Madame [U] [M] ainsi que l'ensemble des demandes contenues dans ses mails adressés au greffe après l'audience,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande de rejet des écritures de Madame [U] [M],

ÉCARTONS des débats les pièces communiquées le jour de l'audience par Madame [U] [M],

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de son exception de nullité de l'assignation,

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de son exception d'incompétence,

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de sa fin de non-recevoir pour défaut de tentative de médiation préalable,

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de ses fins de non-recevoir pour défaut de notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et DÉCLARONS en conséquence l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de sa demande de nullité des commandements de payer,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 1995 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) et Madame [U] [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (bâtiment S, escalier 6, 3ème étage) à [Localité 8] sont réunies à la date du 1er février 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Madame [U] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme provisionnelle de 6 801,26 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 769,37 euros à compter du 20 décembre 2023 et sur la somme de 3 031,89 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de sa demande de communication sous astreinte du montant des sommes versées depuis l'entrée dans les lieux et du pourcentage d'indexation appliqué chaque année,

DÉBOUTONS Madame [U] [M] de sa demande de remboursement de la somme de 75 000 euros en remboursement des loyers qui auraient été trop versés,

CONDAMNONS Madame [U] [M] à laisser l'accès à son logement à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ainsi qu'à toute entreprise mandatée par ses soins notamment la société SENI pour procéder à la désinsectisation de son appartement, et ce, dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que Madame [U] [M] devra suivre les préconisations imposées par la société SENI, à savoir :
- désactiver les détecteurs de fumée,
- sortir les animaux, les plantes et aquarium du logement,
- ranger la nourriture dont les emballages sont ouverts dans des boîtes hermétiques,
- fermer les portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
- ouvrir les portes en communication interne, les tiroirs et les portes des placards,
- observer un délai minimum de 4 heures avant de réintégrer le logement et bien l’aérer pendant environ 1 heure,


AUTORISONS, à défaut d'accès, et passé ce délai de 48 heures, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) et toute société mandatée par ses soins notamment la société SENI à pénétrer, autant de fois que nécessaire, dans le logement loué à Madame [U] [M] pour procéder à la désinsectisation de son appartement, avec si nécessaire l'assistance d'un serrurier, en présence d'un commissaire de justice et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties et du commissaire de justice instrumentaire,

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme provisionnelle de 140,66 euros au titre des frais de la sommation du 9 septembre 2024 et la somme provisionnelle de 396 euros au titre des frais du procès-verbal de constat du 23 septembre 2024,

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS Madame [U] [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection