Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2025

N° RG : N° RG 20/04565 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UN6X
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30F

N° RG : N° RG 20/04565 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UN6X

Minute n° 2025/00



AFFAIRE :


S.A.R.L. [D] PIECES AUTO (L.C.P.A)

C/

S.C.I. SALAM

[I] [D], [E] [H] épouse [D]

 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SELARL CMC AVOCATS
la SCP HARFANG AVOCATS



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Greffier, lors des débats et du délibéré
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [D] PIECES AUTO (L.C.P.A) Représentée par Monsieur [I] [D] en sa qualité de gérant
451 route de Toulouse
33140 VILLENAVE D’ORNON


représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant




DEFENDERESSE :

S.C.I. SALAM Représentée par Monsieur [M] [F]
451 Route de Toulouse
33140 VILLENAVE D’ORNON
N° RG : N° RG 20/04565 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UN6X



représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant



PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [I] [D]
9 rue du Nid de l’Agasse
33114 LE BARP

représenté par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [E] [H] épouse [D]
9 rue du Nid de l’Agasse
33114 LE BARP

représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant




******


EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat du 15 juin 2000 la SCI SALAM a donné à bail commercial à monsieur [G] [D] et madame [W] [C] des locaux situés 451 route de Toulouse à VILLENAVE D’ORNON (33) pour l’exploitation d’un fonds de commerce destiné à la vente d’appareils et accessoires et fournitures pièces autos et tout moyen de locomotion. 
Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2009 pour une durée de 9 ans. 
Le 30 juin 2012 le fonds de commerce a été cédé à la SARL [D] PIECES AUTO (SARL LCPA), dont monsieur [I] [D] est le gérant et madame [E] [H] épouse [D] est salariée, et dont ils sont tous deux associés. 

Le 29 décembre 2017, la SCI SALAM a fait signifier à la SARL LCPA un congé avec refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer selon les dispositions légales.

Par acte délivré le 12 juin 2020, la SARL [D] PIECES AUTO a fait assigner la SCI SALAM devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de fixer la somme de 1.200.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a dit que la SARL LCPA a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction, et ordonné une expertise confiée à monsieur [P].

Par ordonnance du 26 octobre 2021 monsieur [X] a été désigné en remplacement de monsieur [P].

Le 26 janvier 2022, la SCI SALAM a constitué avocat.

Le 09 mai 2023, l’expert a déposé son rapport.

Le 03 septembre 2024, monsieur [I] [D] et madame [E] [H] épouse [D] sont intervenus volontairement à l’instance. 

La clôture est intervenue le 08 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, la SARL LCPA et monsieur et madame [D] sollicitent du tribunal de :
ordonner le report de la clôture au jour de l’audience de plaidoirie,déclarer recevable l’intervention volontaire de monsieur [I] [D] et madame [E] [H] épouse [D],à titre principal, ordonner une nouvelle expertise confiée à un expert-comptable pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,à titre subsidiaire, condamner la SCI SALAM à payer à la SARL LCPA la somme de 459.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018,à titre infiniment subsidiaire, condamner la SCI SALAM à payer à la SARL LCPA la somme de 359.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018,en tout état de cause :condamner la SCI SALAM à payer à monsieur [D] la somme de 354.624 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018, condamner la SCI SALAM à payer à madame [D] la somme de 360.000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018, limiter l’indemnité d’occupation due par la SARL LCPA à la somme mensuelle de 2.000 euros HT/HC,condamner la SCI SALAM au paiement des dépens en ce compris les frais relatifs à l’expertise judiciaire,condamner la SCI SALAM à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 10.000 euros à la SARL LCPA et celle de 4.000 euros à monsieur et madame [D],écarter l’exécution provisoire de la décision sauf en cas de désignation d’un nouvel expert. 
Monsieur et madame [D] font valoir, au visa des articles 325 et 326 du code de procédure civile, qu’ils sont recevables à intervenir à l’instance en ce qu’ils subissent tous deux un préjudice personnel et en lien direct avec le refus de renouvellement du bail commercial. 

Au soutien de la demande de nouvelle expertise, ils prétendent que la juridiction ne peut être suffisamment éclairée par l’expertise, laquelle a au surplus été diligentée en 2021-2022, dont aucune des parties n’accepte le contenu au vu des contestations des méthodes de calcul, des coefficients et barèmes retenus et des dates fondant le calcul de l’indemnité d’éviction. Ils soutiennent la nécessité de faire appel à un expert-comptable qui sera plus à même de valoriser la disparition d’une activité commerciale. 

A l’appui de leur demande subsidiaire en fixation de l’indemnité d’éviction, ils font valoir, au visa de l’article L145-14 du code de commerce, que le local n’est pas transférable dès lors que le bailleur n’est pas en mesure de proposer un local équivalent et que la clientèle est attraite par l’emplacement et non par la seule personne du preneur et de son enseigne. Ainsi, ils exposent que le local est situé à proximité d’un axe routier à haute fréquentation créant une clientèle de passage, et qu’il bénéficie d’une bonne visibilité depuis la route de l’enseigne. Ils ajoutent que la clientèle est composée, à hauteur de 76% de ses ventes, de particuliers, la clientèle de professionnel étant accessoire. Ils précisent que l’accès au local est facilité par la présence d’un parc de stationnement, qu’ils bénéficient de la clientèle de la grande surface située en face. Ils ajoutent que la surface de vente de 133 m2 est conséquente. Selon eux, les trois locaux proposés sont inadaptés pour assurer la pérennité de l’activité, compte tenu des investissements à réaliser, et des conditions financières non acceptables. 
S’agissant de la détermination de cette indemnité d’éviction de remplacement, ils contestent la proposition de l’expert qui a estimé la valeur du fonds en pondérant les résultats obtenus selon l’évaluation par capacité productive et par la capacité bénéficiaire au regard des exercices 2017 à 2019, non impactés par la crise sanitaire, et ce sans justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues, ni des coefficients et multiplicateurs appliqué, et sans étude comparative des prix du marché portant sur des fonds de même nature et conditions d’exploitation similaires. 
Au soutien de leur demande à hauteur de 459.000 euros, ils prétendent que les indemnités doivent être fixées en écartant les bilans des années 2020/2021 non pertinents, ainsi que les bilans postérieurs qui ne sont pas révélateurs de l’activité antérieure à la crise sanitaire et sont impactés par le COVID et la guerre en Ukraine. Selon eux, l’indemnité principale doit alors être fixée à 285.544,12 euros en faisant une moyenne entre les deux méthodes, celle de la valorisation du chiffre d’affaires (235.583,25 euros) et celle de la valorisation par l’excédent brut d’exploitation (335.505 euros). Pour la méthode par valorisation du chiffre d’affaires, ils sollicitent que soit utilisé le barème en matière de vente de pièces détachées pour automobiles qui oscille entre 20 et 40% du montant du chiffre d’affaires hors taxes, et un barème moyen de 30% (là où l’expert a retenu 24% sans en justifier), soit une moyenne de 201.928,50 euros pour un chiffre d’affaires moyen pour les exercices 2017 à 2019 de 673.095 euros. Selon eux, les autres éléments de valorisation (proximité d’autres commerces, facilité d’accès, places nombreuses de stationnement, emplacement géographique favorable à proximité d’une sortie de la rocade) commandent de retenir un indice dans le haut de la fourchette de 35%, soit une valorisation de 235.583,25 euros. S’agissant de la valorisation par l’excédent brut d’exploitation, la SARL LCPA demande de retenir une évaluation entre 5 et 10 fois (et non 4 comme retenu par l’expert) de cet EBE, soit en l’espèce 335.505 euros. 
Dans cette hypothèse, les indemnités accessoires chiffrées à hauteur de 102.000 euros par l’expert doivent être réévaluées comme suit :
- frais de remploi : 10% de l’indemnité principale : 28.554,41 euros
- trouble d’exploitation : 11.183,50 euros
- frais de licenciement : sont évalués par le comptable à 28.216,58 euros (2 salariés)
- immobilisations corporelles non amorties au regard du bilan clos au 30 septembre 2023 : 13.199 euros
- honoraires de conseil : 15.273 euros
- frais administratifs : 2.000 euros.
Auxquels il convient d’ajouter des frais non retenus par l’expert :
- remboursement des emprunts contractés pour le financement de l’activité (trois crédits dont deux conservant un capital restant dû au 18/08/2024) : 8.623,79 euros
- stock de marchandises perdu du fait de la perte du fonds : 69.013,75 euros (valeur du stock évaluée au 30 septembre 2023 de 55.211 euros, majorée de 25%)
- frais engagés au titre des investissements destinés à améliorer les locaux (travaux de réfection de la cuisine en 2017 et 2020, de l’installation électrique en 2016 et de renouvellement du matériel informatique en juillet 2017) : 6.239,28 euros HT

Subsidiairement, ils soutiennent que l’indemnité d’éviction devra être calculée en intégrant les exercices sociaux postérieurs au COVID mais en écartant celui de 2021 affecté par les périodes de confinement. Ainsi, l’indemnité principale devra être fixée à la somme de 193.779,88 euros correspondant à la moyenne des deux méthodes d’évaluation, soit pour un chiffre d’affaires moyen de 529.078 euros, auquel ils proposent d’appliquer un coefficient de 35%, une valeur de 185.177 ,30 euros, et pour l’évaluation par la méthode de l’EBE la somme de 202.382,47 euros. 
Dans cette hypothèse, les frais accessoires seront établis comme suit :
frais de remploi : 10% de l’indemnité principale : 19.377,98 eurostrouble d’exploitation : 7.441,83 eurosfrais de licenciement : sont évalués par le comptable à 28.216,58 euros (2 salariés)immobilisations corporelles non amorties au regard du bilan clos au 30 septembre 2024 : 8.155 euroshonoraires de conseil : 15.493 frais administratifs : 2.000 eurosAuxquels il convient d’ajouter des frais non retenus par l’expert :
Remboursement des emprunts contractés pour le financement de l’activité: 7.395 eurosStock de marchandises perdu du fait de la perte du fonds : 71.900 euros (valeur du stock évaluée au 30 septembre 2024 de 57.520 euros, majorée de 25%)Frais engagés au titre des investissements : 6.239,28 euros HT
La SARL LCPA expose que les sommes fixées porteront intérêts au taux légal, conformément à l’article 1231-7 du code civil, à compter de la date d’effet du congé, date à laquelle la créance était parfaitement fondée en son principe. 

Pour la détermination de l’indemnité d’occupation, la SARL LCPA indique qu’elle doit être fixée conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire qui a répondu à la contestation de la SCI SALAM. 

Au soutien de leur demande indemnitaire, monsieur et madame [D] font valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dès lors que l’article L145-14 du code de commerce se borne à indemniser le préjudice subi par le locataire exclu, que la méconnaissance du droit du locataire par le bailleur est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte. Monsieur et madame [D] soutiennent que lors de la délivrance du congé, la SCI SALAM n’a pas proposé d’indemnité d’éviction et est restée taisante aux demandes formulées ensuite, contraignant à la saisine de la juridiction, procédure dans laquelle le bailleur a constitué tardivement, après le début des opérations d’expertise. Ils exposent avoir donc poursuivi l’exploitation du fonds sans visibilité sur les perspectives de l’entreprise et leur avenir professionnel, alors que la reprise de ce fonds cinq années auparavant constituait un projet de vie qu’ils entendaient pérenniser jusqu’à leur départ en retraite. Ils soutiennent s’être heurtés à la résistance du bailleur, être âgés de 56 et 54 ans, ce qui va entraîner des difficultés à trouver une nouvelle situation professionnelle leur permettant de maintenir leur train de vie actuel. 
Ils prétendent que cette faute commande de les indemniser de leur perte de revenus respectifs (34.000 euros net par an pour monsieur [D] outre 10.328 euros de charges sociales, et 24.000 euros net par an pour madame [D] outre 50% de la perte au titre des cotisations), de l’absence de cotisation aux charges sociales jusqu’à la date d’ouverture de leurs droits à la retraite à 64 ans, soit durant 8 ans pour monsieur [D] et 10 ans pour madame [D].


Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SCI SALAM demande au tribunal de :

prononcer le rabat de la clôture au jour des plaidoiries,à titre principal, ordonner un complément d’expertise afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction de transfert,à titre subsidiaire, si le tribunal retient une indemnité de remplacement, de la fixer à la somme de 164.341,98 euros, et à défaut à la somme de 185.017,23 euros,en tout état de cause, de :condamner la SARL LCPA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.737,50 euros hors taxes et hors charges, et à défaut de 2.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2018 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,débouter la SARL LCPA, monsieur [D] et madame [H] épouse [D] de leurs demandes,dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens. 

Au soutien de sa demande de complément d’expertise, la SCI SALAM fait valoir que seule une indemnité de transfert peut être envisagée dès lors que l’activité n’est pas dépendante de l’emplacement du local loué, la clientèle n’étant pas composé de chalands captés par la devanture. Ainsi, elle soutient que les locaux actuels ne sont pas visibles depuis la route de Toulouse, l’activité se situant à l’arrière d’un ensemble commercial, ni la vitrine, ni l’enseigne n’étant visibles depuis la voie sauf une pancarte vieillissante. Elle ajoute que les locaux sont exploités par une société spécialisée dans la vente de pièces détachées automobiles, activité particulière qui ne touche pas une clientèle de passage ou de quartier. Selon elle, la clientèle tient de la notoriété du commerce, elle est en partie professionnelle. Elle prétend que les locaux ne présentent pas de caractéristique particulière ne pouvant être trouvés dans des locaux dans un secteur proche. Elle expose avoir proposé trois locaux de remplacement, propositions écartées par l’expert sans visite organisée pour en discuter dans ce cadre, alors qu’ils comportaient des surfaces utiles équivalentes, fonctionnelles, accessibles, et pour certaines concernant des locaux neufs. 
Subsidiairement, sur le calcul de l’indemnité de remplacement, la SCI SALAM fait valoir qu’il convient d’actualiser les montants retenus par l’expert qui sont antérieurs de 6 à 8 années au jour des écritures, le principe étant celui de l’évaluation à la date la plus proche de l’éviction. Elle soutient qu’il n’y a en revanche pas lieu d’écarter l’année 2021 en l’absence de fermeture du commerce durant cette période. Selon elle, la lecture des éléments comptables de 2022 et 2023 démontre une diminution du chiffre d’affaires par rapport aux années retenues par le preneur et exploitées par l’expert, baisse qui n’est liée ni au COVID ni à la guerre en Ukraine et s’inscrit dans la continuité. Elle prétend que la production des éléments comptables de 2024 démontre la poursuite de cette évolution avec un chiffre d’affaires qui se « fige » aux alentours de 530.000 euros.
Sur l’évaluation du montant de l’indemnité principale, en retenant comme de référence les années 2021 à 2023, elle prétend qu’elle doit être fixée à la somme de 98.374 euros, correspondant à la moyenne entre les deux méthoses. S’agissant de la méthode par capacité productive, elle propose de retenir un coefficient de 24% du chiffre d’affaires moyen, conformément à l’expertise, l’expert ayant répondu pour expliquer le choix du taux et le barème utilisé au regard des ratios statistiques dans les transactions de commerces d’équipement automobile. Concernant la méthode par capacité financière (EBE), elle propose de retenir un coefficient de 4 conformément à l’expertise, appliqué à la moyenne des trois années (20.153 euros) dont elle déduit la charge locative de 2.783 euros, soit une base de calcul de 17.370 euros. 
Subsidiairement, elle sollicite que soient retenus des coefficients identiques, appliqués aux références des bilans comptables des années 2022 à 2024, et qu’ainsi l’indemnité principale soit fixée à la somme de 117.458,02 euros. 
Concernant les frais accessoires, la SCI SALAM formule deux propositions selon la date retenue pour la période d’exploitation des bilans comptables (2021-2023 ou 2022-2024) et les observations suivantes :
- frais de remploi : 9.837,40 euros ou 11.745,80 euros,
- trouble d’exploitation : 5.038 euros ou 7.441,83 euros,
- frais de licenciement : elle ne s’oppose pas à la demande de 28.261,58 euros,
- immobilisations corporelles non amorties : 8.155 euros au vu du dernier bilan,
- remboursement des emprunts : ils ne peuvent donner lieu à indemnisation comme retenu par l’expert,
- stock de marchandise : la demande est injustifiée car la société LCPA devrait être en mesure de le céder et propose une application d’une majoration fantaisiste de 25%,
- travaux réalisés : leur sort est réglé par la clause d’accession du contrat de bail, étant au surplus relevé que ce ne sont pas des éléments indemnisables au sens de l’article L145-14, seuls pouvant l’être les installations et aménagements non amortis pour lesquels une indemnisation est prévue,
- honoraires de conseil technique : 10.000 euros
- frais administratifs : 2.000 euros

La SCI SALAM fait valoir que les intérêts dus sur le montant de l’indemnité d’éviction fixée ne peuvent, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, courir qu’à compter du jugement, aucun élément ne justifiant qu’il soit dérogé au principe prévu par ce texte.

Elle fait valoir que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 2.737,50 euros compte tenu de la vétusté du local et des références du voisinage, l’expert judiciaire ayant quant à lui effectué une évaluation approximative sans aucune référence aux prix pratiqués dans le voisinage.

En réponse à la demande indemnitaire formée par monsieur et madame [D], la SCI SALAM fait valoir qu’aucune jurisprudence n’admet cette possibilité pour un tiers de se prévaloir d’une faute du bailleur. Au surplus, elle conteste toute faute, le refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à l’échéance contractuelle, réalisé dans les délais légaux, étant un droit. Elle ajoute que le fait de ne pas avoir proposé de montant n’est pas constitutif d’une faute, la loi ne l’imposant pas. De même, selon elle le fait de ne pas avoir saisi un avocat avant les opérations d’expertise ne constitue pas une faute. Elle expose qu’elle ne s’est jamais opposée au principe du règlement d’une indemnité d’éviction dont seul le montant est discuté. 
Elle ajoute que les époux [D] sont défaillants à démontrer l’existence d’un préjudice, la perte de revenu et de cotisation jusqu’à leur retraite étant un préjudice futur et incertain et par là-même non indemnisable, dès lors qu’ils peuvent poursuivre une activité professionnelle durant les dix prochaines années. 

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal constate que la recevabilité de l’intervention volontaire de monsieur [I] [D] et de madame [E] [H] épouse [D] n’est pas contestée.

1/ Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. / […] / L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité de révoquer l’ordonnance de clôture afin de permettre au demandeur de répondre aux conclusions notifiées le jour de cette ordonnance par le défendeur.

Par conséquent, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture au 06 février 2025.


2/ Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

En vertu de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. / Cette indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cet article emporte ainsi présomption de ce que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds, de sorte que le preneur évincé est fondé à solliciter une indemnité d'éviction principale de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu incluant la valeur du droit au bail afin de permettre au locataire évincé d'acquérir un fonds présentant une valeur identique, l'indemnité principale devant alors être égale à la somme la plus élevée des deux valeurs ( fonds et droit au bail).
La présomption de l'article L.145-14 précité peut être combattue par le bailleur, à qui incombe alors la charge de prouver que l'éviction n'entraîne pas la disparition du fonds de commerce, que celui-ci peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant le fonds exploité dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte significative de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n'est tenu qu'au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant, étant rappelé que l’indemnité d’éviction qui est une compensation financière du préjudice causé par le défaut de renouvellement, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur a été évincé, s'agissant d'un élément d'actif du fonds de commerce que le preneur ne peut plus céder du fait de son éviction.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de « remplacement », alors qu'elle est dite de « déplacement » ou de « transfert » lorsque le fonds peut être réinstallé. La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession, le fonds devant être évalué dans sa consistance à la date d'effet du congé et le préjudice résultant de sa perte devant l'être à la date la plus proche possible du départ du locataire.
Il appartient à celui qui réclame le paiement de l'indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.
Sur la nature de l’indemnité d’éviction
En l’espèce, par son premier jugement du 17 juin 2021, la présente juridiction a dit que la SARL LCPA a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction et ordonné une expertise aux fins d’obtenir des éléments relatifs à l’évaluation de ladite indemnité. Le tribunal ne s’est pas prononcé sur la nature de l’indemnité et n’a pas statué sur le caractère transférable ou non du fonds de commerce. 

S’il peut être retenu que, compte tenu de sa nature non liée à un emplacement particulier- en dehors de la nécessité d’un parc de stationnement- et pour laquelle la clientèle se déplace nécessairement de manière spécifique, l’activité de vente de pièces automobiles exercée par la SARL LCPA pourrait être transférée dans des nouveaux locaux sans perte de clientèle, il convient en revanche de constater que la SCI SALAM ne rapporte pas la preuve que le transfert du fonds exploité pourrait être réalisé dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables.

En effet, il résulte de l’expertise que le local est d’une superficie de 333 m² utiles, qu’il comporte un large parc de stationnement, et fait l’objet d’un loyer d’un montant de 23.856,60 euros au jour de l’expertise. 
Or, le bailleur, qui soutient le caractère transférable du fonds de commerce, n’a pas actualisé dans le cadre de la présente instance les propositions d’un nouveau local, tandis que les propositions produites, établies en 2022/2023 dans le cadre de l’expertise, ne répondent pas à la définition de locaux présentant des caractéristiques comparables. 
Ainsi, le premier local proposé (ZA Pont de la Maye à VILLENAVE D’ORNON) est d’une superficie de 313 m2, légèrement inférieure à la superficie actuellement exploitée, et porte sur un loyer de 46.950 euros, ne répondant donc pas aux caractéristiques du local actuel au vu du différentiel important du montant du loyer. Il comporte par ailleurs 14 places à partager, alors que le local actuel présente un large parc de stationnement. En outre, ce local, livré brut de béton, nécessitait des investissements importants pour créer les différents espaces nécessaires à l’exploitation de l’activité. 
Le deuxième local (proche rocade à VILLENAVE D’ORNON) est un local d’une superficie de 232 m2, inférieure de 100 m2 à la surface actuellement exploitée par la SARL LCPA, ne comporte aucune vitrine pour l’exploitation du commerce, ce qui ne peut constituer un local aux caractéristiques comparables. 
Enfin, le troisième local (ZA Bersol à PESSAC) est un local de 371m2, soit une superficie sensiblement supérieure à celle exploitée par la SARL LCPA, nécessitant des travaux d’aménagement, pour un loyer global de 55.650 euros, ce différentiel de loyer avec le loyer actuel et de superficie ne permettant pas de démontrer l’existence d’un local aux caractéristiques comparables. 

En outre, l’expertise judiciaire permet de démontrer l’existence d’une « extrême pénurie de locaux d’activités d’une surface inférieure à 500m22 sur l’agglomération bordelaise » et que « les rares locaux vacants sont ceux dont le loyer proposé est excessif au regard de leur positionnement géographique ». Cette appréciation de l’expert, non contredite par les éléments produits par le bailleur à l’exception d’affirmations péremptoires, conduit donc à retenir que la rareté de l’offre disponible ne permet pas d’assurer un transfert du fonds dans des locaux aux caractéristiques comparables.

Dans ces conditions il convient de rejeter la demande de complément d’expertise formulée par la SCI SALAM et de statuer sur la fixation d’une indemnité dite de remplacement. 

Sur le montant de l’indemnité d’éviction
Sur la demande de nouvelle expertise formulée par la société LCPA
La contestation formulée par la société LCPA porte non pas sur l’appréciation et l’exploitation des éléments comptables retenus par l’expert judiciaire, mais sur les coefficients appliqués par ce dernier. Or, ce point, les parties ayant pu échanger contradictoirement sur ce point de désaccord entre elles, fera l’objet d’une appréciation par la présente juridiction qui se trouve être en mesure de statuer, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise confiée à un comptable, dont il n’est pas démontré qu’elle permettrait d’apporter des éléments nouveaux. 

Il convient par conséquent de débouter la SARL [D] PIECES AUTO de sa demande de contre-expertise.

Sur le montant de l’indemnité principale
Sur la période de référence
En l’espèce, la SARL LPCA peut prétendre au bénéfice d’une indemnité de remplacement laquelle doit être fixée à la date la plus proche de l’éviction, c’est-à-dire à la date du présent jugement dès lors que l’éviction n’est pas encore effective. 

Dans ces conditions, et compte tenu de la production des éléments comptables actualisés, il convient de retenir la période comptable 2022-2023 et 2024 pour l’appréciation des éléments chiffrés. 

En effet, aucun élément ne commande de retenir les éléments comptables antérieurs à 2020, compte tenu de ce principe de détermination du montant de l’indemnité à la date la plus proche de celle à laquelle l’éviction aura lieu, étant en tout état de cause relevé que la SARL LPCA ne démontre pas en quoi son activité aurait été impactée, avec comme corolaire la diminution de son chiffre d’affaires constatée depuis 2020 étant relevé que cette tendance était déjà en cours depuis 2017 avec une baisse de plus de 100.000 euros ce chiffre d’affaires entre 2017 et 2019, de manière durable et effective exclusivement par la crise sanitaire de 2020 et par la guerre en Ukraine. 

Sur l’évaluation
L’indemnité de remplacement doit correspondre à la valeur du fonds de commerce laquelle est déterminée par la moyenne entre l’évaluation par la capacité productive et l’évaluation par la capacité bénéficiaire.

S’agissant de la méthode par l’évaluation de la capacité productive, les parties s’accordent pour retenir, au vu des bilans produits, que le chiffre d’affaires moyen pour la période entre le 30 septembre 2022 et le 30 septembre 2024 s’élève à 529.078 euros. Il convient d’appliquer à cette somme un coefficient de 24% tel que proposé par l’expert judiciaire. En effet celui-ci a exposé et justifié le choix de ce coefficient et sa méthode de travail par l’utilisation d’un référentiel précis, sans que ces références ne soient valablement remises en question par la SARL LCPA, qui ne produit aucune pièce permettant de contredire son appréciation. 
La valeur du fonds de commerce par l’application de cette méthode de la capacité productive est ainsi de 126.978,72 euros. 

Concernant la méthode par l’évaluation de la capacité bénéficiaire, les parties s’accordent pour retenir, au vu des bilans produits, que l’excédent brut d’exploitation moyen pour la période entre le 30 septembre 2022 et le 30 septembre 2024 est de 29.767,33 euros, dont il convient de déduire la charge locative de 2.783 euros, soit une base de calcul de 26.984,33 euros. Il convient d’appliquer à cette somme un coefficient de 4 tel que proposé par l’expert judiciaire. En effet celui-ci a exposé et justifié le choix de ce coefficient et sa méthode de travail par l’utilisation d’un référentiel précis, sans que ces références ne soient valablement remises en question par la SARL LCPA, qui ne produit aucune pièce permettant de contredire son appréciation. 
La valeur du fonds de commerce par l’application de cette méthode de la capacité bénéficiaire est ainsi de 107.937,32 euros. 

Au regard de ces éléments, l’indemnité de remplacement du fonds de commerce due à la SARL LCPA doit être fixée à la moyenne entre les deux sommes précédemment déterminées, soit la somme de 117.458 euros. 

Sur le montant des indemnités accessoires
En l’espèce, les indemnités accessoires doivent s’établir comme suit :

frais de remploi : 11.745,80 euros, correspondant à 10% du montant de l’indemnité principale, somme non contestée par le bailleur,trouble d’exploitation : 7.441,83 euros, correspondant à 3 mois d’excédent brut d’exploitation, somme non contestée par le bailleur,frais de licenciement pour les deux salariés de la société: 28.216,58 euros, conformément à l’évaluation réalisée par le comptable de la SARL LCPA, cette somme étant non contestée par le bailleur,immobilisations corporelles non amorties au 30 septembre 2024 : 8.155 euros,honoraires de conseils techniques : 15.273 euros au vu du récapitulatif des factures acquittées par la société LCPA, le montant de 10.000 euros proposé par l’expert n’étant qu’une estimation en 2023,frais administratifs : 2.000 euros.
La demande au titre du remboursement des emprunts contractés pour le financement de l’activité sera rejetée dès lors que les tableaux d’amortissement produits au débat permettent de démontrer que les trois crédits sont, au jour du présent jugement intégralement ou quasiment réglés, la dernière échéance due étant fixée pour l’un au 29 août 2024, pour le deuxième au 18 septembre 2024 et pour le dernier au 21 avril 2025. 
Aucun préjudice n’est donc subsistant à ce titre. 

La demande au titre du stock de marchandises sera rejetée dès lors que la société LCPA ne démontre pas qu’elle ne sera pas en mesure de céder ce stock avant la fin de son activité.

De même, la demande au titre des investissements réalisés dans le bien immobilier sera rejetée en ce que ces agencements, à supposer qu’ils puissent être considérés comme non amortis dès lors qu’ils ont été réalisés pour les plus conséquents en 2016 (les travaux d’électricité représentant les deux tiers de la demande et 2017), ont nécessairement été valorisés dans l’évaluation du fonds de commerce.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI SALAM à payer à la SARL [D] PIECES AUTO une indemnité d’éviction composée d’une indemnité principale d’un montant de 117.458 euros, d’une indemnité accessoire d’un montant de 72.832,21 euros, et de débouter cette dernière du surplus de ses demandes. 

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement. En effet il n’est pas justifié de déroger à ce principe dès lors que d’une part le préjudice de la société LCPA est évalué au jour de la présente décision et non en 2018 et d’autre part qu’elle s’est légitimement maintenue dans les locaux, et a poursuivi l’exploitation. De même le défaut de diligences dans les premiers temps de la présente procédure de la part de la société SALAM ne permet pas de contrevenir à ce principe. 

3/ Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En application de ce texte, l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative des locaux, à laquelle sera appliqué un coefficient de précarité.

En l’espèce, au regard de la superficie des locaux, de leur caractère fonctionnel, de leur accessibilité, de la présence d’un large parc de stationnement, mais également compte tenu de leur absence de visibilité commerciale, et de l’aspect général vieillissant du bâtiment, ainsi que des éléments de comparaison, l’expert judiciaire ayant valablement écarté les éléments de comparaison soutenus par le bailleur comme portant sur des locaux bénéficiant d’une meilleure visibilité commerciale, la valeur locative doit être fixée à la somme annuelle de 26.640 euros, soit 2.200 euros par mois.

Il convient d’appliquer à cette valeur locative un coefficient de précarité de 10%, conformément à la demande, compte tenu de l’incertitude effective pesant sur l’exploitation du fonds de commerce depuis la délivrance du congé avec refus de renouvellement. 

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 2.000 euros par mois due par la SARL LCPA et la SCI SALAM jusqu’à la libération effective des lieux. 

4/ Sur la demande indemnitaire formée par monsieur [I] [D] et madame [E] [H] épouse [D]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI SALAM a exercé valablement son droit de refus de renouvellement du bail commercial, sans qu’aucune faute ne puisse résulter de l’exercice de ce droit du bailleur prévu par la loi. 
Le fait de ne pas avoir proposé à la SARL LCPA de montant d’indemnité d’éviction ne saurait constituer une faute, le principe du versement d’une indemnité d’éviction ayant été énoncé dans le congé délivré le 29 décembre 2017. 
De même, la constitution, dans le cadre de la présente procédure, postérieurement au premier jugement ayant ordonné l’expertise n’est pas constitutif d’une faute et n’est en tout état de cause pas en lien causal avec les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée par monsieur et madame [D] résultant de l’impossibilité pour eux d’avoir une activité professionnelle et des revenus jusqu’à la date prévisible de leur retraite. 

Au surplus, monsieur et madame [D] ne produisent aucun élément de preuve tendant à démontrer l’impossibilité pour eux d’exercer une nouvelle activité malgré la cessation de leur activité actuelle, cette preuve ne pouvant résulter uniquement de leur âge.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, monsieur [I] [D] et madame [E] [H] épouse [D] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires. 

5/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI SALAM perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI SALAM, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la société LCPA la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, le surplus des demandes ayant déjà été intégré dans la somme allouée au titre de l’indemnité accessoire. Monsieur et madame [D] dont la demande indemnitaire a été rejetée seront déboutés de leur demande formée sur ce fondement. 

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément commandant d’écarter le principe prévu par le texte susvisé, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate l’intervention volontaire de monsieur [I] [D] et de madame [E] [H] épouse [D] ;

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 08 janvier 2025 et fixe la clôture au 06 février 2025 ;

Déboute la SCI SALAM de sa demande de complément d’expertise ;

Déboute la SARL [D] PIECES AUTO de sa demande de nouvelle expertise ;

Condamne la SCI SALAM à payer à la SARL [D] PIECES AUTO une indemnité d’éviction composée d’une indemnité principale d’un montant de 117.458 euros et d’une indemnité accessoire d’un montant de 72.832,21 euros, soit la somme totale de 190.290,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SARL [D] PIECES AUTO du surplus de ses demandes ;

Condamne la SARL [D] PIECES AUTO à payer à la SCI SALAM une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2.000 euros hors charges et hors taxes due jusqu’à la libération des lieux;

Déboute monsieur [I] [D] et de madame [E] [H] épouse [D] de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne la SCI SALAM au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI SALAM à payer à la SARL [D] PIECES AUTO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute monsieur [I] [D] et de madame [E] [H] épouse [D] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ,.

LE GREFFIER LE PRESIDENT