Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 AVRIL 2025









N° RG 22/00413 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQVZ









S.A.S. ABC HOLDING



c/



[X] [W] [K] veuve [D]

[T] [F] [V] [D] épouse [B]

[J] [C] [D]

[Z] [D] épouse [N]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/02797) suivant déclaration d'appel du 28 janvier 2022





APPELANTE :



S.A.S. ABC HOLDING 

société par actions simplifiée dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS sous n° 824.473.904, représentée par son Président pris es qualités audit siège



Représentée par Me Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉS :



[X] [W] [K] veuve [D]

née le 22 Juillet 1935 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 5]



[T] [F] [V] [D] épouse [B]

née le 30 Octobre 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 4]



[J] [C] [D]

né le 13 Janvier 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité, 

demeurant [Adresse 1]



[Z] [D] épouse [N]

née le 19 Mai 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Réjane SURE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 février 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



1. Par acte notarié du 29 mars 2018, un compromis de vente a été conclu entre Madame [X] [K] veuve [D], Madame [T] [D] épouse [B], Monsieur [J] [D] et Madame [Z] [D] épouse [N] (ci-après dénommés les consorts [D]), vendeurs, et la société Abc Holding, acquéreur, portant sur un terrain situé dans la commune [Localité 7] en Gironde au prix de 220 000 euros.



Une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire deux maisons d'habitation a été stipulée au profit de l'acquéreur, ce dernier devant justifier du dépôt de la demande au plus tard le 29 avril 2018 et qu'à défaut, la condition serait réputée réalisée pour l'application de la clause pénale stipulée.



L'acte authentique de vente devait être conclu au plus tard le 13 juillet 2018.



Une deuxième condition suspensive a été stipulée au profit du vendeur relative à un gage-espèces du montant du prix de vente et des frais, qui devait être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique.



La société Abc Holding a déposé une demande de permis de construire le 16 mai 2018.



Par courrier du 12 février 2019, le notaire de la société Abc Holding a informé celui des vendeurs de l'obtention du permis de construire.



Par courriel du 28 juin 2019, celui-ci a proposé de fixer la date de signature de l'acte authentique au 12 juillet suivant.



En l'absence de réponse des vendeurs, une relance leur a été adressée le 2 juillet 2019.



Par courriel du 3 juillet 2019, le notaire des vendeurs a indiqué que ses clients souhaitaient abandonner la vente. Cette intention a été confirmée par courriel du 12 juillet suivant.



Par acte du 22 novembre 2019, la société Abc Holding a fait sommation aux consorts [D] d'avoir à comparaître devant son notaire le 11 décembre 2019, aux fins de régulariser la signature de l'acte authentique de vente. 



Par courrier du 25 novembre 2019, les consorts [D] ont indiqué qu'ils ne répondraient pas favorablement à la sommation aux motifs que le compromis de vente était caduc faute de signature de l'acte authentique avant le 15 octobre 2018 et alors que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées.



Le 11 décembre 2019, un procès-verbal de difficultés a été signé de manière contradictoire par les parties.



2. Par acte du 17 avril 2021, la société Abc Holding a assigné les consorts [D] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente et paiement de la clause pénale à titre de dommages et intérêts.



Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté la Sas Abc Holding de l'intégralité de ses prétentions, 

- constaté la caducité du compromis de vente du 29 mars 2018, 

- condamné la Sas Abc Holding à payer aux consorts [D] la somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale, 

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, 

- condamné la Sas Abc Holding à payer aux consorts [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sas Abc Holding aux entiers dépens de l'instance, 

- dit qu'ils seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.



3. La Sas Abc Holding a relevé appel de ce jugement, le 28 janvier 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2022, la société Abc Holding demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1304, 1304-4 et 1231-5 du code civil, et 700 du code de procédure civile :

- d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

statuant de nouveau, 

à titre principal,

- de prononcer la vente du terrain litigieux au prix de 220 000 euros entre elle et les consorts [D] comme étant parfaite, 

en conséquence, 

- d'ordonner aux consorts [D], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, d'avoir à signer l'acte définitif de vente de l'immeuble, en vertu du compromis conclu le 29 mars 2018, 

le cas échéant, 

- de leur ordonner d'avoir à lui céder, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, leur quote-part indivise de l'immeuble, objet du compromis de vente, 

en tout état de cause, 

- de les débouter purement et simplement de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, toutes aussi infondées qu'injustifiées, 

- d'ordonner la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques, 

- de condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 22 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire stipulée par le compromis, 

- de les condamner solidairement au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 août 2022, les consorts [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1231-5 et 1240 du code civil, de :

- dire et juger que la vente consentie par eux au profit de la société Abc Holding selon compromis du 29 mars 2018 est devenue caduque, 

- dire et juger qu'aucune circonstance ne justifie de faire droit à une quelconque demande de leurs droits indivis à l'encontre de certains coïndivisaires, 

- dire et juger qu'ils sont recevables et bien fondés à solliciter la condamnation de la société Abc Holding, en raison de ses agissements fautifs, à leur indemnisation au titre de la clause pénale et de l'action abusivement engagée à leur encontre, 

en conséquence, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente signé le 29 mars 2018 et en ce qu'il a condamné la société Abc Holding au paiement d'une somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale et de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la société Abc Holding de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions et, à défaut, réduire à moindre proportion le montant de la clause pénale stipulée au compromis, 

- réformer le jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de condamnation de la société Abc Holding à leur payer solidairement la somme de 22 000 euros pour procédure abusive et à tout le moins engagée dans des circonstances fautives, 

y ajoutant, 

- condamner la société Abc Holding à leur payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

- la condamner à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.



MOTIFS 



4. Le tribunal a considéré que c'était à bon droit que les consorts [D] invoquaient la caducité du compromis de vente alors que la société ABC Holding ne démontrait pas la volonté non équivoque des intimés de proroger les délais de réalisation des conditions suspensives de vente et de la date de réitération de l'acte authentique. 



5. La SAS ABC Holding soutient qu'au mois de juillet 2018, les parties étaient convenues de proroger la date de signature de l'acte authentique de vente ainsi que cela résulte d'échanges de courriels. Elle ajoute que les consorts [D] ne peuvent se prévaloir de la tardiveté du dépôt de la demande de permis de construire alors que le compromis de vente stipulait qu'en cas de non réalisation d'une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur au jour fixé pour la conclusion de l'acte authentique de vente, ce dernier avait seul qualité pour s'en prévaloir. Par ailleurs, si la consignation par l''acquéreur du gage-espèces n'était pas intervenue, la défaillance de cette condition ne pouvait pas être relevée alors que cette consignation pouvait intervenir jusqu'au jour de la signature de l'acte définitif. Or, cette date avait été reportée au 11 décembre 2019 et à cette date, la somme de 220 000 euros avait été dûment séquestrée entre les mains du notaire désigné. A titre subsidiaire, l'appelante fait valoir que trois des coïndivisaires, M. [J] [D], Mmes [X] et [Z] [D] avaient expressément donné leur accord à la vente si bien que celle-ci doit être ordonnée à leur égard. En outre la clause pénale n'est pas exigible alors qu'elle n'a pas été mise en demeure d'avoir à répondre à ses obligations contrairement à ce qu'impose l'article 1231-5 du code civil et la clause stipulée au compromis. 



Les intimés répliquent qu'aucun accord écrit n'a prévu de proroger le délai pour conclure l'acte de vente définitif, formalité pourtant imposée par le compromis, et que l'appelante ne les a sommés d'y procéder que 16 mois après la date butoir de réitération. Par conséquent, les intimés sollicitent la confirmation du jugement ayant retenu que le compromis de vente était caduc. En toute hypothèse, l'appelante n'a pas justifié du dépôt de sa demande de permis de construire au plus tard le 29 avril 2018 si bien que la condition était réputée réalisée pour l'application de la clause pénale et le vendeur pouvait reprendre sa pleine et entière liberté. En conséquence, les intimés sollicitent le rejet de la demande en exécution forcée de l'appelante. Par ailleurs, ils considèrent que l'appelante ne peut demander à voir Mmes [X] et [Z] [D] et M. [J] [D] condamnés à céder leurs droits indivis respectifs, alors qu'il s'agit d'une demande nouvelle puisqu'elle n' a jamais demandé devant le premier juge demandé à acquérir des droits indivis mais uniquement la totalité du bien, de sorte qu'il s'agit d'une demande nouvelle irrecevable. D'autre part, ils invoquent l'article 815-3 du code civil selon lequel le consentement de tous les coïndivisaires est nécessaire pour vendre un immeuble indivis. En outre une telle demande subsidiaire n'est pas fondée.



***



6. La cour constate qu'aucun accord écrit formel n'a été signé pour proroger la date prévue pour la signature de l'acte authentique, comme l'exigeait le compromis. De plus, la société ABC Holding n'a sommé les vendeurs de signer l'acte authentique que 16 mois après la date butoir initiale.



Ainsi, l'appelante ne démontre nullement l'accord des vendeurs pour voir proroger le délai qui avait été fixé pour signer l'acte authentique. 

 

Si les notaires des parties ont échangé des courriers, postérieurement à la date de réalisation prévue, pour compléter leurs dossiers cela ne saurait constituer l'accord explicite, ni même implicite de leurs clients à voir proroger la date du 13 juillet 2018 qui avait été expressément acceptée par les parties. 



Notamment, aucun écrit du notaire des vendeurs n'exprime la volonté non équivoque de ses clients d'accepter une quelconque prorogation d'une telle date. 



De plus, le notaire des intimés ne démontre pas avoir reçu un mandat de ses clients sur une prorogation de cette date, alors que bien au contraire la seule manifestation de leur volonté est d'avoir refusé de déférer à la sommation de passer acte qui leur a été notifiée 16 mois après la date prévue. 



Or, la date du 13 juillet 2018 qui avait été conventionnellement fixée était impérative et il résultait du compromis du 29 mars 2018 que «' Faute de signature de l'acte authentique à la date extrême fixée ci-dessus, et aucune sommation en vue d'une réalisation judiciaire n'ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit à compter de cette date sauf prorogation conventionnelle écrite.

Chacune des parties sera alors délié de tout engagement à l'égard de l'autre, sans aucune formalité, sauf application des dispositions relatives au paragraphe constitution de séquestre, versement à titre d'acompte sur le prix et clause pénale. Antérieurement à cette date, toute caducité des présentes devra résulter d'un accord écrit des parties ».



7. En conséquence, faute pour l'appelante de communiquer un accord écrit des intimés de renoncer à la caducité encourue, une telle caducité était acquise le 13 juillet 2018 à minuit. 



8. A titre superfétatoire, la cour d'appel constate également que l'appelante n'a respecté aucun des délais qu'elle s'était imposés alors qu'elle déclare sans en justifier avoir déposé sa demande de permis de construire le 16 mai 2018 quand la date butoir était celle antérieure du 29 avril 2018. Il semble en réalité, à la lecture de l'arrêté de permis de construire du 1er février 2019 qu'elle n'aurait déposé sa demande que le 22 octobre 2018, ainsi que le premier juge l'a justement relevé. Or, ce dépassement du délai convenu pour poursuivre la vente entrainait également la caducité de l'opération. 



De même, au 13 juillet 2018, la société ABC holding n'avait pas consigné entre les mains du notaire le gage espéce qui était prévu, autre condition suspensive au profit des vendeurs qui entraînait la caducité de la vente si elle n'était pas réalisée. Or, il n'est pas contesté qu'au 13 juillet 2018, l'appelante n'avait pas davantage rempli cette autre condition. 



9. A titre subsidiaire, la société ABC holding demande pour la première fois devant la cour d'appel la condamnation de certains indivisaires seulement à lui céder leurs droits indivis. 

10. Si les intimés soutiennent qu'une telle demande serait irrecevable comme étant nouvelle, la cour au visa des articles 564 à 567 du code de procédure civile considère que si les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, celle subsidiaire de l'appelante est plus restrictive de sa demande principale et est ainsi implicitement comprise dans cette dernière. 



En cela elle ne constitue pas une demande nouvelle.



11. Toutefois, dans la mesure où l'appelante n'a pas démontré l'accord implicite de l'ensemble des indivisaires ou de l'un d'entre eux à voir proroger la date prévue pour la réitéraition de la vente, sa demande subsidiaire ne peut utilement prospérer. 



En outre, elle ne démontre pas la volonté de M. [J] [D] et de Mmes [X] et [Z] [D] de ne céder qu'une partie des droits de l'indivision. 



En conséquence, elle sera déboutée de cette demande subsidiaire. 



12. De même, il ne peut être fait droit à sa demande de condamnation des intimés à lui payer la somme de 22000 euros au titre de la clause pénale alors que ceux-ci étaient fondés après le 13 juillet 2018 à refuser de passer acte sans autre raison que la caducité de la promesse.



Bien au contraire, la société ABC holding est redevable de la clause pénale ainsi que le tribunal l'a justement apprécié alors qu'elle n'a pas respecté ses engagements et que le montant de la clause pénale n'apparait pas manifestement excessif.



13. Le jugement doit encore être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts alors qu'ils ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé par la clause pénale qui avait été conventionnellement fixée et qui ne paraît pas insuffisante. 



14. La société ABC holding qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser aux intimés la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement entrepris y ajoutant':



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne la société ABC Holding à payer à M. [J] [D] et à Mmes [X], [Z], [T] [F] [D], ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Condamne la société ABC Holding aux entiers dépens de l'instance.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,