Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



(n° , 27 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00562 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4SR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 novembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PARIS- RG n° 22/01820





APPELANTS

 

Monsieur [A] [U]

né le 21 mai 1982 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]



et



Madame [D] [M]

née le 04 septembre 1982 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Tous deux représentés par Me Léa ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1527





INTIMÉ 



Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



La société civile immobilière [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 31 décembre 1987, est une société civile familiale constituée d'abord entre les époux M. [Y] [U] et [X] [U], puis, à partir de 2003 avec leurs deux fils M. [N] [U] et M. [A] [U], dont l'objet social est notamment l'acquisition, l'administration par location ou autrement de tous immeubles avec locaux à tous usage. 



Jusqu'au décès de [X] [U], survenu le 30 octobre 2019, cette société a été composée de 4 associés et le capital social de 140 parts était ainsi réparti : 

-M. [Y] [U] 1 part, 

-[X] [U] 51 parts, 

-et leurs deux fils 44 parts chacun. 



La gérance a été assurée par M. [A] [U] à compter du 31 mars 2008, puis par M.[N] [U] à compter du 29 avril 2011, puis à partir du mois de mars 2013 par [X] [U].



Le 16 mars 2006, la SCI [Adresse 1] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le prix de 2.000.000 d'euros.



Un compromis de vente de l'immeuble a été signé avec M. [I] le 22 décembre 2010, dont la résolution a été prononcée par arrêt de la cour d'appel de Paris le 9 avril 2015, à l'issue d'une procédure judiciaire en vente forcée engagée par M. [I]. 



Les comptes de la SCI [Adresse 1] se sont dégradés. 



Par la suite et depuis 2015, plusieurs contentieux ont opposé les associés au sujet de la destination, de l'entretien et de l'affectation du bien et ont entraîné la saisine de diverses juridictions. 



Un bail désigné par les parties comme du '26 mai 2012", à effet au 1er juin 2013, a été signé pour trois ans entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U], portant sur l'appartement situé au 3ème étage de cet immeuble, comportant trois pièces et 94 m2, ainsi qu'une cour privative avec une place de parking, décrit selon le règlement de copropriété comme un local d'habitation triplex sur les 2ème, 3ème étages et combles, moyennant un loyer mensuel de 555 euros.

 

Le sort de ce bail et les conditions dans lesquelles M. [A] [U] et Mme [D] [M] ont occupé les lieux, ainsi que deux autres locaux situés dans le même immeuble (une maison (lot 11) et un studio (lot 1) situés en fond de cour ), sont l'objet du présent litige.





En raison de la mésentente des associés et afin de pacifier leurs relations, Maître [J] a été nommée en qualité d'administrateur provisoire de la société, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 5 novembre 2015, assurant de ce fait la gérance. Un expert comptable a été désigné. 



Par jugement du 4 août 2016, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé, à la demande de M. [A] [U], l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI, [X] [U] étant rétablie dans ses fonctions de gérante pour les actes de la vie courante. 



La date de cessation de paiement a été fixée au 22 février 2016. 



Par jugement du 8 mars 2018, le redressement judiciaire de la société a été converti en liquidation judiciaire, M. [R] [O] a été désigné en qualité de mandataire liquidateur et [X] [U] a été dessaisie de ses fonctions de gérante. 



Plusieurs contentieux judiciaires existants entre les associés ont pris fin parallèlement. 

Ainsi :

-par jugement du 9 mars 2017, la chambre des procédures collectives du tribunal de grande instance de Paris, saisie par M. [A] [U], a infirmé l'ordonnance du juge commissaire et a permis la vente à l'amiable de deux lots constitués de deux appartements de 82 m2 pour la somme de 1.523.000 euros net vendeur ; cette vente a été autorisée par ordonnance du 22 juin 2017 au profit des époux [S],



-s'agissant de la procédure collective, la créance de M. [A] [U] a été déclarée au passif de la SCI [Adresse 1] et établie, à l'issue d'un contentieux judiciaire à présent définitif, à hauteur de la somme de 283.820,81 euros, celle de M. [N] [U] à la somme de 85.159, 06 euros, celle de M. et Mme [U] pour la somme de 1.232.026 euros à titre de créancier chirographaire,



-à l'issue d'un autre contentieux judiciaire auquel a mis un terme l'arrêt de la Cour de cassation du 8 juillet 2021 ayant rejeté le pourvoi de M. [A] [U], la demande de réalisation forcée des biens et droits immobiliers portant sur le 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7] au profit de M. [A] [U] sur le fondement d'une résolution d'assemblée générale de la SCI du 7 mars 2015 a été rejetée,



-la procédure initiée par M. [A] [U] afin d'obtenir la nullité de l'assemblée générale du 9 octobre 2015 au cours de laquelle ont été votées, parmi d'autres, les résolutions concernant la mise en location irrégulière du 3ème étage à des tiers et les loyers dus par M. [A] [U], l'occupation irrégulière de la maison fond de cour, la fin des baux d'occupation familiaux a été radiée suivant ordonnance du 7 juillet 2020,



-la procédure initiée par M. [A] [U] afin d'obtenir l'annulation pour abus de majorité de l'assemblée générale du 25 septembre 2017, entérinant le projet de règlement de copropriété et d'accélérer le processus de cession des actifs de la SCI, a finalement été radiée le 21 juin 2021 pour défaut de régularisation de la procédure à la suite du décès de [X] [U].



S'agissant du présent litige, le 25 août 2015, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à M. [A] [U] une sommation d'avoir à cesser les sous-locations irrégulières du bien donné à bail situé au 3ème étage de l'immeuble. 



Par acte d'huissier du 12 octobre 2015, la SCI [Adresse 1], M. [N] [U] et son épouse ont assigné en référé M. [A] [U] et Mme [D] [M] en expulsion de la maison située en fond de cour de l'immeuble; par ordonnance du 15 décembre 2015, le président du tribunal d'instance du 5ème arrondissement a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en raison de contestations sérieuses. 





Le 2 février 2017, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à M. [A] [U] une sommation aux fins de paiement des loyers du bien occupé de juillet 2016 à janvier 2017 à hauteur de 2.251,57 euros. 



Les assignations désignées ci-après sont mentionnées par les parties et par le jugement entrepris mais ne sont pas produites devant la cour d'appel.



Par acte d'huissier de justice du 1er juin 2017, la SCI [Adresse 1], prise en la personne de son administrateur judiciaire, Mme [G], a fait citer M. [A] [U] et Mme [D] [M] devant le tribunal d'instance de Paris 8ème arrondissement, aux fins de :

-résiliation du bail portant sur l'appartement situé au 3ème étage, en raison de la sous-location du bien, expulsion, et notamment, condamnation de M. [A] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation et de la dette locative,

-condamnation solidaire de M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation de la maison du fond de la cour de l'immeuble.



L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.



Par acte d'huissier de justice du 16 janvier 2019, M. [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] a fait citer M. [A] [U] et Mme [D] [M] devant le tribunal d'instance de Paris, demandant notamment au tribunal de :

-prononcer la résiliation du bail consenti à M. [A] [U] sur l'appartement du 3ème étage, lot de copropriété n°5, d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.140 euros par mois et au paiement de la dette locative de 5.403,68 euros arrêtée au 18 janvier 2018;

-dire que M. [A] [U] et Mme [D] [M] sont occupants sans droit ni titre de la maison au fond de la cour, lot de copropriété n°11, située [Adresse 3], donnée en location à M. [N] [U], et d'un studio au fond de la cour, lot de copropriété n°1, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement à payer à M. [R] [O], ès qualité, une indemnité d'occupation de ces locaux; 

-écarter les demandes adverses.



Les parties ont sollicité le retrait du rôle, ce qui a été acté, un arrêt de la cour d'appel de Paris (5 avril 2019), devant statuer sur la vente forcée de l'appartement du 3ème étage. 



Après le décès de [X] [U] le 20 octobre 2019 et suivant ordonnance du 22 novembre 2019, il a été procédé à la désignation d'un mandataire ad hoc en la personne de la SCP BTSG avec pour mission de la représenter. 

Par la suite, l'affaire a fait l'objet d'une réinscription au rôle devant la nouvelle juridiction du tribunal judiciaire de Paris (après la suppression du tribunal d'instance de Paris en application de l'article 40 du décret n°2019912 du 30 août 2019).

L'affaire a encore été renvoyée ; à l'audience du 21 octobre 2021, les parties ont seulement plaidé sur un sursis à statuer. 



Par jugement avant dire droit du 8 février 2022, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de sursis à statuer et a convoqué les parties aux fins de reprise des débats. 



À l'audience du 5 septembre 2022, M. [R] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1], a repris et actualisé ses demandes de la façon suivante :

- prononcer la résiliation du bail consenti le 26 mai 2012 à M. [A] [U], sur l'appartement des 2ème et 3ème étages, communément appelé entre les parties 'appartement du 3ème étage', du [Adresse 3], 

- ordonner son expulsion,



- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.280 euros par mois et ce jusqu'à parfaite libération des locaux, 

-le condamner au paiement des loyers et charges au titre du logement du 2ème et 3ème étage, soit la somme de 23.399,52 euros, 

- dire que M. [A] [U] et Mme [D] [E] sont occupants sans droit ni titre de la maison et du studio au fond de la cour, situés [Adresse 3], 

- ordonner leur expulsion,

- les condamner solidairement à payer à M. [R] [O], ès qualités :

-une indemnité d'occupation de 2.280 euros mensuelle au titre de l'occupation de la maison de fond de cour;

-une indemnité d'occupation de 593,64 euros mensuelle à compter du 19 mars 2018 au titre de l'occupation indue du studio au fond de la cour,

- la somme de 160.680 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2015, pour la maison du fond de la cour, 

- la somme de 25.650,20 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2015, pour le studio au fond de la cour. 



A titre subsidiaire, M. [O], ès qualités, a demandé au tribunal de prononcer la nullité du bail du 26 mai 2012 et celle du bail mixte du 5 novembre 2009, au motif qu'ils ont été conclus pour un prix dérisoire. 



En tout état de cause, il a demandé la condamnation de M.[A] [U] à lui reverser, ès qualités, les sommes perçues au titre des locations Airbnb. 



Il s'est opposé aux irrecevabilités soulevées par la partie adverse et a exposé notamment que la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [A] [U] par contrat du '26 mai 2012 à effet au 1er juin 2013", un appartement de trois pièces de 94 m2 et une cour privative avec une place de parking, décrit selon le règlement de copropriété comme un local d'habitation triplex sur les 2ème, 3ème étages et combles, le bail interdisant de sous-louer les locaux ; il a indiqué que néanmoins il a été procédé à des sous-locations au moins depuis 2015, lesquelles ont été sanctionnées par une amende civile (arrêt de la cour d'appel de Paris le 4 juillet 2018, liquidation de l'astreinte ordonnée par ordonnance de référé du 27 septembre 2018 pour 25.000 euros).



S'agissant de la maison fond de cour que M. [A] [U] occupait avec sa compagne Mme [D] [M], il fait valoir qu'elle a été donnée à bail à M. [N] [U] par un bail du 26 mai 2012 et est donc illégalement occupée ; que le studio est également occupé sans droit ni titre.



Il a réfuté tout titre et droit d'occupation au profit de M. [A] [U] et a contesté la régularité et l'opposabilité d'un bail mixte en date du 5 novembre 2009 dont se prévaut celui-ci, la seule copie et non l'original ayant été communiquée très tardivement ; ce document n'étant signé que de la seule main de M. [A] [U] en qualité de locataire et au nom de la SCI, à Bangkok, sans visa du régime du bail et sans date certaine, sa durée (12 ans) étant inhabituelle, le loyer très faible, sans mention de charges ni de versement d'un dépôt de garantie, conditions très favorables au preneur et douteuses ; il a estimé qu'en tout état de cause c'est le bail du '26 mai 2012" qui s'applique.



Dans ses dernières conclusions oralement reprises à l'audience, M. [A] [U] concluait en substance à :

-l'irrégularité de la procédure et l'irrecevabilité de l'assignation, l'irrecevabilité pour défaut de pouvoir et d'intérêt à agir du liquidateur judiciaire;

-la suspension des effets de la clause résolutoire du bail de 2009 et des délais de paiement;

-la condamnation de la SCI à lui rembourser la somme de 700.000 euros au titre d remboursement des travaux qu'il a fait réaliser et la plus value bénéficiant aux lots litigieux, outre 10.000 euros pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral, 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance et 18.687, 70 euros au titre des factures d'électricité.



Il a, notamment, contesté la dette locative et s'est prévalu d'un bail mixte du 5 novembre 2009 portant tant sur l'appartement du 3ème étage que sur la maison et le studio en fond de cour, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros et d'une durée de 12 ans, lequel autorise la sous-location.



Mme [D] [M], régulièrement avisée, n'a pas comparu.



Il ressort des débats que la maison en fond de cour correspond au lot 11 et le studio au lot 1. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [A] [U] et dit les demandes de Me [O], es qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], recevables;



Dit irrecevables les demandes formées à la présente instance par M. [A] [U] à l'encontre de la SCI [Adresse 1], prise en son nom personnel ;



Prononce la résiliation du contrat de bail du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3eme étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ;



Ordonne l'expulsion de M. [A] [U] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment Mme [D] [M], de l'appartement du 3eme étage (lot n°5) ;



Dit qu'à défaut de départ volontaire, Me [O], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], pourra faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne M.[A] [U] à payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 23.399,52 euros correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus),



Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976.58 euros pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux,



Constate que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation de la maison au fond de la cour et du studio au fond de la cour, lots de copropriété 'n° 10 et 11", sis [Adresse 3],



Ordonne l'expulsion de M. [A] [U] et Mme [D] [M] ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef de ces locaux,



Dit qu'à défaut de départ volontaire, Me [O], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], pourra faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] payer à Me [O] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 25.650,20 euros correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ;



Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 92.256,87 euros correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour,

 

Déboute les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire.



Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI[Adresse 1], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M], aux entiers dépens de l'instance;



Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2022 par M. [A] [U] et Mme [D] [M]



Vu les dernières écritures remises au greffe le17 janvier 2025 par lesquelles M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent à la cour de :



Dire et juger recevable et bien-fondé l'appel de M. [A] [U] et Mme [D] [M] en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 



Débouter Me [O] es qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions en l'absence de capacité à agir en résiliation d'un bail sans autorisation préalable du juge-commissaire ; 



Constater que la charge de la preuve pèse sur Me [O] es qualité de liquidateur et Dire qu'il échoue à rapporter la preuve de manquements, au surplus postérieurs au renouvellement du bail, imputables à M. [A] [U] et à Mme [D] [M] ; 



Constater que le bail mixte en date du 5 novembre 2009 est la seule convention applicable entre les Parties au présent litige, qu'il n'est ni résolu, ni résilié, ni annulé et qu'il s'est renouvelé le 6 novembre 2021 ; 



Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 porte sur l'ensemble des lots 5, 11 et 1, 

Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 fixe le montant du loyer à 1000 euros/mois ; 

Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 autorise les sous-locations dans les locaux donnés à bail ; 



En conséquence, 



Juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation pour absence de manquements prouvés par Me [O], es qualité, notamment de sous-locations non autorisées par le bailleur dès lors que le bail du 5 novembre 2009 autorise par clause expresse le Preneur a procédé à des sous-locations sur l'ensemble des locaux pris à bail ; 





Dire qu'il n'y a pas de créance de loyer certaine en son principe et en son montant détenu par Me [O] es qualité de liquidateur faute d'un décompte justifié notamment quant au montant du loyer réclamé ; 



Par conséquent, 

Dire qu'il n'y a pas lieu, en l'état, de prononcer l'expulsion de M. [A] [U] et de tous occupants de son chef des lots 5, 11 et 1 de l'immeuble sur rue sis [Adresse 3] à [Localité 7] ;



Dire qu'il n'y a pas lieu, en l'état de condamner M. [A] [U] et tous occupants de son chef des lots 5, 11 et 1 de l'immeuble sur rue sis [Adresse 3] à [Localité 7], au paiement de quelques sommes que ce soit ; 



Autoriser M. [A] [U] à faire enlever dans tel local de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur, les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués ; 



Sur l'appel 



Réformer le jugement en ce qu'il a [en substance] :

-refusé de reconnaître irrecevable l'assignation délivrée à leur encontre, déclarer l'action nulle pour défaut de pouvoir du liquidateur judiciaire lequel s'est abstenu de produire une ordonnance du juge commissaire qui l''autoriserai' à introduire une telle action, déclarer l'action irrecevable pour absence d'intérêt à agir et de qualité de Me [O] es- qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 1] ; 

-considéré comme recevable l'action de Me [O] alors que les formalités préalables à l'expulsion d'un logement constituant la résidence principale n'ont pas été respectées et surtout pour défaut de capacité à agir dès lors que la résiliation d'un bail est un acte de disposition soumis à l'autorisation préalable du juge commissaire ; 

-méconnu le principe selon lequel le renouvellement du bail purge les manquements antérieurs du locataire et prononcé la résiliation du bail du 26 mai 2012; 

-admis l'absence de preuve apportée par Me [O] s'agissant de sous-locations non autorisées par le bailleur mais a néanmoins prononcé la résiliation du bail au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

-prononcé la résiliation du bail au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pour des sous-locations irrégulières administrativement ce que ne vise pas ce texte ; 

-écarté le bail du 5 novembre 2009, non contesté par aucune des parties, pour refuser de reconnaître un droit effectif consenti aux Appelants à une occupation paisible des lots 5, 11 et 1 et reconnaître le bail du 5 novembre 2009 comme en étant l'instrumentum ; 

-refusé de reconnaître l'existence d'une contrepartie onéreuse au bail de 2009 alors que des travaux de viabilisation et de second 'uvres constituent une telle contrepartie par le preneur ; 

-considéré que les baux du 26 mai 2012 liés les parties, alors que ces instrumentum sont l'objet d'une contestation devant les juridictions répressives des chefs de faux, usage de faux et fraude au jugement ; 

-considéré que seul le bail de 26 mai 2012 conclu entre la SCI et M. [A] [U] était applicable à la résolution du litige, sans se prononcer sur les demandes reconventionnelles en nullité pour vices du consentement et absence de cause licite soulevés par les Appelants en première instance ; 

-méconnu le régime juridique de la novation et ses conséquences ; 

-appliqué la loi du 6 juillet 1989 à des locaux commerciaux et des combles ne constituant pas la résidence principale des occupants ;

-considéré des sous-locations non déclarées administrativement avant 2014 par les Appelants comme permettant de prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire par application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne vise que les sous-locations non autorisées par le bailleur ; 

-méconnu les dispositions de l'article L 622-1 du code de commerce autorisant la compensation de créances connexes antérieures à l'ouverture du jugement de procédure collective de la bailleresse ; 

-prononcé l'expulsion des Appelants des lots 5, 11 et 1 et les à condamner à des créances de loyers et indemnités d'occupation fixées de façon unilatérale par le bailleur ; 



A titre reconventionnel 



A titre reconventionnel et principal



Prononcer la nullité de la convention de 26 mai 2012 conclu entre la SCI et M. [A] [U], pour vice du consentement et absence de cause licite ; en tirer toutes les conséquences de droit et de faits ; 





Constater l'existence de man'uvres dolosives de nature à engager la responsabilité civile contractuelle de la SCI [Adresse 1] ; en conséquence, allouer à M. [A] [U] en réparation des dommages intérêts des préjudices matériel et moral subis à hauteur de 5 000 euros 



Engager la responsabilité civile contractuelle de la SCI [Adresse 1] pour procédure abusive ; en conséquence, allouer à M. [A] [U] en réparation des dommages intérêts des préjudices matériel et moral subis à hauteur de 10 000 euros ; 



Ordonner la compensation de créances connexes antérieures à la date d'ouverture du jugement de procédure sur le fondement de l'article L. 622-7, 1 du Code de commerce et en conséquence, retenir le décompte des Appelants, constater une créance en leur faveur de 225 831 EUROS, et le cas échéant, désigné l'expert judiciaire qui plaira à la Cour pour évaluer le montant de la créance résultant de la compensation, la limiter en tout état de cause à un décompte établi sur le montant de loyer résultant du bail du 5 novembre 2009 et ne pouvant être antérieure à la date de la première assignation de l'INTIME ; 



A titre reconventionnel et subsidiaire, 

En cas de refus de l'application de l'article L 622-7, 1 du Code de commerce au présent litige, 

dire recevable l'action quasi délictuelle en enrichissement injustifié, constater l'appauvrissement des Appelants et leur allouer une indemnité en réparation à hauteur d'une somme de 225 831 EUROS à parfaire le cas échéant au cours de l'instance ; 



En tout état de cause 

Condamner la SCI 125 au paiement des sommes suivantes, sous astreinte de 200 euros/jour de retard :

- 5 000 ' en dommages-intérêts pour man'uvres dolosives en réparation de préjudices matériels et moral ; 

- 10 000 ' en dommages-intérêts pour action abusive en réparation de préjudices matériels et moral ; 

- 15 632 ' au titre des créances de travaux postérieures à l'ouverture de la procédure ; 

- 5 000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 décembre 2024 aux termes desquelles M. [R] [O] forme appel incident et demande à la cour de :



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

o Prononcé la résiliation du contrat de bail du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3ème étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ; 

o Ordonné l'expulsion de M. [A] [U] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment Mme [D] [M], de l'appartement du 3ème étage (lot de copropriété n°5) ; 

o Dit qu'à défaut de départ volontaire, Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] pourrait procéder, à l'issue du délai de deux moisà compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

o Ordonné l'expulsion de M. [A] [U] et Mme [D] [M] ainsi que l'expulsion de tous occupants de leurs chefs de ces locaux ; 

o Dit qu'à défaut de départ volontaire, Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] pourrait procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force 

publique ; 

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976,58 ' pour la période courant du présent jugement à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI[Adresse 1] la somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

o Condamné M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 31.047,15 ' correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus) ; 

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 29.662,60 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ; 

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 92.256,87 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour. 



Statuant à nouveau : 



Constater que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation de la maison au fond de la cour et du studio au fond de la cour, lots de copropriété n°1 6 et 11 sis [Adresse 3] ; 



Condamner M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 23.399,52 ' correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus) ; 

 

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 25.650,20 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ; 



Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 149.149,64 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour. 



Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 539,32 ' pour la période courant du 5 septembre 2022 à la date de libération effective et définitive des lieux ; 



Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2.073,94 ' pour la période courant du 5 septembre 2022 à la date de libération effective et définitive des lieux ; 



Débouter les consorts [U]/[M] en leur demande tendant à obtenir la nullité du bail en date du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ; 



Déclarer irrecevable la demande formulée par les consorts [U]/[M] tendant à obtenir la condamnation de Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts ; 



Débouter les consorts [U]/[M] de leur demande de compensation ; 



Condamner M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités la somme de 634.790 ' au titre du remboursement des loyers reçus entre 2013 et 2016 dans le cadre des locations Airbnb irrégulières ; 



Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités la somme de 334.320 ' au titre du remboursement des loyers reçus entre 2017 et 2024 dans le cadre des locations Airbnb irrégulières ; 



Déclarer irrecevable la demande formulée par les consorts [U]/[M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'appel. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre préliminaire, la cour relève que de nombreuses demandes de M. [A] [U] et Mme [D] [M] tendant à 'réformer' le jugement ne pourront qu'être écartées, comme étant inopérantes en ce qu'elles visent des motifs du jugement et non des chefs de dispositif, et constituent en réalité des moyens et non des prétentions.



Sur la rectification d'erreur matérielle



Il résulte des conclusions des parties qu'une erreur matérielle affecte le jugement entrepris du 25 novembre 2022 s'agissant de la désignation de la maison et du studio en fond de cour, situés [Adresse 3], objets du litige ; ces locaux apparaissent en réalité correspondre respectivement au lot 11 (maison ; et non 10 comme indiqué dans le jugement) et au lot 1 (studio, et non 11 comme indiqué dans le jugement) de la copropriété.



La cour a sollicité des parties une note en délibéré en vu de la rectification d'erreur matérielle du jugement en ce sens, en application de l'article 462 alinéa 1 du code de procédure civile ; aucune réponse n'est parvenue à la cour.



Au vu de ces éléments il conviendra de rectifier le jugement en ce sens.



Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [A] [U] et Mme [D] [M] 



M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. [O], ès qualités, et réitèrent les fins de non-recevoir suivantes.



Sur le défaut de pouvoir et d'intérêt du liquidateur



M. [A] [U] et Mme [D] [M] soutiennent, en substance, que M. [O], ès qualités, n'avait pas qualité ni intérêt pour agir en résiliation du bail en tant que liquidateur de la SCI, en ce que seul le juge-commissaire était compétent pour statuer sur la résiliation du bail (s'agissant de l'assignation de 2019 postérieure à la liquidation judiciaire), sur le fondement du IV de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, dérogeant selon eux à l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. 

Ils estiment ainsi que seul le juge-commissaire a compétence pour prononcer la résiliation d'un bail encore en cours (d'habitation, professionnel ou commercial) conclu avant l'ouverture de la procédure collective et que le premier juge aurait dû accueillir la fin de non-recevoir soulevée 'et/ou relever son incompétence à connaître du litige'.

S'agissant de l'assignation de 2017, antérieure à la liquidation judiciaire, ils considèrent qu'une autorisation du juge-commissaire était nécessaire pour introduire cette action à l'égard d'un associé.



M. [R] [O], ès qualités, demande la confirmation du jugement, faisant valoir, en substance, que la compétence du juge des contentieux de la protection est exclusive pour connaître du contentieux des baux d'habitation et des baux à usage mixte, comme en l'espèce; qu'en tant que liquidateur il a pour mission d'introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire, au nom et dans l'intérêt des créanciers. 

Il estime que c'est l'assignation de 2019 qui importe et a introduit l'instance.



Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile : 

'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.'



L'article L. 641-4 du code de commerce dispose que : 'Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire (...)'.



L'article L. 622-20 du même code dispose que ' Le mandataire judiciaire désigné par le tribunal a seul qualité pour agir au nom et dans l'intérêt collectif des créanciers. Toutefois, en cas de carence du mandataire judiciaire, tout créancier nommé contrôleur peut agir dans cet intérêt dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat'.



Selon l'article L. 641-9 du même code 'Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.'.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants principaux, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, qu'au regard de ces dispositions les pouvoirs du liquidateur, qui exerce les missions dévolues à l'administrateur judiciaire et au mandataire judiciaire, a seule qualité pour agir au nom et dans l'intérêt collectif des créanciers et que ces pouvoirs, de portée générale, ne sont pas subordonnés à une autorisation du juge-commissaire ; qu'ainsi le liquidateur ne fait qu'exercer les pouvoirs qui lui sont reconnus par la loi en engageant une procédure de résiliation de bail et d'expulsion d'un associé de l'immeuble appartenant à la société ; qu'en outre le propriétaire a un intérêt manifeste à agir en résiliation du bail pour violation d'une interdiction de sous-louer les lieux et en paiement d'un arriéré locatif.



La cour ajoute que l'argumentation des appelants principaux se fonde en réalité également sur l'incompétence alléguée du juge des contentieux de la protection au profit du juge-commissaire, pour statuer sur la résiliation du bail, sur saisine du liquidateur.

 

L'article L. 641-11-1 du code de commerce auquel ils se réfèrent dispose en son paragraphe IV, qu''À la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant. 



Pour mémoire, il résulte ainsi de l'article L. 622-13 du code de commerce (en cas de sauvegarde et en redressement judiciaire) et de L. 641-11-1 du même code (en liquidation judiciaire), que l'ouverture d'une procédure collective ne met pas fin au contrat y compris au contrat de bail, celui-ci étant continué, sauf résiliation qui peut intervenir de plein droit ou sur demande ; le juge-commissaire est compétent pour constater la résiliation de plein droit des contrats en cours ou pour prononcer la résiliation, à la demande de l'administrateur ou du liquidateur.

L'ordonnance du juge-commissaire, saisi par requête de l'administrateur ou du liquidateur, est susceptible de recours devant le tribunal de commerce, le jugement étant lui-même susceptible d'appel.



S'agissant de ces principes, les appelants se prévalent de l'arrêt de la cour de cassation, Com., 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.685, publié.

Cet arrêt retient qu'il résulte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, I et II, que lorsque le bailleur entend résilier un bail d'habitation relevant des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit en respecter les termes en délivrant un congé conforme à ses dispositions et énonce que, l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce n'excluant pas l'application de ce texte en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d'occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions de l'article 15, I et II, précité.

Cet arrêt ne concerne pas une procédure de résiliation pour faute du locataire comme en l'espèce ; il n'est en outre pas discuté, en l'espèce, que l'action du liquidateur doit respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l'a rappelé cet arrêt.



Pour mémoire, le juge-commissaire est une juridiction distincte qui a pour mission de suivre le déroulement de la procédure collective et le traitement économique de l'entreprise au sens de l'article R. 662-3 du code de commerce.

En l'espèce, l'assignation en résiliation du bail ne vise pas la nécessité de résilier le bail au regard des opérations de liquidation, ni de procéder à la réalisation d'actifs de la société non grevés de baux, mais la résiliation pour faute du preneur, dont il est demandé l'expulsion ce qui ne relève pas des compétences du juge-commissaire ; ainsi contrairement à ce qui est soutenu, l'article L. 641-11-1 ne fait pas obstacle au pouvoir du liquidateur de saisir le juge des contentieux de la protection, lequel connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre et des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en application du code de l'organisation judiciaire.



En outre, en tout état de cause, cette argumentation est inopérante puisqu'à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d'appel, saisie par l'effet dévolutif de l'appel et investie de la plénitude de juridiction tant en matière civile qu'en matière commerciale, est compétente pour statuer au fond, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.



Enfin, à toutes fins utiles, M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne soutiennent pas que la demande de résiliation judiciaire porte une atteinte excessive à leurs intérêts ni ne contestent sa nécessité au regard des opérations de liquidation, par référence à la teneur de l'article L. 641-11-1 qu'ils invoquent. 



Ce moyen d'irrecevabilité doit donc être écarté, comme l'a retenu le premier juge dans ses motifs.



Sur l'irrecevabilité de l'assignation tirée de l'absence de notification au Préfet



M. [A] [U] et Mme [D] [M] considèrent que, s'agissant d'une demande de résiliation du bail fondée, même partiellement, sur l'existence d'une dette locative, l'assignation devait être notifiée au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience, à peine d'irrecevabilité, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'en l'espèce, l'assignation du 16 janvier 2019 aurait donc dû être notifiée à la préfecture au plus tard le 1er février 2019, l'audience devant le premier juge étant fixée au 1er avril 2019 ; qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de cette formalité, et ce pas plus en cause d'appel que devant le premier juge ; ils soulignent que, dans son argumentation en réplique, M. [O], ès qualités, entretient une confusion entre la saisine de la CCAPEX et la notification de l'assignation au Préfet.



M. [R] [O], ès qualités, réplique en se référant uniquement à l'assignation du 16 janvier 2019, qu'il estime être le seul acte introductif de la présente instance, et soutient avoir respecté les prescriptions légales ; qu'en tout état de cause la résiliation est également demandée sur le fondement de la sous-location fautive, ce motif ne nécessitant pas l'accomplissement de cette notification.



L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en janvier 2019, dispose que :

'III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.'



Le défaut de notification dans le délai prescrit ne peut être régularisé lors de l'instance par le bailleur (3e Civ., 14 février 2012, pourvoi n°11-30.072).



Il est constant que l'assignation du 1er juin 2017 n'a pas fait l'objet d'une notification à la préfecture.



La formalité prévue par l'article précité n'est pas applicable à l'action qui tend à faire constater la qualité d'occupant sans droit ni titre.

Or, en l'espèce, l'existence même d'un bail entre les parties est contestée par M. [R] [O], ès qualités, s'agissant de la maison et du studio en fond de cour (lots n° 1 et 11). 

La recevabilité des demandes relatives à ces locaux ne saurait donc être utilement contestée au regard de ces dispositions.

Les demandes relatives à ces locaux doivent donc être déclarées recevables, le jugement étant confirmé sur ce point.



Par ailleurs, il convient de rappeler que les dispositions légales précitées s'appliquent en cas de demande en résiliation motivée, notamment, par l'existence d'une dette locative, quand bien même un autre motif de résiliation est également invoqué (3e Civ., 16 avril 2008, pourvoi n° 07-12.264, Bull. 2008, III, n° 73: pour un cas de dette locative et de manquement à l'obligation de jouissance paisible).

Or, en l'espèce, l'assignation du 16 janvier 2019 demandant la résiliation du bail portant sur l'appartement du 3ème étage (lot n°5) est motivée par des sous-locations qualifiées d'illicites et par une dette locative.

Il en résulte que ces dispositions sont applicables, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dans ses motifs, et à ce que soutient M. [R] [O], ès qualités. 



Concernant cette assignation du 16 janvier 2019, M. [R] [O], ès qualités, soutient 'qu'il résulte de l'accusé de réception électronique émis par la Préfecture de [Localité 6] que l'assignation délivrée le 16 janvier 2019, pour une audience fixée au 1er avril 2019, a été adressée à la CCAPEX le 21 janvier 2019, soit plus de deux mois avant la première audience (Pièce n°19) ".



Or, la pièce 19 est intitulée dans son bordereau de pièces " Jugement rectificatif en date du 1er février 2023 " et la pièce au dossier sous ce numéro est en effet ce jugement rectificatif.



En outre, ainsi que le fait valoir à juste titre la partie adverse, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est prescrite par le II de l'article 24 précité, cette prescription étant distincte de la notification au représentant de l'Etat exigée au III du même article. La circonstance alléguée, à la supposer démontrée, est donc inopérante.



Aucune autre pièce n'est produite par M. [R] [O], ès qualités, de nature à démontrer que l'assignation du 16 janvier 2019 a été notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, et notamment aucun accusé de réception électronique.



Force est de constater que si la pièce adéquate a été produite devant le premier juge en cours de délibéré, comme celui-ci l'indique dans les motifs du jugement, la pertinence du document transmis est expressément contestée par la partie adverse et, en tout état de cause, la preuve de la notification n'est pas rapportée devant la cour d'appel.



La demande en résiliation du bail concernant l'appartement du 3ème étage doit donc être déclarée irrecevable, ainsi les demandes accessoires en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a :

-déclaré recevables les de