Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00727 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG47Y



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS- RG n° 11-22-000490



APPELANTS

 

Monsieur [G] [I] [F]

né le 10 Septembre 1967 à [Localité 5] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 3]



et



Madame [H] [E]

née le 15 Juin 1967 à [Localité 4] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Tous deux représentés par Me Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887



INTIMÉE 



S.C.I. ABEILLE

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 508 596 384

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant, Me Floriane BOUST de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, la SCI Abeille a donné en location à M.[G] [I] [F] et Mme [H] [E] un appartement de quatre pièces situé [Adresse 2] moyennant un loyer initial révisable de 810 euros et une provision sur charges de 40 euros. 



Par acte d'huissier de justice du 28 avril 2022, la SCI Abeille a fait assigner, M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion de M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] et de tout occupant de leur chef, ainsi que leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 47.850 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d'avril 2022 inclus avec intérêts de droits au taux légal, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à reprise des lieux, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens. 



A l'audience du 4 octobre 2022, la SCI Abeille a maintenu ses demandes tout en actualisant celle au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 52.950 euros, suivant décompte arrêté au 3 octobre 2022, mois d'octobre 2022 inclus. 



M. [G] [I] [F] et Mme [H] [F], régulièrement assignés par acte remis à domicile, n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 21 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail du 1er janvier 2014 liant la SCI Abeille et M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] pour le local d'habitation sis '[Adresse 1] à compter de la présente décision ; 

Condamne M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer solidairement à la SCI Abeille la somme de 52.950 euros arrêtée au 3 octobre 2022, mois d'octobre 2022 inclus au titre des arriérés de loyers et charges inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2022 sur la somme de 47.850 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé ; 

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

Dit que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

Rappelle que l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamne M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer in solidum à la SCI Abeille une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales à compter du mois de novembre 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux ; 

Condamne M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer in solidum les dépens de la présente décision, selon la liste limitativement fixée par l'article 696 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer in solidum à la SCI Abeille la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 22 décembre 2022 par M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E], 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 mars 2023 par lesquelles M.[G] [I] [F] et Mme [H] [E] demandent à la cour de :

A titre liminaire, 

DECLARER prescrite la demande en paiement des loyers et charges antérieurs à la date du 28 avril 2019 ; 

A titre principal, 

INFIRMER le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS en ce qu'il a : 

PRONONCE la résiliation du bail du 1er janvier 2014 liant la SCI ABEILLE et Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] pour le local d'habitation sis [Adresse 1] à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] à payer solidairement à la SCI ABEILLE la somme de 52.950 euros arrêtée au 3 octobre 2022, mois d'octobre 20222 inclus au titre des arriérés de loyers et charges inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2022 sur la somme de 47.850 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

DIT que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

RAPPELLE que l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] à payer in solidum à la SCI ABEILLE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales à compter du mois de novembre 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] à payer in solidum les dépens de la présente décision, salon la liste limitativement fixée par l'article 696 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] à payer in solidum à la SCI ABEILLE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Et, statuant de nouveau : 

RECEVOIR Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] en leurs demandes et les dire bien fondées ; 

En conséquence, 

DEBOUTER la société ABEILLE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre subsidiaire, 

ACCORDER à Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] les plus larges délais pour régler leur dette ; 

En tout état de cause, 

CONDAMNER la société ABEILLE à verser à Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] la somme de 56.610 euros au titre du manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent et ORDONNER la compensation de cette somme avec toute condamnation qui serait prononcée à l'encontre des appelants ; 

SUSPENDRE l'exigibilité des loyers à venir dans l'attente de la réalisation des travaux de remise en état de l'appartement ; 

CONDAMNER la société ABEILLE à payer à Monsieur [G] [I] [F] et Madame [H] [E] la somme de 1.500 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER la société ABEILLE aux entiers dépens d'appel.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 juin 2023 aux termes desquelles la SCI Abeille demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 21 novembre 2022 rendu par le Tribunal de Proximité d'AUBERVILLIERS en toutes ses dispositions. 

En conséquence : 

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F]. 

Ordonner l'expulsion de Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] ainsi que tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230,00 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir, des lieux dont s'agit sis à [Adresse 2]. 

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] à payer à la SCI ABEILLE la somme de 59.750,00 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés, terme de juin 2023 inclus et ce avec intérêts de droit au taux légal, à compter de l'assignation. 

Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] à compter de novembre 2022, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise. 

Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] à payer à la SCI ABEILLE la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC. 

Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] 

[F] aux entiers dépens. 

Y ajoutant 

Condamner in solidum Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. 

Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] aux entiers dépens y compris les frais d'exécution. 

Débouter Madame [H] [E] et Monsieur [G] [I] [F] de l'ensemble de leurs demandes. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la prescription partielle de la demande en paiement des loyers et des charges 



M. [I] [F] et Mme [E] font valoir devant la cour d'appel, au visa des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 122 du code de procédure civile, que la demande en paiement des loyers pour la période antérieure au 28 avril 2019 est prescrite puisque l'assignation est du 28 avril 2022.



La SCI Abeille fait valoir que sa demande n'est pas préscrite en ce que d'une part une précédente assignation du 21 novembre 2019 a été signifiée et qu'un commandement de payer du 24 septembre 2018 a été délivré et que d'autre part, si les impayés débutent en octobre 2016, M. [I] [F] et Mme [E] ont régularisé 9 règlements correspondant à 10 mois de loyers, lesquels s'imputent sur les termes échus les plus anciens.



En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Selon l'article 2241 du code civil "La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure."



Aux termes de l'article 2243 du code civil, l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.



Si l'effet interruptif de la prescription résultant d'une action portée en justice se prolonge pendant la durée de l'instance, l'interruption de la prescription est non avenue lorsque le demandeur laisse périmer l'instance (Civ. 1ère, 10 avril 2013 / n° 12-18.193).



Aux termes de l'article 2244 du code civil, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.



En l'espèce, il est versé aux débats l'assignation en référé délivrée à M. [I] [F] et Mme [E] le 21 novembre 2019 pour l'audience du 19 mai 2020 devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité d'Aubervilliers.



Selon la SCI Abeille, l'affaire a été radiée 'ensuite de l'absence du demandeur (audience au sortir du confinement)'.



Outre qu'aucune décision de radiation n'est versée aux débats, il résulte ainsi des déclarations de la SCI Abeille qu'elle a laissé l'instance se périmer, puisqu'elle ne démontre ni même n'allègue avoir sollicité le rétablissement de l'affaire.



Par ailleurs, s'agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 septembre 2018, visé à l'assignation précitée, ce commandement de payer ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d'exécution forcée, il n'a pas interrompu la prescription. 



L'article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.



Il résulte du décompte produit que si les impayés remontent à l'échéance d'octobre 2016, M. [I] [F] et Mme [E] ont effectué 8 règlements de 850 euros ainsi qu'un règlement de 2.300 euros (soit 10 loyers réglés).



A défaut d'indication, ces paiements s'imputent comme le soutient à juste titre la SCI Abeille sur les dettes échues les plus anciennes, de sorte que le premier impayé de loyers est en date du mois d'août 2017.



Néanmoins, l'assignation est du 28 avril 2022, de sorte que la demande formée pour la période antérieure au 28 avril 2019 est prescrite.



Il convient donc d'ajouter au jugement que la demande en paiement des loyers et charges formée pour la période antérieure au 28 avril 2019 est prescrite.



Sur résiliation du bail et l'expulsion



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné leur expulsion, M. [I] [F] et Mme [E] font valoir que la résiliation du bail n'est pas justifiée en ce que le logement loué est 'vétuste, non conforme aux normes en vigueur et donc dangereux et qu'il présente des désordres récurrents compte-tenu notamment de la défaillance du réseau électrique et de l'importante humidité omniprésente'.



La SCI Abeille sollicite la confirmation du jugement déféré. Elle fait valoir que M.[I] [F] et Mme [E] ont accumulé un arriéré locatif extrêmement important, depuis plusieurs années, que cette infraction caractérisée et réitérée aux dispositions légales en vigueur justifie pleinement la demande en résiliation judiciaire du bail.



Elle ajoute que l'état du logement ne lui est pas imputable.



L'article 1224 du code civil dispose que 'la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'.



Selon l'article 1228, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.



L'article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un logement décent, s'agissant de son habitation principale ; lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.



En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.



Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



En l'espèce, M. [I] [F] et Mme [E] ne contestent pas les décomptes produits, desquels il ressort qu'ils ne règlent plus les loyers et charges du logement qu'ils occupent, et ce depuis plusieurs années.



Il ressort de ces décomptes arrêtés pour le premier au mois d'octobre 2022 et pour le second au mois de juin 2023, qu'ils n'ont plus rien versé depuis le mois de juin 2019. 



De surcroît, les seuls paiements effectués par M. [I] [F] et Mme [E] depuis octobre 2016, sont 8 règlements de 850 euros ainsi q'un règlement de 2.300 euros, de sorte qu'en réalité la dernière échéance de loyers réglée en totalité est celle du mois de juillet 2017, celle du mois d'août 2017 n'ayant été réglée que partiellement.



Pour justifier de l'indécence des lieux, ils versent aux débats un procès-verbal de constat d'huissier non contradictoire établi le 28 juillet 2022, soit après la délivrance de l'assignation.



Aux termes de ce procès-verbal, l'huissier énonce avoir fait les constats suivants :

- dans l'entrée, les murs et plafonds sont recouverts de moisissure ou de salpêtre provoquant des chutes d'enduit et de peinture et le papier peint est décollé en grande partie, 

- le placoplâtre en sous-face de la descente d'escalier est imbibé d'eau et menace de s'effondrer, (l'huissier précise observer des décollements entiers de plaque de ciment ou de plâtre ainsi que d'importantes fissurations, cloques et boursouflures)

- les murs et plafonds de l'étage présentent les mêmes désordres qu'au rez-de-chaussée 

- dans le séjour, la porte-fenêtre donne accès sur le balcon du logement sur le pignon duquel il a été volontairement et sauvagement installé une distribution de branchements et de câbles électriques desservant tous les logements de cet ensemble d'habitation

- dans la chambre au 1er étage, les murs et plafonds sont recouverts de moisissure ou de salpêtre.



Par ailleurs, l'huissier a noté les déclarations de Mme [E], laquelle lui a indiqué que lors des précipitations l'eau ruisselle le long des murs, des rongeurs s'introduisent dans le logement par les murs fragilisés, qu'elle a été contrainte de neutraliser et d'isoler toute l'électricité murale redoutant un court-circuit, qu'elle n'utilise plus le balcon compte-tenu de la dangerosité liée aux arcs électriques provoqués lors de pluies, et que lorsqu'elle prend sa douche, l'eau ruisselle le long des murs.



Il convient de relever que ce procès-verbal qui fait état de désordres liés à la présence d'une forte humidité et à l'existence de ce qui apparaît être un dégât des eaux en sous-pente de l'escalier, n'est corroboré par aucun document technique et notamment une expertise d'assurance permettant de déterminer l'origine de ces désordres et leur imputabilité.



Egalement, la date d'apparition de ces désordres n'est pas démontrée et M. [I] [F] et Mme [E] ne justifient ni même n'allèguent avoir alerté le bailleur de difficultés liées à l'humidité des lieux, laquelle peut au demeurant résulter de plusieurs causes dont les conditions d'occupation du logement et notamment un défaut d'aération suffisante.



En outre, conformément à l'article 1731 du code civil précité, en l'absence d'établissement d'un état des lieux, ceux-ci sont présumés avoir été remis en bon état.



S'agissant de la non-conformité de l'installation électrique et de la présence d'une 'distribution de branchements et de câbles électriques desservant tous les logements de cet ensemble d'habitation' installée sur le balcon de l'appartement, telle que décrite par l'huissier, la SCI Abeille conteste avoir réalisé cette installation et le constat d'huissier, non complété par l'avis d'un professionnel, ne saurait établir la responsabilité de la bailleresse à ce titre.



Il convient de relever en outre que le procès-verbal de constat a été effectué en l'absence de la propriétaire qui n'a pas pu faire valoir d'éventuelles observations.



Dans ces conditions, ce seul procès-verbal non corroboré par l'avis d'un expert ou de professionnels, ou même d'un rapport des services d'hygiène de la mairie, n'est pas suffisant pour établir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretien des lieux.



Au demeurant, il n'est pas démontré que les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage.



Compte-tenu de la dette locative et de l'absence de tout paiement depuis juin 2019, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants devant la cour d'appel, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit, que le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour manquements des locataires à leur obligation essentielle de paiement des loyers et des charges. 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui ne sont d'ailleurs pas critiqués en eux-mêmes et sauf à rectifier l'erreur matérielle de la page 1/5 et du dispositif du jugement concernant l'adresse des lieux loués qui n'est pas le [Adresse 1], à [Localité 3] mais le [Adresse 2]. 



Sur la dette locative



Il résulte des décomptes produits que la dette locative non prescrite soit depuis le 28 avril 2019 jusqu'au mois de juin 2023 inclus s'élève à 42.585 euros [85 euros (28 au 30 avril 2019) + 850 euros x 50 mois].



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a 'condamné M. [I] [F] et Mme [E] à payer solidairement à la SCI Abeille la somme de 52.950 euros arrêtée au 3 octobre 2022, mois d'octobre 2022 inclus au titre des arriérés de loyers et charges inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2022 sur la somme de 47.850 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé'.



M. [I] [F] et Mme [E] doivent être condamnés solidairement à payer à la SCI Abeille la somme de 42.585 euros, au titre des loyers et charges, et indemnités d'occupation dus au mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date de notification des conclusions d'intimée, valant mise en demeure.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [I] [F] et Mme [E] 



* Sur la demande de délais de paiement



L'article 1343-5 du code civil dispose que :

'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(..)'.



M. [I] [F] et Mme [E] demandent à bénéficier des plus larges délais de paiement au visa des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



Il convient de préciser que comme le souligne la SCI Abeille, le délai de trois ans, qui correspond aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en cas d'acquisition de la clause résolutoire, laquelle n'a pas été mise en oeuvre, ne trouve pas à s'appliquer dans le cas présent.



Seul l'octroi d'un délai de paiement de deux ans doit donc ici être examiné.



M. [I] [F] et Mme [E] font valoir leur bonne foi et les conditions d'occupation des lieux.



L'intimée s'oppose à la demande en faisant valoir que M. [I] [F] et Mme [E] sont de mauvaise foi et ne justifient pas de leur situation.



En l'espèce, comme il a été indiqué, il n'est pas démontré que les désordres constatés dans les lieux résultent d'un manquement du bailleur à ses obligations.



La dette locative est très importante et a augmenté en l'absence de tout paiement, même partiel, des loyers, charges et indemnités d'occupation, étant rappelé que la dernière échéance réglée en totalité est celle de juillet 2017.



De plus, les appelants ne produisent aucune pièce attestant de leur situation personnelle et financière.



Leur demande de délais de paiement sera donc rejetée.



* Sur les demandes en paiement, compensation et suspension des loyers



M. [I] [F] et Mme [E] demandent à la cour d'ordonner la réfaction de 60 % du montant des loyers sur la période du 1er janvier 2014 au 20 mars 2023 et sollicitent à ce titre, le paiement d'une somme de 56.610 euros.



Ils demandent en outre à ce qu'il soit ordonné la compensation de cette somme avec toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre.



Ils ajoutent une demande de 'suspension de l'exigibilité des loyers à venir jusqu'à complète réalisation des travaux nécessaires à la délivrance d'un logement décent'.



En l'espèce, il résulte des motifs énoncés plus haut qu'il n'est pas démontré que les désordres constatés dans les lieux résultent d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien.



Comme le souligne la SCI Abeille, la demande relative à la suspension des loyers 'jusqu'à complète réalisation des travaux nécessaires à la délivrance d'un logement décent' est en outre, indéterminée en ce que ces travaux ne sont pas définis.



De surcroît, les appelants qui n'ont réglé qu'un montant global de 9.100 euros entre octobre 2016 et juin 2023 et qui ne justifient aucunement avoir payé depuis, une quelconque autre somme, ne sauraient valablement demander paiement d'une 'réfaction de loyers' qu'ils n'ont pas réglés.



A titre surabondant, le bail étant résilié à partir du 21 novembre 2022, aucune obligation contractuelle de délivrer un logement décent ne peut être invoquée à l'encontre de la SCI Abeille, postérieurement à cette date, M. [I] [F] et Mme [E] étant à partir de cette date occupants sans droit ni titre.



Les demandes en paiement et de suspension de l'exigibilité des loyers seront rejetées, ainsi que celle relative à la compensation.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



M. [I] [F] et Mme [E], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens d'appel y compris les frais d'exécution.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf :

- à rectifier l'erreur matérielle de la page 1/5 et du dispositif du jugement concernant l'adresse des lieux loués qui n'est pas le [Adresse 1] mais le [Adresse 2],

- en ce qu'il a condamné M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer solidairement à la SCI Abeille la somme de 52.950 euros arrêtée au 3 octobre 2022, mois d'octobre 2022 inclus au titre des arriérés de loyers et charges inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2022 sur la somme de 47.850 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé,



Et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,



Déclare irrecevable comme prescrite la demande de la SCI Abeille au titre des loyers et charges sur la période antérieure au 28 avril 2019,



Condamne M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer solidairement à la SCI Abeille la somme de 42.585 euros, au titre des loyers et charges, et indemnités d'occupation dus au mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Déboute M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] de toutes leurs demandes reconventionnelles relatives à l'octroi de délais de paiement, au paiement d'une somme de 56.610 euros, à la compensation et à la suspension de l'exigibilité des loyers,



Condamne in solidum M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] à payer à la SCI Abeille la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne solidairement M. [G] [I] [F] et Mme [H] [E] aux dépens d'appel, y compris les frais d'exécution.



Rejette toutes autres demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,