Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00693 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIW45



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00055





APPELANT

Monsieur [D] [U] [L]

[Adresse 2]

[Localité 16]

représenté par M. Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, assisté à l'audience par Me Olivier BECHET de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS









INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

anciennement SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS 

[Adresse 17] 

[Adresse 17]

[Localité 13]

représenté par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 substitué à l'audience par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par Monsieur [G] [Y], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère 

 









Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté inter-préfectoral du 13 février 2017, les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est Orange du métro parisien ont été déclarés d'utilité publique. Par arrêté inter-préfectoral du 20 juin 2018, le périmètre du projet a été modifié.

La Société du Grand Paris, devenue Société des Grands Projets, est en charge du projet.

Est notamment concerné par la procédure, le bien cadastré section X n°[Cadastre 14], situé [Adresse 2] à [Localité 16] et appartenant à M. [D] [U] [L]. Il s'agit d'une parcelle de 238m², qui supporte un bien composé d'un pavillon de 123,1m² et d'un studio de 12,1m².

Le transport a été fixé au 17 mai 2023.

Par jugement contradictoire du 02 novembre 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :


DÉCLARÉ Madame [Z] [B] irrecevable en l'intégralité de ses prétentions ;

FIXÉ à la somme de 486.720 euros (135,2m² x 3.600 euros) l'indemnité principale en valeur libre à revenir à Monsieur [D] [U] [L] au titre de l'expropriation du bien référencé au cadastre section X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;

FIXÉ à la somme de 49.672 euros l'indemnité de remploi à revenir à Monsieur [D] [U] [L] au titre de l'expropriation du bien référencé au cadastre section X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;

FIXÉ à la somme de 3.000 euros l'indemnité de remploi (erreur matérielle : indemnité de déménagement) à revenir à Monsieur [D] [U] [L] au titre de l'expropriation du bien référencé au cadastre section X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;

CONDAMNÉ la Société du Grand Paris à payer 1.500 euros à M. [D] [U] [L] et 1.500 euros à Mme [Z] [B] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la Société du Grand Paris aux dépens ;

RAPPELÉ que la décision bénéficie de l'exécution provisoire.








M. [U] [L] a interjeté appel par RPVA le 11 décembre 2023 du jugement sur l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité de remploi (erreur matérielle : indemnité de déménagement).



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/Adressées au greffe le 11 mars 2024 par M. [U] [L], appelant, notifiées le même jour (AR expropriant le 13/03/2024 et AR CG le 14/03/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :


INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 02 novembre 2023 en ce qu'il a fixé à la somme de 486.720 euros l'indemnité principale revenant à M. [D] [U] [L] ; 

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 02 novembre 2023 en ce qu'il a fixé à la somme de 49.672 euros l'indemnité de remploi revenant à M. [D] [U] [L] ; 

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 02 novembre 2023 en ce qu'il a fixé à la somme de 3.000 euros l'indemnité revenant à M. [D] [U] [L]  au titre de son déménagement ; 


Et statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité principale d'expropriation du bien de M. [D] [U] [L] à la somme de 650.000 euros (4.850 euros x 135,2m²) ;

FIXER l'indemnité de remploi due à M. [D] [U] [L] à la somme de 66.000 euros ;

FIXER l'indemnité accessoire due à M. [D] [U] [L] à la somme de 18.000 euros ;


En conséquence,


CONDAMNER la Société du Grand Paris à verser à M. [D] [U] [L] la somme totale de 731.000 euros ;

CONDAMNER la Société du Grand Paris à verser à M. [D] [U] [L] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.




2/ Adressées au greffe le 25 avril 2024 par la Société du Grand Paris, intimée et formant appel incident, notifiées le 22 mai 2024 (AR le 27/05/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :


INFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 des chefs de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi ;


Statuant à nouveau,


FIXER à la somme de 406.000 euros (3.000 euros x 135,2m²) l'indemnité principale devant revenir à M. [U] [L] [D] pour l'expropriation du bien cadastré X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;

FIXER à la somme de 41.600 euros l'indemnité de remploi devant revenir à M. [U] [L] [D] pour l'expropriation du bien cadastré X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;

CONFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 en tant qu'il a fixé à la somme de 3.000 euros l'indemnité de déménagement devant revenir à M. [U] [L] [D] pour l'expropriation du bien cadastré X n°[Cadastre 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 16] ;


En tout état de cause,


DÉBOUTER M. [U] [L] [D] de son appel et de l'ensemble de ses demandes.




3/ Adressées au greffe le 21 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 28 mai 2024 (AR le 30/05/2024), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


CONFIRMER le jugement de 1ère instance sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi ;

FIXER l'indemnité de déménagement à 18.000 euros

REFORMER le jugement et FIXER l'indemnité totale à 554.392 euros soit 486.720 euros (indemnité principale) + 49.672 euros (de remploi) + 18.000 euros (de frais de déménagement).




EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [D] [U] [L] expose que :

- Sur l'indemnité principale, il ressort des termes de comparaison pertinents que la valeur métrique d'un bien similaire se situe entre 4.000 et 5.000 euros. Il ressort de l'analyse de ces mêmes termes que le marché connait une hausse significative des prix des biens. La valeur fixée par le premier juge parait ainsi déconnectée de la réalité actuelle du marché immobilier.

- Sur la situation d'occupation du bien, M. [U] [L] renonce à son droit au relogement et entend donc voir l'indemnité d'expropriation fixée en valeur libre.

- Concernant l'indemnité de déménagement, M. [U] [L] produit un devis à hauteur de 18.000 euros correspondant à l'évaluation de ses frais de déménagement.



La Société du Grand Paris rétorque que :


Sur l'indemnité principale, l'indemnité demandée par l'exproprié est sans rapport avec les prix du marché. Les références produites par l'exproprié sont anciennes et concernent des pavillons d'une superficie bien moindre que celui de l'espèce. Les termes de comparaison versés par l'expropriant et portant sur des biens d'une surface similaire à celle de l'espèce font ressortir une valeur métrique moyenne de 3.048 euros/m². Les termes n°2 et 3 proposés par le commissaire du Gouvernement, très similaires au bien de l'espèce présentent même des prix/m² inférieurs à 3.000 euros, ce qui conforte l'offre de l'expropriante. Il convient de tenir compte de la qualité passable de la construction du bien, de son caractère mitoyen et de son état intérieur et extérieur. C'est à tort que le premier juge a retenu les annexes du bien pour retenir une valeur supérieure à celle du marché, les termes de comparaison versés par l'expropriant bénéficiant également de telles annexes.

Sur l'indemnité de déménagement, le devis versé par l'exproprié porte sur un déménagement à l'autre bout de la France métropolitaine. Il ne revient pas à l'expropriant d'indemniser un déménagement en dehors du périmètre proche du bien exproprié.




Le commissaire du Gouvernement conclut que :


Sur la surface retenue, il convient de rappeler que la surface habitable retenue ne prend pas en compte les 69,60m² de garage et d'annexes attachés au bien.

Sur l'état du bien, il est globalement en bon état et fonctionnel.

Sur les termes de comparaison, ceux de l'expropriant sont trop anciens et devront être écartés. Les termes retenus par le premier juge sont pertinents et seront retenus.

Sur la valeur unitaire du bien, l'état du bien de l'espèce justifie la valorisation à 3.600 euros/m² retenue par le premier juge, qui sera confirmée.

Sur les frais de déménagement, l'exproprié a communiqué un devis justifiant de ses prétentions et il sera accordé une indemnité à la hauteur de ses prétentions.




SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 11 décembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de M. [L] du 11 mars 2024, de la SGP du 25 avril 2024 et du commissaire du Gouvernement du 21 mai 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

M. [L] a adressé par RPVA le 18 février 2025 à 16H18 une pièce nouvelle n°8 : mutation du 27 juin 2024.



Comme indiqué sur la note d'audience, la cour a soulevé d'office la non saisine de la cour de cette pièce nouvelle adressée par RPVA sur le fondement de l'article R311-26 du code de l'expropriation et afin de respecter le principe du contradictoire en application de l'article 16 du code de procédure civile, a invité les parties à présenter leurs observations :

- le conseil de M. [U] [L] ne s'oppose pas à ce que cette pièce n°8 soit écartée des débats ;

- le conseil de la SGP prend acte que le conseil de M. [U] [L] ne s'oppose pas à ce que sa pièce n°8 soit écartée des débats ;

- le commissaire du Gouvernement ne présente pas d'observations.

Cette pièce n°8 n'ayant pas été adressée ou déposée au greffe de la cour conformément à l'article R311-26 du code de l'expropriation, le commissaire du Gouvernement n'ayant pas accès à RPVA et le conseil de M. [U] [L] ne s'opposant pas à ce que celle-ci soit écartée, la cour écarte des débats cette pièce nouvelle.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de M. [L] concerne l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité de déménagement.



L'appel incident de la SGP porte sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne le montant de l'indemnité de déménagement. 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L322-1 du code de l'expropriation des articles L 322-1 du code de l'expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, le PLU intercommunal d'Est ensemble modifié et approuvé par décision du 27 juin 2023.

Monsieur [L] n'a pas conclu sur ce point, la SGP et le commissaire du Gouvernement, retiennent en application des mêmes textes que le premier juge la date du 29 juin 2021, correspondant à la dernière modification du PLU intercommunal d'Est Ensemble.

En application des articles L 322-1 du code de l'expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, il convient de fixer la date de référence au 29 juin 2021, correspondant à la dernière modification du PLUI d'Est Ensemble.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

S'agissant des données d'urbanisme, le premier juge n'en fait pas état.

La SGP n'a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement indique qu'au plan local d'urbanisme intercommunal d'Est ensemble modifié le 29 juin 2021, le bien est situé en zone UH (habitat pavillonnaire) et qu'il est également concerné par l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) du territoire [Adresse 18].

Ce zonage sera retenu.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge indique que l'environnement est constitué d'un quartier pavillonnaire au centre de la commune près de l'[Adresse 15] ou se situent de nombreux commerces et les arrêts de tram 1 et les arrêts de bus 234, 251 et 301 ainsi qu'à 8 minutes de marche de la ligne 5 du métropolitain ; que l'état des façades est correct, qu'il y a deux accès par la voie publique pour les véhicules et piétons ; que s'agissant des extérieurs, se trouvent à l'avant de la maison une terrasse, un espace vert ainsi qu'un accès au garage ; que la maison est mitoyenne sur trois niveaux, -accès garage ; que sur le côté, il y a une allée en dur qui donne accès à l'arrière de la maison ainsi que de la verdure et une extension en dur d'environ 12 m² avec WC et une chambre en plus d'un abri jardin ; que s'agissant du bâti principal, se trouvent au rez-de-chaussée, une salle de bains avec un espace de stockage et une porte d'accès au jardin, au sous-sol, une cave et des espaces de stockage ainsi qu'un garage destiné au stockage, au premier étage, un palier qui dessert trois chambres dont deux bénéficient de rangement intégré ainsi qu'une salle de bains avec baignoire, WC et lavabo ; que sous les toits, il existe un espace aménagé, des poutres apparentes ainsi que des briques et une grande chambre avec doubles velux et une cheminée fonctionnelle.

La SGP produit une photographie de l'extérieur du pavillon dans ses conclusions et indique qu'il convient de tenir compte des caractéristiques du bien, et en particulier :

' le caractère mitoyen du pavillon,

' le fait que l'une des chambres, retenue pour une surface habitable 12 m², est mansardée car située dans les combles ;

' la qualité passable de la construction ;







' l'état extérieur et intérieur, comportant des travaux de rafraîchissement à prévoir, ainsi que l'atteste la vue du bien exproprié.

Le commissaire du Gouvernement après une description détaillée du bien, et avec des photographies dans ses conclusions, indique que l'ensemble immobilier est situé dans une rue pavillonnaire à quelques mètres de la ligne de tramway T1 et à grande proximité du centre commercial « Édouard Leclerc », de l'autoroute A 86 et du c'ur de ville avec ses nombreux bâtiments administratifs, sa station de métro « Pablo Picasso » de la ligne 5 et ses lignes de bus ; que l'implantation est donc favorable.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès- verbal de transport.

La cour retiendra le descriptif effectué par le premier juge dans le procès-verbal de transport sur les lieux du 17 mai 2023, à savoir un pavillon globalement en bon état et fonctionnel ainsi qu'une implantation favorable.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 2 novembre 2023.



- Sur l'indemnité principale

En appel, la surface retenue de 135,2 m² n'est pas contestée, ni la fixation de l'indemnité principale en valeur libre, ni enfin la méthode par comparaison.

Après examen des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 3 600 euros/ m² indiquant que la valeur moyenne du spectre du marché va de 2 578 euros/m² à 4 905,79 euros/m² soit 3 250,86 euros/m², mais que compte tenu des nombreuses annexes dont bénéficie le bien exproprié ainsi que de la surface habitable de 135,2 m² supérieure à celle de certains termes de comparaison de 9,2 m² à 40,2 m², il a retenu une valorisation supérieure.

Il convient en conséquence d'examiner les références proposées par les parties.

a) Les références de M.[L]

Il demande de retenir une valeur unitaire de 4 850 euros/m² et fait état des références suivantes :

- pièce n°5-7 : 31 mai 2022:une maison de 50 m² située sur une parcelle de 245 m² au [Adresse 7], 282 500 euros, soit 5 650 euros/m².

La pièce versée 5-7 ne comprend pas les références de publication pemettant d'accéder à l'acte de vente pour connaitre les caractéristiques de la mutation.

En outre, la surface de 50 m² n'est pas comparable avec celle du bien exproprié de 135,2 m².

Ce terme sera donc écarté.

- pièces n°5-8 et 5-9 : 3 avril 2023 : maison de 75 m² sur une parcelle de 230 m² [Adresse 5] achetée par la SGP, 540 000 euros soit 7 200 euros/m², avec une indemnité de remploi de 55 000 euros et une indemnité de déménagement de 15 500 euros. 

La surface de 75 m² n'est pas comparable avec celle du bien exproprié de 135,2 m².

Ce terme sera donc écarté.



- pièces n°5-10: 14 juin 2023 : [Adresse 6] , 57 m² sur une parcelle de 445m², 300 000 euros, soit 5 263 euros/m².

La surface de 57 m² n'est pas comparable avec celle du bien expropriée de 135,2 m².

Ce terme sera donc écarté.

M. [U] [L] verse également les termes suivants ETALAB :

' pièce 5.1 : 441'020 euros ;

' pièce 5.2 : 140'000 euros ;

' pièce 5.3 : 292'000 euros ;

' pièce 5.4 : 253'750 euros ;

' pièce 5.5 : 242'000 euros ;

' pièce 5.6 : 190'000 euros.

Ces termes ne mentionnent pas les références de publication permettant d'accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques des mutations.

En outre, la vente pour 441'020 euros est trop ancienne datant du 19 décembre 2018, la vente de 140'000 euros n'est pas comparable correspondant à une surface de 32 m², la vente de 292'000 euros n'est pas comparable correspondant à une surface de 66 m², la vente de 253'750 euros n'est pas comparable correspondant à une surface de 58 m², la vente de 242'000 euros n'est pas comparable correspondant à une surface de 40 m², la vente de 190'000 euros est trop ancienne datant du 27 septembre 2017 et la surface de 56 m² n'est pas comparable et enfin la vente de 282'500 euros correspond à une surface de 50 m² non comparable.

Ces termes non comparables seront donc écartés.

b) Les références de la Société des Grands Projets

La SGP demande de retenir une valeur unitaire de 3 000 euros/m² et invoque trois termes correspondant à des pavillons d'une surface de 90 à 150 m² à [Localité 16] en 2023 pour tenir compte de l'évolution récente du marché immobilier produits en première instance, un nouveau terme produit en appel et deux termes produits par le commissaire du Gouvernement en première instance avec les références cadastrales et de publication :





N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



surface du bien/m²



Prix en euros



Prix euros/m²



Observations





I1



20 janvier 2023



[Adresse 10]



132



99



290'000



2929



construction : 1920

garage, cave





I2



8 février 2023



[Adresse 9]



236



95



245'000



2578



construction : 1970

garage, cave





I3



30 mars 2023



[Adresse 11]



185



102



340'000



3333



construction : 1950

garage, cave





I4



24 mai 2023



[Adresse 8]



210



100



335'000



3350



construction : 1943

garage, grenier de 60 m²





I5



14 novembre 2022



[Adresse 3]



107



107



310'000



2897



terme le plus récent/surface du terrain et du pavillon très proche du bien exproprié





I6



14 novembre 2022



[Adresse 1]



124



124



315'000



2540



terme le plus récent/surface du terrain et du pavillon très proche du bien exproprié





Ces termes ne sont pas critiqués par M. [U] [L], ni par le Commissaire du Gouvernement.

Ces termes récents comparables en localisation, en consistance, notamment en ce qui concerne la surface du pavillon seront retenus.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement et indique que les cinq références retenues par le premier juge sont récentes puisqu'il s'agit de ventes intervenues en 2002 et 2023, qu'elles présentent des surfaces habitables assez proches de celle du bien en cause et quelles peuvent donc être admises.

Les termes T2, T3, T5, T6, ont déjà été retenus.

Il s'agit également du terme suivant avec les références de publication : 10 décembre 2022, [Adresse 4], terrain de 202 m², surface habitable de 95 m², 4 905,79 euros/m².

Ce terme non critiqué comparable en localisation et en consistance , notamment en surface habitable sera retenu.

Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de :

2 929 + 2 578 + 3 333 + 3 350 + 2 897+ 2 540 + 4 905,79 =22 532, 79/7 =3 218,97 euros/m².

En tenant compte de l'évolution du marché, des nombreuses annexes du bien exproprié, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure fixée à 3 600 euros/m², la valeur inférieure demandée par la SGP à 3 000 euros/m² ne pouvant être retenue, ni celle supérieure revendiquée par M. [U] [L] de 4 850 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de :

135,2 m² X 3 600 euros/m²= 486'720 euros en valeur libre.





- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : 47 172 euros

soit un total de 49 672 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l'indemnité de déménagement

Le premier juge a alloué à Monsieur [U] [L] la somme de 3 000 euros au titre des frais de déménagements en l'absence de devis.

Monsieur [L] verse en appel un devis de déménagement (pièce n°7) pour un montant de 18'000 euros, somme qu'il demande.

La SGP indique que M. [U] [L] sollicite une indemnité de déménagement d'un montant de 18'000 euros sur la base d'un devis de déménagement dans les Bouches-du-Rhône, que si les frais de déménagement sont en principe indemnisables, cela se limite toutefois à un déménagement dans un périmètre proche du bien exproprié ; elle demande donc la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement demande la révision de l'indemnité de déménagement pour qu'elle soit fixée à la somme de 18'000 euros conformément au devis produit.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Le déménagement de Monsieur [U] [L] est la conséquence directe de la procédure d'expropriation et son déménagement à [Localité 19] ne peut être critiqué.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement au regard du devis produit et de lui allouer une indemnité de déménagement d'un montant de 18'000 euros.

 Sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

M. [U] [L] perdant pour l'essentiel le procès sera condamné aux dépens d'appel, l'infirmation du jugement sur les frais de démangement étant justifiée par l'évolution du litige, à savoir la production d'un devis par M. [U] [L].

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne concernent pas la condamnation de la Société du Grand Paris à payer la somme de 1500 euros à Monsieur [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter Monsieur [U] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Ecarte des débats la pièce nouvelle de M. [U] [L] n°8 : mutation du 27 juin 2024 adressé par RPVA le 18 février 2025 à 16H18 ; 

Confirme le jugement entrepris sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi ;

Infirme le jugement sur la date de référence et la fixe au 29 juin 2021 ;

Infirme le jugement entrepris sur l'indemnité au titre des frais de déménagement et fixe celle-ci à la somme de 18'000 euros ;

En conséquence,

Fixe à la somme de 554'392 euros en valeur libre l'indemnité de dépossession à revenir à Monsieur [D] [U] [L], au titre de l'expropriation du bien référencé au cadastre section X n° [Cadastre 14] [Adresse 2] à [Localité 16] se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 486'720 euros ;

' indemnité de remploi : 49'600 112 euros ;

' indemnité de déménagement : 18'000 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne Monsieur [D] [U] [L] aux dépens d'appel ;

Déboute Monsieur [D] [U] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel .



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT