Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 12]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00276
N° Portalis DBX4-W-B7J-TXUF




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025




[X] [S]

C/

[V] [D]

 




Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [X] [S], 
demeurant [Adresse 9]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEUR

Monsieur [V] [D], 
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 7]
[Localité 5]

Non comparant, ni représenté






 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 6 juillet 2018, Monsieur [X] [S], par l'intermédiaire de son mandataire SARL AUDITIA GESTION, a donné à bail à Monsieur [V] [D] et Madame [J] [K] un appartement à usage d'habitation (n°C60) ainsi qu'une place de parking couvert (n°18) situés [Adresse 11] à [Adresse 14] ([Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 530 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 21 janvier 2019, Madame [J] [K] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 21 février 2019. Monsieur [V] [D] est resté seul titulaire du bail.

Le 29 mai 2024, puis le 5 août 2024, Monsieur [X] [S] a fait signifier à Monsieur [V] [D] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Monsieur [X] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’occupation sans droit ni titre de l’ancien locataire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 5.387,16 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 31 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [X] [S], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.192,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise. 

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 3 décembre 2024, Monsieur [V] [D] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu électroniquement le 6 juillet 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un premier commandement de payer visant cette clause a été signifiée, mais a laissé un délai de 6 semaines seulement au locataire pour régler sa dette. 

Les propriétaires ont manifesté leur intention de ne pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce premier commandement de payer en faisant délivrer un nouveau commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.478,48 euros a été signifié le 5 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [V] [D] n'a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 6 octobre 2024 et Monsieur [V] [D] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [V] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [X] [S] produit un décompte du 6 février 2025 démontrant que Monsieur [V] [D] reste devoir la somme de 6.513,44 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de rejet non-justifiés ou dus. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation échue et due en totalité uniquement si la locataire se maintient dans les lieux jusqu’à la fin du mois.

Monsieur [V] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.513,44 euros.

Monsieur [V] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 6 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [S], Monsieur [V] [D] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 6 juillet 2018 entre Monsieur [X] [S], Monsieur [V] [D] et Madame [P] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation (n°C60) ainsi que l'emplacement de parking couvert (n°18) situés [Adresse 11] à [Localité 15] sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [X] [S] à titre provisionnel la somme de 6.513,44 euros (décompte arrêté au 6 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [X] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [X] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,