Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04752
N° Portalis DBX4-W-B7I-TUUC




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025





[N] [R]

C/

[K] [H]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me REDON-REY 

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [N] [R], 
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H], 
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Comparant en personne







 











RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 mars 2022, Monsieur [N] [R] a donné à bail à Monsieur [K] [H] un appartement à usage d'habitation n°A202 et deux emplacements de stationnement (lots n°48 et 131), situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 540 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 29 juillet 2024, Monsieur [N] [R] a fait signifier à Monsieur [K] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Monsieur CédricHEURTREY a ensuite fait assigner Monsieur [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.888,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 06 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts selon les modalités du bail et pour le surplus à compter du commandement de payer,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [N] [R], représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, maintient l’intégralité des demandes de son assignation, malgré le règlement de l’intégralité de la dette et des deux derniers loyers de janvier et février 2025. 

Monsieur [K] [H] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en bénéficiant de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il expose avoir réglé sa dette progressivement et repris le paiement de ses loyers courants et indique qu’il a un CDI depuis le 28 janvier 2025, avec 2.250 euros de salaire, déduction faite de la retenue pour sa voiture de fonction.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.288,02 euros a été signifié le 29 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [K] [H] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 814 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [N] [R] produit un décompte du 19 février 2025 démontrant que Monsieur [K] [H] a réglé l’intégralité de ses loyers et de ses charges, mensualité de février 2025 comprise, notamment par des versements de 826,43 euros en novembre 2024, de 900 euros en décembre 2024 et de 1.415,17 euros en janvier 2025.

Ainsi, il convient de débouter Monsieur [N] [R] de sa demande en paiement, les sommes dues ayant été intégralement acquittées avant l’audience.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît pas conforme aux intérêts des locataires ou des propriétaires et au sens de la loi. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [K] [H] s’était abstenu de tout remboursement avant la date d’audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [K] [H] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [K] [H] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement de 4 mois à compter de la délivrance de l’assignation, soit jusqu’au 26 février 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative à l’origine de la présente procédure ayant été apurée et les loyers courants réglés jusqu’au 21 février 2024, soit avant l’expiration des délais de paiement, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. 

La demande de Monsieur [N] [R] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Monsieur [N] [R] tendant à l’expulsion de Monsieur [K] [H] et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé le bailleur à recourir à un Commissaire de justice puis à la justice, Monsieur [K] [H] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [R], Monsieur [K] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2022 entre Monsieur [N] [R] et Monsieur [K] [H] concernant un appartement à usage d'habitation n°A202 et deux emplacements de stationnement (lots n°48 et 131), situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

OCTROYONS cependant rétroactivement à Monsieur [K] [H] des délais de paiement pour une durée de 4 mois à compter de la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, soit jusqu’au 26 février 2025 ; 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré pendant les délais octroyés ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [R] de sa demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ; 

DEBOUTONS dès lors Monsieur [N] [R] de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [K] [H], sa condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] à verser à Monsieur [N] [R] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,