Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03018 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2H


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [T], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2016, la SA VALLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 640,74 euros provisions sur charges comprises, payables à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 11 avril 2024 respectivement par procès-verbaux de remise à tiers présent à domicile et à personne, à la requête de la SA [Adresse 4] à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D]. Il portait sur la somme en principal de 3.388,80 euros au titre des loyers et charges échus suivant décompte au 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire quant au bail d’habitation consenti en date du 25 mai 2016 à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.315,54 euros représentant le montant des loyers et indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 21 juin 2024 ;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixé au montant du loyer initial augmenté de la provision sur charges ;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à verser à la requérante, une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA [Adresse 4], représentée par Madame [I] [T], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.573,24 euros pour un loyer de 671,54 euros et une participation au titre des APL de 112 euros. Elle fait état d’une reprise des paiements mais partielle.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.


Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] chacun régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience fait mention du souhait de Monsieur [D] de traiter directement avec la bailleresse sans s’adresser aux services sociaux. 

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 avril 2024.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistré le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail du 25 mai 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois. 

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 11 avril 2024, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré ainsi qu’il est dit ci-dessus à la requête de la SA [Adresse 4] à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D]. Il portait sur la somme en principal de 3.388,80 euros au titre des loyers et charges échus.

En l’absence de règlements par les locataires pendant la période de 2 mois de la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 juin 2024.


Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] restent redevables des loyers jusqu’au 11 juin 2024 et à compter du 12 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], occupants sans droit ni titre depuis le 12 juin 2024, cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. 

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 671,54 euros, conformément à la demande.


Sur l'expulsion des locataires
Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 juin 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.




En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 4.573,24 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus après déduction des frais de contentieux (334,46 euros). Il convient en outre de déduire le montant des frais et pénalités, dénués de la nature locative (au total 76,20 euros). 

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.497,04 euros.

Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], non comparants, ne contestent par définition pas le montant de cette dette locative. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme susdite de 4.497,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2016 entre la SA VALLOGIS devenue la SA [Adresse 4], d’une part, et Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4.497,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 671,54 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [E] [D] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt à compter de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,