Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03011 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2B


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [O], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [I] [K] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2021, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [K] un appartement numéro A34 au 1er étage à usage d’habitation dans le groupe « EMERAUDES » sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 514,02 euros, provisions sur charges (150,58 euros) comprises, payable à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 10 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [I] [K]. Il portait sur la somme en principal de 1562,39 euros au titre des loyers et charges échus. 

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 21 septembre 2021 liant les parties, Ordonner en conséquence que Madame [I] [K] soit expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,La condamner au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 21 juin 2024 au paiement de la somme de 2091,18 euros, La condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges, Condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA [Adresse 5], représentée par Madame [M] [O], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5858,32 euros pour un loyer de 581,02 euros et en exposant l’absence de règlements depuis le mois de septembre 2024. Elle fait état d’un suivi AHU de Madame [K] [J]. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Madame [I] [K] [J], comparante, déclare vivre seule, sa fille étudiante en alternance à [Localité 7] venant ponctuellement. Elle explique avoir été licenciée en 2022, avoir connu des problèmes de santé et percevoir le RSA de 305 euros, son indemnisation chômage étant épuisée et le versement des APL suspendu. Elle déclare effectuer des missions d’intérims dont la dernière en cours depuis 6 jours, laquelle devrait être rémunérée 1500 euros le mois. Elle sollicite des délais de paiement de 200 euros mensuellement en sus du loyer. 

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience contient les explications reprises lors de l’audience. 



L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 avril 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 21 septembre 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelésle bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet deux mois. 
Un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 10 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [I] [K] [J]. Il portait sur la somme en principal de 1562,39 euros au titre des loyers et charges échus. 
 
Dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer, Madame [K] [J] a procédé à un seul règlement de 294 euros, insuffisant pour éteindre les causes du commandement, de sorte que qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 juin 2024.
 
L’expulsion de Madame [I] [K] [J] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

 - Sur l'indemnité d'occupation

Madame [I] [K] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 10 juin 2024 et à compter du 11 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [I] [K] [J], occupante sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit la somme de 581,02 euros.


 - Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 5.858,32 euros terme du mois de décembre 2024 inclus après déduction des frais de contentieux (305,70 euros). 

Madame [I] [K] [J] ne conteste pas le montant de cette dette locative.


 
Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 5.858,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.


 - Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [I] [K] [J], comparante, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer. Cependant, il apparait que son dernier versement partiel du loyer remonte au mois de septembre 2024. Il ressort par ailleurs des éléments du débat qu’elle a repris depuis quelques jours une mission d’intérims après avoir épuisé son indemnisation chômage percevant une somme faible au titre du RSA. En outre, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du règlement du loyer, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [K] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer. 
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
 
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2021 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [I] [K] [J] concernant un appartement numéro A34 au 1er étage à usage d’habitation dans le groupe « EMERAUDES » sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

DIT que Madame [I] [K] [J] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [I] [K] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;


CONDAMNE Madame [I] [K] [J] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 5.858,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [J] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 581,02 euros, à compter du 1er janvier 2025, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,