Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03021 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2K


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [G], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [M] [N]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d'ORLEANS
bénéficie de l'aide juridictionnelle totale n° 2024/4902 accordée par le bureau d'aide jurdictionnelle d'[Localité 6] le 25 octobre 2024




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2020, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [M] [N] un appartement numéro B17 au 1er étage dans le groupe « MESANGES » sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 347,12 euros, provisions sur charges comprises, payable à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, une sommation de produire l’enquête SLS avec commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail ont été délivrés le 11 avril 2024 par procès-verbal de remise à personne à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [M] [N]. Ce commandement portait sur la somme en principal de 5.294,59 euros au titre des loyers et charges échus. 

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 9 novembre 2020 liant les parties, Ordonner en conséquence que Madame [M] [N] soit expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,La condamner au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 21 juin 2024 au paiement de la somme de 3144,18 euros, La condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges, Condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA [Adresse 5], représentée par Madame [Z] [G], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5058,11 euros en exposant l’absence de règlements depuis le mois d’août 2023 et l’absence d’attestation d’assurance depuis le mois d’octobre 2024. Elle fait état d’un problème lié au titre de séjour de Madame [N]. 

Madame [M] [N], assistée de son conseil, reconnait ne pas honorer ses échéances de loyers par suite du non renouvellement de son titre de séjour. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :
- constater qu’elle ne s’oppose pas aux demandes principales présentées par la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT,
- débouter cette dernière de ses demandes accessoires.

Madame [N] ajoute ne plus vivre dans le logement depuis 3 mois en l’absence de chauffage, consentant à le libérer. Elle précise être hébergée chez son compagnon.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état de la perception par Madame [N] d’une pension alimentaire du père de ses 2 enfants. Il est par ailleurs précisé qu’elle travaillait comme femme de chambre des mois de mai à juillet 2023 jusqu’au non renouvellement de son titre de séjour la privant de toutes ressources, les dettes s’étant accumulées. 

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 avril 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 9 novembre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet deux mois. 

Un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 11 avril 2024 par procès-verbal de remise à personne à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [M] [N]. Il portait sur la somme en principal de 5.294,59 euros au titre des loyers et charges échus. 
 
Dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer, et en l’absence d’un règlement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 12 juin 2024.
 
L’expulsion de Madame [M] [N] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

 - Sur l'indemnité d'occupation

Madame [M] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 11 juin 2024 et à compter du 12 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [M] [N], occupante sans droit ni titre depuis le 12 juin 2024 cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit la somme de 357,44 euros.



 - Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette au titre des loyers charges et indemnités d’occupation à la somme de 5.105,97 euros terme du mois de décembre 2024 inclus après déduction des frais de contentieux (335,34 euros) et de laquelle il convient de déduire 47,86 euros de frais et pénalités dénués de toute nature locative. La dette locative restante s’élève à la somme de 5058,11 euros. 

Madame [M] [N] [X] ne conteste pas le montant de cette dette locative. 

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 5058,11 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de rappeler que compte tenu de la situation administrative de Madame [N], la privant de ressources actuellement, celle-ci n’a pas formulé de délais de paiement de sorte qu’il n’y aura pas lieu de statuer sur ce point.


III. Sur les demandes accessoires






Sur les dépens


L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.





Madame [M] [N] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer, lesquels dépens seront recouvrés comme en matière juridictionnelle. 








Sur les frais irrépétibles


Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 






Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.








Sur l’exécution provisoire


Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.







































PAR CES MOTIFS





Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,






DÉCLARE l’action recevable ;






CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2020 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [M] [N] concernant un appartement numéro B17 au 1er étage à usage d’habitation dans le groupe « MESANGES » sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;






DIT que Madame [M] [N] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;






ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;






DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;






CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 5058,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;






CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 357,44 euros, à compter du 1er janvier 2025, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;







DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’octroi de délais de paiement ;






CONDAMNE Madame [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer lesquels dépens seront recouvrés comme en matière juridictionnelle ;






DEBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 









REJETTE toute autre demande ;




RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;




Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,