Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 1]



Minute N° 

N° RG 25/00127 - 

N° Portalis DBX2-W-B7J-K3BZ


S.A. UN TOIT POUR TOUS

C/

[Z] [U], 

[K] [O] épouse [U]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 07 AVRIL 2025 



DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS -
RCS [Localité 13] N° 680 201 365
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Mme Charlotte HOUSSEAU, chargée de contentieux munie d'un pouvoir spécial


DEFENDEURS:

M. [Z] [U]
né le 01 Janvier 1954 à [Localité 11] MAROC
[Adresse 5]
[Adresse 12]. [Adresse 8]
[Localité 1]
comparant en personne

Mme [K] [O] épouse [U]
née le 01 Janvier 1963 à [Localité 10] MAROC
[Adresse 5]
[Adresse 12]. [Adresse 8]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date des Débats : 10 mars 2025
Date du Délibéré : 07 avril 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Avril 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 












EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019, la société UN TOIT POUR TOUS a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,20 euros et d’une provision pour charges de 74,27 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2673,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] le 21 octobre 2024.

Par assignations du 30 décembre 2024, la société UN TOIT POUR TOUS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U], dire que si ils se réinstallent dans les mêmes lieux après l’expulsion, ils se rendront coupable d’une voie de fait et la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la trêve hivernale et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

- 2678,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.


Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 mars 2025, la société UN TOIT POUR TOUS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société UN TOIT POUR TOUS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [E] expose qu’il a retrouvé un travail, qu’il gagne 1700 euros par mois, et que sa femme touche les allocations de chômage. Il estime pouvoir payer 1500 euros par mois en plus du loyer. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [O] épse [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [Z] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 
La société UN TOIT POUR TOUS ne s’oppose pas à l’octroi de ces délais. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.








M. [Z] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société UN TOIT POUR TOUS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2673,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.





Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 33 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société UN TOIT POUR TOUS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] lui devaient la somme de 1198,41 euros, ce y compris les charges et indemnités d’occupation courues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550,22 euros.





L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société UN TOIT POUR TOUS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société UN TOIT POUR TOUS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la société UN TOIT POUR TOUS,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2019 entre la société UN TOIT POUR TOUS, d’une part, et M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 18 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 1198,41 euros (mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,








AUTORISE M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 33 euros (trente-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] seront solidairement condamnés à verser à la société UN TOIT POUR TOUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [K] [O] épse [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 octobre 2024 et celui des assignations du 30 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La Greffière Le Juge