Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01260 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KU2N


[X] [F]

C/

[K] [J], [H] [G]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDEUR:

M. [X] [F]
né le 29 Juin 1950 à ALES (GARD)
10 Chemin De Boudet
30340 MONS
représenté par Maître Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICZ ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEURS:

Mme [K] [J]
6 Rue Jean Moulin
Les Patios Villa N° 14.
30300 BEAUCAIRE
non comparante, ni représentée
M. [H] [G]
6 Rue Jean Moulin
Les Patios Villa N° 14.
30300 BEAUCAIRE
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022 avec prise d’effet le 1er mai 2022, Monsieur [F] [X] a donné à bail à Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] une maison située 6 rue Jean moulin – Les patios villa n°4 – 30300 BEAUCAIRE (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 910 euros outre 40 euros de provision pour charges. 

Des loyers demeuraient impayés et, le 25 avril 2024, le bailleur faisait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant de 6.438,37 euros. 

Suivant acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, Monsieur [F] [X] a assigné Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé pour l’audience du 7 octobre 2024 aux fins de :
Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] selon les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989Constater la mauvaise foi des locataires, Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] au paiement de : la somme provisionnelle de 6.291,33 euros correspondant à la dette au 1er juillet 2024, avec actualisation éventuelle au jour de l’audience,d’une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnel majoré de 10% en application des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civileLes condamner in solidum au paiement de la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ains qu’aux dépens.
L’affaire était renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024 afin de permettre au bailleur de vérifier le versement d’une aide FSL. 

En demande, Monsieur [F] [X] comparait par ministère d’avocat. Il maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 5575,87€.

En défense, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter. 

L’affaire est mise en délibéré au 6 janvier 2025. 


MOTIFS

Suivant les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, le bailleur justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 30 avril 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de délivrance du commandement de payer. 

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 18 juillet 2024 pour l’audience le 07 octobre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] le 25 avril 2024. 
Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 25 juin 2024. A cette date, le commandement de payer est demeuré infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande. 

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à la date du 25 juin 2024. 

Sur la demande d’expulsion 

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre. 

Par conséquent, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation
En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.
En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] sont déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et sont tenus d’indemniser le bailleur jusqu’à leur départ effectif des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. 

En l’espèce, si le bailleur sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel majoré de 10%, il ne produit pas d’élément au soutien de sa demande  de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail n’avait pas été résilié, cette somme devant subir les augmentations légales. 

Il résulte du contrat de bail produit aux débats qu’a été stipulée une clause de solidarité pour le paiement du loyer et des charges. 

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de condamnation solidaire des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation formée par le bailleur. 

Par conséquent, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] seront condamnés à payer solidairement à Monsieur [F] [X] une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux. 

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 
En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Le bailleur produit un décompte actualisé au 04 octobre 2024 fixant la dette à la somme de 5.575,87€.

Cependant, il résulte de la pièce adressée à la juridiction par Monsieur [G] et contradictoirement communiquée lors des débats tenus à l’audience du 07 octobre 2024 qu’une aide d’un montant de 4110,75€ a été versée à l’agence gestionnaire du bien au titre du FSL, cette pièce ayant d’ailleurs justifié le renvoi.

Aussi, il convient de déduire ce montant des sommes réclamées en demande, le surplus ne souffrant d’aucune contestation.

Par conséquent, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] seront condamnés à payer solidairement et par provision à Monsieur [F] [X] la somme de 1465,12€ au titre de la dette locative arrêtée au 04 novembre 2024. 

 Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

Il ressort du diagnostic social et économique que le loyer, d’un montant de 654,69€ (aides au logement déduites) représente 32,7% des ressources du foyer.

Il résulte du décompte produit en demande que paiement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est pas effectif.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K].


Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les sommes exposés par lui et non comprises dans les dépens. En conséquence, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l’espèce, Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DECLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [F] [X] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] à la date du 25 juin 2024.

En conséquence :

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 6 rue Jean moulin – Les patios villa n°4 – 30300 BEAUCAIRE, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution,



CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] à payer par provision à Monsieur [F] [X] à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] à payer par provision à Monsieur [F] [X] la somme de 1465,12€ au titre de la dette locative arrêté au 04 novembre 2024 ; 

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [M] [K] aux entiers dépens. 

La Greffière, La Juge,